$合生创展集团(00754)$ $珠江实业(SH600684)$ $中国恒大(03333)$
如果用两个字来形容2020年，我想到的是疯狂。
在全球新冠患者突破1亿人的当天，美股游戏驿站继续翻倍大涨，一个月内就已经涨了接近200倍，有人“40万进去，1个亿出来”。
看着往日繁华的商场内如今稀稀拉拉的人流，不仅感慨，原本应该是萧条承压的年代，资本就像一场狂风，把一切吹变了形。
在地产圈内，现在地产商最关心的不是如何把房子盖好，而是另外两个事：一是如何做中介平台？二是新能源汽车行业还能不能进？
因为，这两个新业务是最被资本市场看好的领域。
在新业务上，恒大凭借“0产量”造车就拿到了4000亿市值，这还仅仅是个开始。疯狂一旦上演，就不会轻易停止。
但在地产圈内，一年内涨幅最大的股票不是恒大、万科这些头部企业，而是出了地产圈几乎没有人知道的“合生创展”。
2020年3月27日，这家公司的股价只有5.18港元，不到一年后的2021年1月29日，它的股价稳定在19港元，高点时曾经上到23.8港元/股，一年内实现了300%的增长。
合生的现任董事长朱桔榕因此被圈内赠送了一个“股神”的称号。
朱孟依之女朱桔榕
但这家低调的公司一直将庞大的生意隐藏在幕后，甚至在地产行业快速发展的黄金十年时期，在各家企业纷纷追求高周转的时候，合生也能“耐得住寂寞”，像香港的和记黄埔一样把大量土地屯在手中。
北京四环边上那个著名的豪宅，一度因为销售慢被业界耻笑，但是据说，曾有项目营销总监因为把房子卖得过快而被开掉。
江湖轮转，如今朱桔榕、朱伟航这对二代兄妹正式接班，合生才开始重新有了华南五虎时的味道。
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合生的股价暴涨来自于几个拿地动作。2020年5月，合生在北京分钟寺砸下近180亿拿到1.7平方公里的豪宅用地。当月，合生的股价走出低点。
合生股价走势
8个月后，合生又在广州拿下“最贵旧改项目”——广州市海珠区凤阳街凤和更新改造项目。这个占地112.71万平方米的项目，预计总投资金额高达346.67亿元。第二天，香港股市开盘之后，合生的股价蹿升到了23.8港元的最高点。
当这家年销售额只有百亿元的地产公司开始上演蛇吞象的游戏，圈内都在猜测它的资金来自哪里。
但就在股价走出新高的五天之后，合生又在北京投入46.57亿元拿下旧宫地块，楼面价不仅创下区域内历史最高价，还需要开发完成后自持21%的面积运营。
对于这家击败中海、华润的企业，很多人都看不懂了。
资本的流动轨迹，是地产企业内部最大的秘密，除非是那些手握密码的人，门外的我们都难以窥探究竟。
但一份《珠江人寿保险股份有限公司2019年及2020年资本补充债券跟踪评级》报告显示，这家保险公司投向房地产和信托产品的资产占比高达45.47%（截至2020年第三季度末），而信托产品的主要投资方向也是房地产债权。
合计约720亿元的投资资产中，有近一半指向房地产，其中又有约105亿元属于关联投资。
出具这篇报告的结构给出的结论是公司“一定程度影响公司经营规范性和财务透明度”、“受到房地产行业信用风险传导可能性大”。
而通过股权穿透发现，珠江人寿的前五大股东分别为：广东珠江投资控股集团有限公司、广东珠光集团有限公司、衡阳合创房地产开发有限公司、广东韩建投资有限公司、广东新南方集团有限公司。
这五家企业背后都有同一个实际控制人：朱孟依家族——珠江系与合生创展是一脉两支。
朱孟依
这家企业在90年代兴起于广东一个叫丰顺的小镇，据说朱孟依在20多岁的时候已经是一个经商天才，他看到管理混乱的商业街，就直接去找镇政府去商议把这条街包下来进行改造，从而赚到了人生的第一桶金。
传奇的故事背后都有不为人知的暗线，这些信息是成功者不会轻易分享的。就像王健林不会透露他为何一出道就能拿到政府大院对面的地块，王石能在生死存亡的关键时刻拿到一火车皮的配额。
朱孟依家族远比王健林和王石低调，关于这个家族成员的新闻报道少得可怜。珠江合生系旗下几个露面比较多的公司：合生创展、珠江投资控股集团、韩建投资、珠光集团、新南方集团都是经过层层架构隐藏在众多马甲公司之中。
