l 本月市场概况
截至2024年4月30日，中国公募REITs共有36只上市标的，总市值为1061.24亿元，自由流通市值为518.15亿元。模拟的C-REITs指数本月收于101.69，环比上涨3.87%，中证REITs全收益指数收于942.93，月回报率为+3.82%，沪深300指数本月收益率为+1.89%。
l 评论
本月C-REITs延续上涨态势，4月产权类上涨4.86%，经营权类上涨3.05%。所有细分板块均录得正收益，新上市的消费板块领涨。
交易方面，本月月日均换手率0.90%，环比下降12%，月成交额89亿，月成交量22.37亿份，环比虽有下降，但仍处于历史高位，市场较为活跃。
估值水平看，目前C-REITs市场总体P/NAV为0.94，管理人预测的预期分派率为6.97%。
本月行情主要由政策面和资金面驱动，REITs纳入沪港通，高息资产荒叠加多个个股分红使得REITs关注度得到了提升，公募FOF持续进场，持仓规模环比提升近37%。
目前二级市场价格的走势并不能完全体现项目经营情况，根据年报和一季报披露的信息来看，REITs项目经营整体仍处于筑底分化的过程中，部分项目的经营仍然存在较大的压力。尽管从大类资产角度来看，REITs作为高分红类资产，具备较高的配置价值，但是短期上要关注预期分派率与无风险利率利差的走势，同时在个股选择上，资产生息能力仍然是主要筛选标准。经营稳健的保租房及部分公共事业能源项目是首选，对于核心区位的产权类项目也可重点关注，估值处于低位的部分产业园和高速项目需要回归基本面分析，盲目抄底会有一定风险。
l 估值与投资建议
未来REITs的普涨局面难以持续，部分资产经营仍面临压力。整体看，目前估值水平较为合理。上新扩募的加速会吸引一部分增量资金，但同时也需注意前期上涨较快个股的回调风险。
