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摘要：力高健康生活于2022年3月18日通过港交所聆讯，拟在香港主板上市，公司是江西省领先的物业管理服务供应商。2021年收入为2.6亿元、净利润0.28亿元、年复合增长率为98.92%、毛利率33.29%。
S&TLiveReport获悉，成立源于2008年的力高健康生活有限公司Redco Healthy Living Company Limited（以下简称“力高健康生活”）于2022年3月18日通过港交所聆讯，拟香港主板上市。公司曾经在2021年6月9日和12月10日递表，独家保荐人为农银国际。
公司为江西省领先的物业管理服务供应商，服务网络涵盖长江三角洲地区、大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域。公司自二零一八年起获中指院评为物业服务百强企业之一，且公司的排名由二零一八年的第68位上升至2021年的第40位。根据中指院的资料，截至2021年九月三十日，公司的在管总建筑面积占2021年所有物业服务百强企业在管总建筑面积约0.12%。截至2021年九月三十日，公司的在管项目总计达91个，在管总建筑面积达15.1百万平方米，并且公司已订约管理位于中国11个省、市及自治区的28座城市的133个项目，合约总建筑面积为23.5百万平方米。
公司的收益主要来源于三条业务线:(i)物业管理服务;(ii)非业主增值服务;及(iii)社区增值服务。
物业管理服务
公司向物业开发商、业主及住户提供各类物业管理服务，包括清洁、保安、绿化、公用区域保养服务及其他物业管理相关服务。
非业主增值服务
主要包括:(i)预售管理服务;(ii)前介服务，包括于交付前阶段验房及清洁服务;(iii)初步规划及设计谘询服务及(iv)资讯科技服务
社区增值服务
主要包括:(i)公用区域管理服务，如公用事业管理、废物处理、公共空间出租、停车场管理及广告服务，(ii)停车场销售代理服务，(iii)拎包入住服务，(iv)家居生活服务，主要包括家居维修保养服务及(v)透过怡邻健康中心提供的社区康养服务
公司与力高集团维持长期策略业务合作。收益的一大部分来自力高集团及其合营企业或联营公司所开发物业。于二零一八年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年九月三十日止九个月，公司总收入的97.8%、96.2%、91.3%、94.8%及79.0%分别来自由力高集团及其合营企业以及联营公司开发的物业。
投资亮点
公司为江西省领先的全国知名综合物业管理服务供应商，业务涵盖中国具有策略意义的核心区域。
与力高集团的策略业务关系及迅速增长的业务发展能力。
“生活+健康”双管家服务体系、标准化运营管理系统及优质服务能力。
智能及数字化资讯科技提升公司的运营效率。
凭借物业管理服务所建立的坚实客户基础提供综合社区康养服务。
公司拥有经验丰富且稳定的管理团队，彼等具备强大执行能力且对公司行业有深入了解。
公司资料：
公司地址：中国深圳市南山区侨香路4080号侨城坊一期5号楼力高大厦2楼
香港地址：香港九龙九龙湾宏照道39号企业广场3期2001-2室
财务分析
截至2020年12月31日止3个年度及截至2020年及2021年9月31日止9个月：
收入分别约为人民币1.24亿元、1.81亿元、2.22亿元、1.6亿元及2.6亿元，年复合增长率为33.55%；
毛利分别约为人民币0.26亿元、0.56亿元、0.77亿元、0.57亿元及0.87亿元，年复合增长率为71.50%；
净利润分别约为人民币0.11亿元、0.3亿元、0.44亿元、0.33亿元及0.28亿元，年复合增长率为98.92%；
毛利率分别约为21.02%、30.93%、34.66%、35.87%及33.29%，年复合增长率为28.42%；
净利率分别约为8.95%、16.49%、19.86%、20.48%及10.57%，年复合增长率为48.95%。
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公司的收入、毛利、净利都呈现快速真正，其中净利润增速最快，年复合增长率为98.92%。
但是毛利率和净利率增速趋缓，其中2021年前9月同比呈现下降趋势。
公司账上现金7383万、应收1.5亿、经营现金流为负。
行业前景
中国物业管理行业竞争激烈且高度分散，中国物业管理行业趋势市场集中度提升，竞争加剧。
物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由二零一五年约23.6百万平方米增至2020年约48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由截至二零一五年十二月三十一日的154个增至截至2020年十二月三十一日的244个，复合年增长率约为9.64%。
由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收益由二零一五年的约人民币540.8百万元增至2020年的约人民币1,173百万元，复合年增长率约为16.7%。物业服务百强企业经营所在的城市平均数由截至二零一五年十二月三十一日的27个增至截至2020年十二月三十一日的34个。
物业服务百强企业在管总建筑面积由二零一六年约55亿平方米增加至2020年约129亿平方米，复合年增长率约为23.8%。物业服务百强企业的总市场份额由二零一六年的29.4%增加至2020年的49.7%。物业服务十强企业的市场总份额由二零一五年的7.6%增至2020年的10.6%。下图列示所示年度物业服务百强企业的在管总建筑面积、中国物业管理公司的在管总建筑面积及物业服务百强企业的总市场份额:
