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摘要：众安智慧生活于2022年7月29日通过港交所聆讯，拟在香港主板上市。2021年收入3亿元，年复合增长率为28.06%，净利润0.4亿元。
S&TLiveReport获悉，成立源于1998年的众安智慧生活服务有限公司ZHONG AN INTELLIGENT LIVING SERVICE LIMITED（以下简称“众安智慧生活”）于2022年7月29日在港交所递表，此前在2022年1月30日和2021年6月24日递交上市申请），此为第三次递表，拟香港主板上市。招商证券国际与中泰国际为其联席保荐人。
众安智慧生活是总部位于杭州的综合物业管理服务提供商，深耕长江三角洲地区。自1998年成立以来，通过逾23年的经营，公司已从杭州的一家地方物业管理服务供应商成长为一家业务版图主要覆盖浙江省的综合地区性物业管理服务供应商。于往绩记录期，公司的所有在管总建筑面积均位于长江三角洲地区中的浙江省及安徽省。
截至2022年6月30日，公司合共有116个合约项目，总合约建筑面积约为17.1百万平方 米，涵盖中国17个城市及七个省份;以及合共管理79个项目，在管总建筑面积约为11.8百万 平方米，涵盖中国八个城市及三个省份。截至最后实际可行日期，公司的三个主要业务范围 主要覆盖长江三角洲地区及中国的合共八个省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山东省、 江苏省、湖北省、云南省及广东省。
公司提供服务组合，并致力通过三类主要业务范围(即(i)向房地产开发商、物业业主、 住户及租户提供物业管理服务，主要包括保安服务、清洁服务、园艺及景观服务、维修及维 护服务及╱或停车场管理服务;(ii)提供主要面向房地产开发商的增值服务，主要包括楼盘 销售办事处管理服务、前期规划及设计谘询服务及交付前的检查服务;及(iii)向物业业主及 住户提供社区增值服务，主要包括公共区域管理服务、装修废物处理服务及车辆停车位销售 代理服务)形成物业管理价值链上的综合服务。
需要注意的，众安智慧生活和知名上市公司众安保险没有任何股权关系，是两家完全不同的公司。
投资亮点
浙江省及长江三角洲地区深耕， 并于其他主要城市建立战略分布的综合物业管理服务供应商;
多元化服务产品及收入流 使业务发展得以平衡，并显著提高溢利水平;
受惠于馀下集团的长期支持，同时将触角 延伸至独立第三方客户;
以竞争优势为核心的卓越管理及服务;
经验丰富的专业管 理团队与人力资源政策的结合培养了优秀劳动力。
公司资料：
公司地址：中国浙江省杭州市西湖区新杭商务中心6号楼5楼527室
香港地址：香港湾仔港湾道26号华润大厦40楼4009室
财务分析
截至2020年12月31日止3个年度：
收入分别约为人民币1.8亿元、2.31亿元、2.96亿元、1.33亿元及1.52亿元，年复合增长率为28.06%；
毛利分别约为人民币0.59亿元、0.87亿元 、1.11亿元 、0.49亿元及0.57亿 元 ，年复合增长率为37.24%；
净利润分别约为人民币0.29亿元、0.47亿元 、0.42亿元 、0.19亿元及0.21亿 元，年复合增长率为20.64%；
毛利率分别约为32.72%、37.63% 、37.57% 、36.92%及37.40%，年复合增长率为7.17%；
净利率分别约为15.92%、20.39% 、14.13% 、14.30%及13.65%，年复合增长率为-5.79%。
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公司收入、毛利都出现增长趋势，其中年复合增长率方面，收入为28.06%，毛利为37.24%。
净利方面，2020币2019有增长，但是2021年出现下降。
毛利率基本稳定在37%左右，净利率同样在2021年出现下降。
从每月每平方米的价格来看，馀下集团的价格较高，基本是第三方价格一倍左右。
从毛利率分布来看，社区整治服务的毛利率较高，但是总量还太低。
行业地位
中国物业管理行业分化程度较高，竞争极其激烈。然而，这一趋 势正朝著更高度集中领域之方向发展。物业服务百强企业在管建筑面积的市场占额，从2016 年的约29.4%增加至2021年的52.3%，预期物业服务百强企业的市场份额于2025年将进一步 增加至约63.9%。
就物业管理综合实力而言，公司在中国物业服 务百强企业中的排名由2016年的第82位上升至2022年的第42位。此外，在众多总部位于浙 江省杭州市及长江三角洲地区的2022年中国物业服务百强企业中，公司于2021年的净利润分 别排名第七位、第九位及第21位，以及截至2021年12月31日，按公司在管建筑面积分别排名 第八位、第十一位及第29位。公司主要与物业服务百强企业竞争，尤其是与中国知名房地产 开发商有关联的企业。馀下集团品牌的成长为公司自身的提升奠定坚实的基础。公司截至 2021年12月31日在管建筑面积占中国市场份额约0.04%。
下表载列截至2021年12月31日公司在总部位于中国杭州的2022年物业服务百强企业中以 在管总建筑面积计的排名。
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行业前景
中国所有物业管理公司的在管总建筑面积从2016年的约 185亿平方米增加至2021年的276亿平方米，复合年增长率约为8.3%。中 国所有物业管理公司的在管总建筑面积预期从2022年的约290亿平方米增加至2025年的348亿 平方米，复合年增长率约为6.2%。
