输和远方:@TLS美股研究[¥9


请教,OHI作为美国和英国83个连锁养老院品牌的房东,有1001个房产,分散在英美各地,对管理成本有影响吗?,这个规模效应对降低成本有价值吗?OHI的护城河在哪里?养老院对地点的要求好像不高,租谁的房子不都一样吗?那定价权是不是很弱啊?谢谢你们的分析
Android客户端转发:4回复:6喜欢:13

全部评论

flygid 01-24 14:45

定价权?被国内股评洗脑了吧!

万卷阳光 01-16 14:39

mark

e大海航行靠舵手 01-10 07:08

关注

TLS美股研究 01-09 10:29

大赞现场调研,有彼得林奇的风范!

输和远方 01-09 09:39

太好了,谢谢你的答复,很有用。我昨天自己去了OHI在南加州的两个物业看了看,都是在居民社区的里面,离医院比较近。

TLS美股研究 01-09 09:30

您好,谢谢您的问题。1、跨区域的规模效应有一定价值,但不是主要的竞争优势(竞争优势还是地段,见答案2)。但是,考虑到OHI只是房东,对接的也是连锁养老院,跨区域扩张的管理成本也不是很大,销售大部分都是中心化的。跨区域的好处是收入不受区域性经济的影响,同时,OHI租户在佛罗里达和得克萨斯州较多,这也是美国老人养老的州(佛罗里达没有州个人所得税)。

2、不动产行业的护城河就是地段,养老院也是,尤其是配有护士的养老院,一般都要在医院的一定半径内,确保救护车能短时间到达。因此, 在医院一定半径内如果养老院数量够,新的养老院因为空置率的担心不会进入。对于OHI的最重要行业数据是它的养老院的出租率要在80%以上,出租率太高如果说明行业需求减少,或者政府对养老的报销政策有变。公司披露2015-2016年他的租户自己的出租率在81-82%。搜“Operator Census and Coverage”
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/888491/000088849116000051/ex99_1.htm

3、REIT的定价权一般都是行业平均的水准,在一个区域范围内特别强或者特别弱都比较少见,每年租金上浮一般也都是通货膨胀或者再高一点。REIT的投资目标是通过股东投入撬动债务,投资房地产收租,赚取息差以分红的形式反馈给股东,对于租金的稳定性非常看重,但不会对租户提价特别狠,因为REIT和租户是共生的关系。租户的企业获得利润增长的部分,REIT获得稳定的现金流。

4、政策风险是关键,因为OHI的租户的收入52%来自Medicaid (“穷人医保”), 38%来自Medicare(“老人医保”),私人自付只占10%。但回到我们的观点,我们认为川普医保还是针对药价,对老人和穷人的医保削减预算是非常不受欢迎的政策。