朱孟依的二儿子朱伟航在相关的14家公司担任法人代表，在27家公司的高管名单中，是708家内地注册企业的实际控制人。这还不包括注册于香港和百慕大的境外公司。
在珠江系的内地企业中，最终受益人除了朱伟航，偶尔还会出现一个名字：刘惠英。这是一个百度都很难搜到的关键人。
实际上，刘惠英是朱孟依的母亲，她的老伴儿叫朱的，即朱孟依的父亲。朱的在1978年十一届三中全会开完之后就创建了丰顺韩江建筑队，这一年朱孟依才19岁，距离他“白手起家”赚到第一桶金还有数年时间。
被抹去的信息还有：朱孟依展现商业才能、注册合生的同时，朱的同期在镇政府挂职。朱的的历史背景是一名老游击战士。
“历史是由胜利者书写的。”这句话还有后半句，“但事实真相只有亲历者才知道。”这是德国纳粹最年轻的上校、党卫队军官约阿西姆·派普在亲历二战后说的。
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13年前的冬天，没有飘雪的1月，一群粉丝在北京珠江的一座酒店门外急切地等待“华人音乐教父”入场——这是李宗盛破天荒的一次为地产商站台——以粉丝座谈会的名义。
在欢呼声中隆重出场的教父说：
我还没有经过这样的场面。因为我没有办类似的活动。
请动李宗盛出山的地产项目是北京珠江帝景。它的小区大门口，八匹金色巨马雕像映衬着新古典主义建筑群，风格和“华人”、北京传统文化没有任何关系。而是以隐藏在城堡背后的海盗、军阀、资本家为蓝本的欧洲故事。
13年前，李宗盛为合生项目站台
在李宗盛见证过的高楼顶上，施工工人曾经等第三方监理走了之后，再从摆好的钢筋中抽掉一些，以降低建筑成本。
有业内人士统计分析：
“廉价的土地和大规模的建设，使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司在大型发展商中，建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。”
但这都没有挡住珠江帝景请过李宗盛的第二年，在亚洲金融危机还没回暖的时候，就重新成为山西炒房团、唐山人、东北人抄底的投资标的。这些人曾经在北京房价万元时代，7天内就买走了1.5亿的珠江帝景房源。
现在，它的房价已经爬上10万+。
但2007年，还是一个孙宏斌恨弃顺驰、王石盛赞合生是“隐形地产航母”的时代，后者一直被认为是华南五虎中最有可能首先冲击千亿的企业。
不过，一些珠江合生系的内部人却感觉自己带着枷锁在跳舞，力有不逮。一手奠定了珠江合生系北京市场地位的谢强甚至因为这“一脉两支”之间的大量关联交易而选择离职，谢强觉得自己谈妥一块地（2007年之前还没有全部招拍挂），转眼就被公司“转移”给了兄弟公司。功劳被夺，谢强愤而去了华南另一虎——富力，最后去了天津。
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说到天津，合生的项目不得不提京津新城。它建立在宝坻区的一片盐碱地上，包含了庞大的独栋别墅区、五星酒店、大学城。京津新城曾在2006年被批准为天津市最高级别的新城之一。
京津新城总规划53平方公里
就在这个项目获得批准的两年前，珠江合生系向宝坻区捐赠了200万元作助学基金，之后的五年中又投入超过十亿元创办北京科技大学天津学院、天津财经大学珠江学院、中山大学南方学院。
两年之后，合生成功获得了超百万平米的建设用地。
慈善与生意之间纠缠不清的关系，早在二十年前就被南方企业用得炉火纯青了。
通过能源、基建、产业业务的优势获取土地，然后用金融保险公司融资输血，最后让房地产开发公司进行变现，在珠江合生系内部已经形成非常完整的链条。一方面通过教育、产业投入来打通关系，另一方面通过地产开发回收资金、做大生意。
其中，合生浮于水面，而珠江和韩建藏于水下。
珠江系通过珠江集团、珠江投资、韩建、珠江人寿等主体，逐渐把能源、基础设施、产业园、教育、科技、金融、土地一级开发拢于手中。
联合信用评级的一份《债券跟踪评级报告》显示，截至2019年底，珠江投资的储备建筑面积 2129.91万平方米。其中，光北京就高达953.91万平方米。仅产业园一项，在全国就布局了近60个。
罗马不是一天建成的。宽阔的条条大路是城市的一面，地下密布的下水道和一扇扇门后的窃窃私语是那另外一面，而这一面经常不为人知。