物业服务百强企业的在管总建筑面积从2016年约55亿平方米增加至2021年的145亿平方 米，复合年增长率约为21.5%，并预期将从2022年的约164亿平方米增加至2025年的222亿平 方米，复合年增长率约为10.7%。从在管总建筑面积的角度来看，物业服务百强企业的市场 份额，从2016年的约29.4%增加至2021年的约52.3%，并预期将从2022年的约56.5%增加至 2025年的63.9%。
下图载列于所示年度中国所有物业服务企业的在管总建筑面积、物业服务百强企业的 在管总建筑面积及物业服务百强企业的市场份额。
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同行业公司IPO对比
本次选取的同业公司为杭州本地物业公司，且都在港股上市，分别为德信服务集团(02215.HK)和宋都服务(09608.HK)
德信服务集团有限公司为国家物业服务企业一级资质,现任中国物业管理协会理事单位,杭州市物业管理协会副会长单位。其深耕长三角区域,业务拓展至全国,管理业态涵盖中高端住宅、商业办公物业、产商文旅物业、城市公建物业等,是一家大型的综合性专业物业服务企业。秉持“让服务更臻至,让生活更美好”的服务理念,德信盛全服务致力于打造”有温度的知己社区”,为业主提供智慧化、科技化、现代化的社区新生活空间。
宋都服务为浙江省物业管理行业中享负盛名的综合物业管理服务供应商。公司于一九九五年在杭州成立,于中国物业管理服务行业拥有逾20年经验。根据中指院的数据,公司于二零一七年、二零一八年、2019年及2020年按物业管理综合实力计在“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71、第65及第56。此外,于2019年,在总部设在杭州及浙江省的物业服务企业中,公司按纯利计分别排名第5及第7。
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主要股东
施中安为实控人持股57.89%。股权结构方面，招股书显示，众安集团董事长施中安间接持有众安智慧生活，剩余的42.11%股份由众安其他股东持有。
众安集团创始人施侃成已经拥有2家上市公司，分别是，2007年众安集团在港交所上市，2014年旗下中国新城市在香港上市。
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管理层情况
施中安先生(又名施侃成)，59岁，执行董事兼董事会主席。负责监督公司业务发展、制定及实施业务战略。在有关物业管理及物业开发行业的整体策略规划及企业营运、投资及财务决策及财务管理拥有逾24年经验。历任杭州市萧山区财政税务局税务专员。1997年12月成立浙江众安。于2006年8月完成浙江大学房地产公司总裁研修班，并于2006年10月完成由清华大学对外学术文化交流中心举办，专注于全球化及房地产开发商的行政人员课程。于2017年5月获得亚利桑那州立大学工商管理博士学位。
孙志华先生，43岁，执行董事、首席执行官。负责制定及实施公司的经营战略、日常管理及营运。彼在物业行政及管理拥有逾20年经验。孙先生于2001年7月加入众安集团及于众安集团担任多个职位。获得浙江工业大学技术经济学专业工学学士学位。
卢建国先生，60岁，执行董事、副总裁。负责公司日常管理、营运及风险管理。在物业管理及物业开发行业拥有逾21年经验。卢先生于2000年3月加入众安集团及于众安集团担任多个职位。取得浙江广播电视大学电子文凭。
中介团队
据捷利交易宝数据统计，众安智慧中介团队共计9家，其中保荐人共计2家，近10家保荐项目数据表现较好；公司律师共计2家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现尚可。
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保荐人承销历史业绩
招商证券近期的保荐破发率为21.21%，近期并没有保荐过物业商
中泰国际近期的保荐破发率为40%，近期保荐的物业商有兴业物联。
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舆情分析
目前通过企查查网站查看众安智慧生活服务有限公司，发现具有如下风险提示：
17个关联风险中，都是浙江众安物业服务有限公司的相关案件，其中7个司法案件为侵权、劳动、租赁、物业合同等纠纷。10个行政处罚中，浙江众安物业服务有限公司违反规定条件招用保安员有三项，七项行政罚款为违反物价管理规定和未实行二十四小时值班制度
55个提示信息中，浙江众安物业服务有限公司因物业服务纠纷11项目，其他基本为人员、股权、投资等变更提示。
整体来看，一家1998年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。
近期港股IPO市场情况
据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为186.80亿，其中最大市值为近期上市的天齐锂业，最小市值为中国石墨；发行PE均值为68.89倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为7208；超购倍数上，均值为10.89倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在42.04%，整体来说，基石比例大幅下降；
暗盘及首日收益率上，7月初，多家公司密集上市，其中涂鸦及智云健康无亮眼表现，润迈德及鲁商首日大跌，玄武云仅微涨，中旬近9家集中上市，其中仅博维智慧暗盘及首日表现尚可，中国石墨首日罕见暴涨143.08%，其余均涨跌不一，截至目前，暗盘涨跌均值约为-2.87%，而首日约为13.52%。
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