l 本月市场概况
截至2023年10月31日，中国公募REITs（“C-REITs”）共有29只上市标的，总市值为883.06亿元，自由流通市值为400.12亿元。模拟的C-REITs指数本月收于99.09，环比下跌4.26%，中证REITs全收益指数收于908.96，月回报率为-5.84%，沪深300指数本月收益率为-3.17%。
l 评论
本月C-REITs市场调整明显，二级市场价格持续承压。10月产权类下跌5.42%，经营权类下跌4.25%。所有细分板块均下跌，仓储物流板块本月下跌幅度最大，达到10.64%。
交易方面，即便考虑到交易日偏少的因素，本月活跃度仍较为低迷：月度成交额42亿元，环比-20%，月成交量10亿份，环比-17.84%。
估值水平看，目前C-REITs市场总体P/NAV为0.93，处于REITs上市以来0.17%分位数，管理人预测的2023年预期分派率为7.35%，上升幅度较大系新产品入市的缘故。
从三季度报来看，虽然基本面呈修复趋势，但速度不及预期。物流仓储和保租房经营韧性较强；产业园分化较大，个别标的出租率仍较低；高速板块环比改善，但是货车流量恢复仍偏弱，通行费收入较预期仍有差距；环保及能源板块季节性因素较强，如海风发电收益较差，而污水处理、燃气发电项目的利润则有所修复。整体来看前三季度多数REITs可供分派金额完成度较好。
本月受解禁及流动性影响，市场回调较大，估值水平几乎在历史最低位，REITs长期配置价值进一步显现。保险资金考核办法调整或提升配置性价比，吸纳长期资金进入，消费基础设施的申报上市有望为市场进一步注入活力。
l 估值与投资建议
底层资产的运营情况是目前投资主要考虑因素。本月物流超跌严重，后续可重点关注。
