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越秀地产 、国企、世界500强、负债率
恒大们的前车之鉴，会否成为越秀的负面榜样？
文 |大房
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自从广州地铁集团坐上第二大股东“座椅”，越秀地产双国资股东的任督二脉便豁然打通， “轨交+物业” TOD模式不仅让越秀地产市场拓展能力大增，其融资能力也顺势提升。
5月8日早间，越秀地产在港交所公告，将发行2026年到期、票息3.80%的有担保人民币票据，拟通过发行债券筹集13.9亿元人民币。
中指院统计数据显示，今年以来，越秀地产融资额度已超过107亿元，这还没算上附属公司广州城建申请发行的94亿元公司债券。
实际上，自从2021年，越秀地产就开启了加速融资模式，在逐渐趋向沉默的众房企中脱颖而出。加速扩张的越秀，从2021年开始大幅提高拿地预算，频繁出现在全国一线城市的土地拍卖场所，颇有当年土地拍卖市场恒大、融创、碧桂园这些常客的风头，成为房地产市场为数不多逆周期加速的房企。
不仅如此，在房地产市场的国央企中，越秀地产同样锋芒毕露。据相关数据统计，2021年和2022年，越秀地产投资强度（拿地金额和销售金额比值）连续两年超过50%，成为一众央国企中"最靓的仔"。
那么，狂奔的越秀，为何在逆势猛加仓？恒大们的前车之鉴，会否成为越秀的负面榜样？
两年融资超千亿，负债快速增长
今年不到5个月，越秀地产的融资总额就已经超过百亿元，具体来看：
今年1月，越秀地产在澳交所发行了一笔将于2026年到期的20亿元票据，表示所得款项净额将用作置换当月到期的中长期境外票据。
4月份，越秀地产又发布供股融资公告，将按每持有100股现有股份可获发30股供股股份的基准，以9港元/股的认购价供股约9.29亿股股份，以筹集约83.6亿港元（约73.79亿元人民币）。
5月8日早间，越秀地产在港交所公告，建议发行2026年到期、票息3.80%的有担保人民币票据，拟通过发行债券筹集13.9亿元人民币。
此外，今年2月，越秀地产的附属公司广州城建申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债，目前已发行两期，分别为19亿元和15亿元。
实际上，越秀地产在融资端的“狂飙”从2021年开始就很明显了。
回顾2022年和2021年，越秀地产分别新增融资599亿元和438.3亿元，两年合计融资超1037亿元，这相当于2017年~2020年的四年之和。
加速融资带来的结果就是负债快速增长。
2022年越秀地产的总负债达到2616亿元，资产负债率超75%，其中，流动负债总额为1785.1亿元，非流动负债同比增长46.04%至830.5亿元，长期借款同比增长58.65%至830.5亿元，净借贷比率也上升15.6个百分点，达到62.7%。
截止2022年末，越秀地产的有息负债总额达到882.98亿元，较2021年年末的755.34亿元增加超127亿元。
400亿拿地，国央企中最亮眼
今年前4月，越秀地产在杭州、北京、青岛、上海、成都等底连连出手，拿下7宗开发用地，合计拿地金额超87亿元。
尤其是2月份在北京，越秀集团59.1亿元连下石景山和昌平回龙观两宗地块，其中石景山地块项目已经开盘入市。
在此前的年度业绩会发布会上，越秀地产已经表示，今年要再拿约400亿元用于拿地，也就是说，从五月开始到年末剩下的8个月内，越秀拿地的势头还会继续。
而越秀地产在前几年的土地支出规模更大，甚至超出年度预算也要拿。
越秀地产在2019年拿地金额仅有159亿元，但2020年猛增至410亿元，超出原本土地预算近110亿元。
随后，越秀地产在2021年大幅提高拿地预算至520亿元，但当年实际约为拿地金额为444.8亿元；2022年的拿地预算457亿元，实际拿地金额416亿元。
据东吴证券数据，2021年和2022年，越秀地产投资强度连续两年超过50%，成为一众央国企中“最靓的仔”。
来源：东吴证券
经过两年的“狂飙”，越秀地产的总土储从2019年的2387万平米增加到2022年底的2845万平米，今年有望超过3000万平米。
这其中，股东广州地铁带来的土储贡献不小，TOD项目的从2019年开始稳步增加，2022年越秀地产的TOD项目土储已经达到386万平米，约占总土地储备的13.6%。
来源：东吴证券
销售额持续增长，账面资金“缩水”超百亿
连年增加的土储为销售带来了基础保障，越秀地产实现连续五年销售正增长。
2022年越秀地产销售额1250.3亿元，同比增加8.6%，完成当年销售目标的101.2%。
今年年初，越秀地产公布2023年合同销售目标为1320亿元，同比增长6%。按此计算，前4个月越秀地产累计合同销售金额约为571.64亿元，已完成上述目标的43.3%。
这其中，TOD项目贡献不小。
2022年，越秀地产TOD项目实现合同销售额约220.9亿元，同比上升23.6%。
来源：东吴证券
但需要注意的是，虽然广州地铁为越秀地产带来了优质的TOD项目，但其开发所需的资金量也十分巨大，周期长短直接影响了资金成本和结算多寡，这也是越秀地产近年来加速融资的原因所在。
即便销售和融资都很努力，但越秀地产的账面资金却出现了五年来的首次缩减。
财报显示，越秀地产2022年期末的现金及现金等价物仅218.5亿元，同比大幅减少约109亿元。
细分来看，主要是越秀地产的融资净额和投资净额双双告负，尤其是融资业务其他项目这个科目，带来资金减少超221亿元，但没有明确内容说明，这是越秀地产用于偿还债务还是其他。
但即便如此，越秀地产仍安排了400亿元预算拿地。
越秀地产之所以这么“拼”，主要还是来自集团的任务和压力。越秀地产的大股东是越秀集团，近年来曾多次对媒体表达了高质量进入世界500强的目标。
早在2021年，越秀集团党委书记、董事长张招兴就表示，周密部署推动集团“十四五”发展战略“拓资源、优结构、强能力”的各项目标任务扎实落地，高质量迈向世界500强。
大房认为，越秀集团对于进入世界500强的时间节点，可能就是在“十四五期间”，也就是最晚在2025年。
目前世界500强最后一名的营收是286亿美元（约人民币1979亿元），而越秀集团2022年的营收，是1125.1亿元，差距高达850多亿元。越秀集团要想进世界500强，其营收需要达到约2000亿元的水平。
而在越秀集团的众多业务板块中，越秀地产的营收占比最大。2022年，越秀地产营收724.16亿元，占集团营收约64.36%。
按这个比例测算，若越秀集团营收达到2000亿元，则越秀地产需要贡献约1287亿元，是2022年营收的1.77倍，压力不算小。
2022年越秀地产交付了3万套房源，对房企来说，房源交付数量，极大的影响着营收确认的多寡。
我们按交付3万套、营收724.16亿元计算，越秀地产在2025年要达到1287亿元营收，对应的交付房源约为5.3万套。
狂奔的越秀，能否如愿在2025年进入世界500强，拭目以待。