l 本月市场概况
截至2023年11月30日，中国公募REITs（“C-REITs”）共有29只上市标的，总市值为819.34亿元，自由流通市值为386.74亿元。模拟的C-REITs指数本月收于92.44，环比下跌6.71%，中证REITs全收益指数收于849.26，月回报率为-6.57%，沪深300指数本月收益率为-2.14%。
l 评论
本月C-REITs市场继续调整，跌幅走阔。持股结构集中叠加流动性偏弱，在负面情绪的持续发酵下，机构因风控等原因的减仓引发市场负反馈效应。11月产权类下跌9.99%，经营权类下跌4.49%。所有细分板块均下跌，仓储物流板块本月再次下跌12.92%，领跌REITs市场。
交易方面，本月换手率0.62%与上月持平，仍较为低迷：月度成交额53亿元，环比+27%，月成交量13亿份，环比+32%，主要因解禁所致。
估值水平看，目前C-REITs市场总体P/NAV为0.87，处于REITs上市以来最低，管理人预测的2023年预期分派率为7.94%，较上月上浮59bp。
从底层资产运营角度来看，积极因素已经有所体现，比如中金普洛斯北京通州出租率有了极大改善，部分高速公路项目累计收入同比实现高增长，实现管理人全年目标更有确定性。目前市场的主要痛点仍在增量资金，另外市场信心也略有不足，考虑到年底仍有部分解禁，短期内预计二级市场仍承受较大压力。
目前政策支持力度不减，预期分派率与10年国债的利差进一步拉大，部分产权类底层资产的cap rate已经出现一二级倒挂，REITs市场中的优质资产长期配置价值凸显。
l 估值与投资建议
估值已到底部，从长期配置角度来看目前值得左侧布局，底层资产的运营质量和韧性仍是投资最大的考量，可关注近期超跌的物流仓储及高速公路个股。
