转。地产公司分析梳理！

首先，如果从跨行业对比的话，我觉得整个地产行业里的估值天花板企业：华润，龙湖的估值都不高，性价比都不错；七八倍的pe，1.5倍的pb，行业最低的融资利率。为什么市场给华润龙湖地产行业最高的估值，因为大家都知道住宅开发有周期性，而持有物业具有稳定性，能够将住宅开发和持有物业完美结合的地产商就有了很厚的安全边际。华润和龙湖就是两者融合的典范。华润万象城和龙湖天街是一二线最优质的商业mall,稳稳的现金奶牛。（商业地产分：写字楼，酒店和mall ，这其中mall是最优质的，尤其是一二线城市的mall）。如果追求稳健，华润龙湖是首选，大资金的最爱。
如果你能接受周期波动，从地产行业内部挑选高性价比的投资标的的话，我建议先用排除法，再根据个人偏好择优。
首先应该排除的就是市值小，融资成本高，行业排名靠后的地产商，其实这并不难找，因为这三者往往是伴生的，一家行业排名靠后的地产商，融资成本往往是居高不下的，同时公司市值也不高；
其次应该排除的就是管理层能力欠佳的公司，地产行业高度分化，管理能力不行，很快会掉队，最怕一群吃闲饭的人，不思进取，把公司搞一堆臃肿的不赚钱的垃圾资产，简称：价值毁灭型团队。这样的企业往往0.5pb 起价，往下数。投资人千万不要掉进这种低pb 陷阱；
最后应该排除的就是拿地被套牢的公司，孙某人曾说：地产商最大的风险就是地买贵了。其他问题都还有救，地买贵了，谁都救不了。一块地大亏，需要五块地赚钱来弥补。当让，如果一年拿几百块地，有几块地看走眼，买贵了，也是在所难免。但是如果超过20%的地都被套在山岗上，就可以直接排除不看了。
做完以上排除，其实地产商还剩下一大堆，大致可以分成两类：优秀的民企地产商和优秀的国企地产商。
民企的优势是管理灵活，容易出大牛股；国企的优势是融资成本低，在地产行业，融资优势是最重要的优势之一，另外一点土地供给方是zf，有些地方z f还是希望肥水不流外人田。
这时候要根据自己的偏好做标的选择时，还要结合行业的特点。地产行业的特点就是周期性和拿地模式的变化性。地产的周期性，使得国家不断变化调控方法，为适应国家的管控，地产商不断演化着拿地模式。
从早些年的腐败拿地模式（地产商（大部分是地头蛇）腐化地方领导，私下勾兑拿地），到政府招拍挂拿地；从开发商囤地到高周转短平快；从逆势杠杆拿地到与政府合作开发；
现阶段有竞争优势的拿地方式是：与政府合作拿地，这样不会拿到高价低，但需要配套很多商业业态；当然也不是所有开发商都有能力和政府合作拿地，优秀的国企如：金茂，华润，绿地等；民企如融创等往往是政府的首选对象；
今年下半年的行情，土拍市场明显转冷，也不排除一些有钱的开发商逆势招拍挂拿一些便宜地块，如中海，保利，旭辉等。现在的市场，拿高价低的风险基本排除，反而要担心的是怎么把房子卖出去。这个时候开发的营销能力，品牌优势，成本管控就成为重点：有个强的营销团队，房子加快销售，回款快，周转也就快了；强的品牌也是吸引客户加速销售的一块招牌；好的管理团队还会通过提升效率，降低内部成本来追求利润。
因为房地产是个高杠杆强周期的细活，谁能够找到一招一式的领先方法，谁就可以迅速突围而出。新城的三线下沉吾悦广场圈地模式，旭辉的精细管控，融创的鸡血营销，都致使这些公司快速突围而出。
总之，地产这个行业风向不稳，风口不断在变。想省事，就拿龙头，想超额收益就得不断跟踪学习，看明白今天要刮什么风，哪只猪要飞上天。//@草帽路飞:回复@多喝了三五斤:你好，