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行业地位
公司自二零零八年起获认可为物业服务百强企业。根据中指院的资料，于2021年，公司在综合实力方面在2021年物业服务百强企业中排名第40位。(1)于二零一八年、2019年及2020年，就整体实力而言，公司分别名列物业服务百强企业的第68名、第60名及第48名。截至2021年九月三十日，公司的在管总建筑面积占2021年所有物业服务百强企业在管总建筑面积约0.12%。
公司深耕于江西省。，按收益计，公司于2020年在总部位于江西省的物业服务百强企业中排名第二。
同行业公司IPO对比
本次选取的同行业对比公司为：雅居投资控股(08426.HK)和烨星集团(01941.HK)
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主要股东
黄先生、黄若青先生、环宇、环宇投资、时代国际、时代置业、力高地产、力高控股及TGI构成一组控股股东。黄先生及黄若青先生均已同意彼此一致行动。黄先生为黄若青先生的胞兄
TGI由力高控股全资拥有，而力高控股由力高地产直接全资拥有。
力高地产由环宇及环宇投资(皆由黄先生全资拥有)及时代国际分别拥有约39.76%及0.33%权益以及约26.66%权益，而时代国际由Honour Family信托全资拥有，Honour Family信托乃黄若青先生为创立人以及黄若青先生及其家庭成员为受益人的全权信托，由时代置业拥有约3.16%权益，而时代置业由黄若青先生全资拥有。
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管理层情况
黄若青先生，53岁，非执行董事、董事会主席，主要负责为公司的整体发展提供指引及制定策略。黄若青先生亦为公司的控股股东之一。于中国房地产行业累积逾30年经验，曾在泉州市建筑设计院先后出任建筑设计师、助理建筑师及项目经理，于一九九四年五月加入力高集团及自二零一四年一月起一直担任力高地产的执行董事兼总裁。受聘为江西财经大学客座教授及受聘为中国深圳大学建筑与城市规划学院客席教授。
唐承勇先生，58岁，执行董事。于二零零八年四月加入公司，主要负责监督公司整体管理及运营。拥有逾28年中国房地产业经验。曾在江苏省供销社(集团)总公司任副总经理兼经济发展部副主管，于二零零一年八月加入力高集团，出任烟台力高置业有限公司总经理，亦先后获委任为江西万和房地产开发有限公司、江西力高房地产开发有限公司、力高置业(江西)有限公司和山东力高房地产开发有限公司的总经理及力高(中国)地产有限公司的副总裁，获中国的沈阳建筑工程学院颁发的工程学士学位。
黄燕雯女士，30岁，执行董事。彼主要负责公司的营运管理及发展。于二零一五年九月加入公司，担任UG Management的总裁助理。黄女士为黄若青先生的侄女。获中国的北京大学颁发的城市规划学士学位。
黄燕琪女士，26岁，执行董事。彼主要负责公司的品牌管理及业务策略的制定及实施。黄女士于二零一八年五月加入公司，担任深圳力高康安健康管理有限公司总裁助理。黄女士为黄若青先生的女儿。获香港的香港理工大学颁发环境及室内设计学士学位，获意大利的米兰工业设计学院颁发食品设计及创新硕士学位。
中介团队
据捷利交易宝数据统计，力高健康生活中介团队共计9家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据表现尚可；公司律师共计3家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。
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保荐人承销历史业绩
农银国际近期保荐的破发率为48.48%；
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舆情分析
目前通过企查查网站无法查到力高健康生活有限公司的任何负面消息，通过查询其运营主体力高实业（江西）有限公司，发现具有如下风险提示：
7个关联风险中，子公司力高实业（江西）有限公司南昌力高皇冠假日酒店民事纠纷2项、行政处罚2项、工商抽查不合格2项，投资的公司南昌富淳餐饮有限公司民事纠纷1项目；
1个历史风险为因建设工程施工合同纠纷案由被起诉1项
1个敏感舆情为广告违规处罚的报道
154个提示信息中，主要都是作为原告起诉他人，人员变更（法定达标人、实控人、最终受益人、股东、主要人员等）、对外投资变更等提示信息。
整体来看，一家2008年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。
近期港股IPO市场情况
据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为223.61亿，其中最大市值为商汤-W，最小市值为环龙控股；发行PE均值为49.90倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为14775人；超购倍数上，均值为6.28倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在48.01%，整体来说，比例相对合理；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好。