首先，如果从跨行业对比的话，我觉得整个地产行业里的估值天花板企业：华润，龙湖的估值都不高，性价比都不错；七八倍的pe，1.5倍的pb，行业最低的融资利率。为什么市场给华润龙湖地产行业最高的估值，因为大家都知道住宅开发有周期性，而持有物业具有稳定性，能够将住宅开发和持有物业完美结合的地产商就有了很厚的安全边际。华润和龙湖就是两者融合的典范。华润万象城和龙湖天街是一二线最优质的商业mall,稳稳的现金奶牛。（商业地产分：写字楼，酒店和mall ，这其中mall是最优质的，尤其是一二线城市的mall）。如果追求稳健，华润龙湖是首选，大资金的最爱。
如果你能接受周期波动，从地产行业内部挑选高性价比的投资标的的话，我建议先用排除法，再根据个人偏好择优。
首先应该排除的就是市值小，融资成本高，行业排名靠后的地产商，其实这并不难找，因为这三者往往是伴生的，一家行业排名靠后的地产商，融资成本往往是居高不下的，同时公司市值也不高；
其次应该排除的就是管理层能力欠佳的公司，地产行业高度分化，管理能力不行，很快会掉队，最怕一群吃闲饭的人，不思进取，把公司搞一堆臃肿的不赚钱的垃圾资产，简称：价值毁灭型团队。这样的企业往往0.5pb 起价，往下数。投资人千万不要掉进这种低pb 陷阱；
最后应该排除的就是拿地被套牢的公司，孙某人曾说：地产商最大的风险就是地买贵了。其他问题都还有救，地买贵了，谁都救不了。一块地大亏，需要五块地赚钱来弥补。当让，如果一年拿几百块地，有几块地看走眼，买贵了，也是在所难免。但是如果超过20%的地都被套在山岗上，就可以直接排除不看了。
做完以上排除，其实地产商还剩下一大堆，大致可以分成两类：优秀的民企地产商和优秀的国企地产商。
民企的优势是管理灵活，容易出大牛股；国企的优势是融资成本低，在地产行业，融资优势是最重要的优势之一，另外一点土地供给方是zf，有些地方z f还是希望肥水不流外人田。
这时候要根据自己的偏好做标的选择时，还要结合行业的特点。地产行业的特点就是周期性和拿地模式的变化性。地产的周期性，使得国家不断变化调控方法，为适应国家的管控，地产商不断演化着拿地模式。
从早些年的腐败拿地模式（地产商（大部分是地头蛇）腐化地方领导，私下勾兑拿地），到政府招拍挂拿地；从开发商囤地到高周转短平快；从逆势杠杆拿地到与政府合作开发；
现阶段有竞争优势的拿地方式是：与政府合作拿地，这样不会拿到高价低，但需要配套很多商业业态；当然也不是所有开发商都有能力和政府合作拿地，优秀的国企如：金茂，华润，绿地等；民企如融创等往往是政府的首选对象；
今年下半年的行情，土拍市场明显转冷，也不排除一些有钱的开发商逆势招拍挂拿一些便宜地块，如中海，保利，旭辉等。现在的市场，拿高价低的风险基本排除，反而要担心的是怎么把房子卖出去。这个时候开发的营销能力，品牌优势，成本管控就成为重点：有个强的营销团队，房子加快销售，回款快，周转也就快了；强的品牌也是吸引客户加速销售的一块招牌；好的管理团队还会通过提升效率，降低内部成本来追求利润。
因为房地产是个高杠杆强周期的细活，谁能够找到一招一式的领先方法，谁就可以迅速突围而出。新城的三线下沉吾悦广场圈地模式，旭辉的精细管控，融创的鸡血营销，都致使这些公司快速突围而出。
总之，地产这个行业风向不稳，风口不断在变。想省事，就拿龙头，想超额收益就得不断跟踪学习，看明白今天要刮什么风，哪只猪要飞上天。