01
今年3月3日，我发表了一篇文章《新房破发潮，来了》，里面提及了两个现象：
一个是新房破发潮，典型代表如海淀幸福里、中海甲叁、北京金茂府、崔各庄龙樾合玺，就连太阳宫神盘中建玖合府，因为对标的太阳公元二手房房价下跌，13万一平的买入价，也面临还没交房就破发的窘境。
事实上，自今年1月份以来，北京新房月成交就没有超过4000套的（北京在售新盘超过300个，月销4000套实在不多），这主要是百分八九十的项目都在四五六环，而新房定价又定得很高，典型如丰台羊坊的花香壹号，郭公庄的那两个双子项目、海淀翠湖项目，指导价比周边二手房贵30-50%。
也正因为如此，为了回款，不少开发商都选择悄咪咪的大幅降价出手。典型如朝阳崔各庄，三四月多个项目降了100多万，南城大兴黄村和西红门，五月份又降了100多万。这次花香壹号也想降价，周边二手房四万，它的指导价是6-7万，它自己想卖4.9-5.1万，但最终不让给关闭了售楼处。
综上，现阶段的北京新房，破发潮仍在延续，这也是为什么成交量如此低迷的原因。三四月份我唯一看好的新房是回龙观的紫金书院，采用的是金茂的建筑体系，定价也跟周边二手房相差不多，以往开发商很低调，每一次开盘都是即清盘，但最后一期开盘居然还剩不少户型没卖出去。这也足以说明现在的北京新房还有较大的回调空间。
02
对于3月3的那篇文章，我提到的第二个现象是：
年轻人在买入老破小。
▲三月文章截图
而从二手数据上看，近几年来，上海300万以下的房子成交占比超过60%。深圳90㎡以下的小户型成交占比也均在60%以上。
▲今年3月，深圳90㎡以下占了总成交的63.2%，与此同时，大户型成交在一路下滑，从去年9月占11.5%到现在仅占8.4%。（图片来源：大碗pro）
这样的情况在北京也很常见。据了解，北京当下市场整体挂牌二手房房源大约16.3万套，其中没有电梯的大约5万套，这基本都属于老破小，占市场总房源比例大约1/3。另外部分远郊区老破大等房源也有占比，20年以上的二手房房源占整体市场大约50%左右。
而5月新政以来，北京二手房市场相对新房算是比较火热，500万以内的老破小的成交比例在大幅攀升，猜测已经超过一半了。与此相对于，当下北京1000w以上的高总价二手房，成交比例下降的比较厉害。
▲6月一线城市网签，北京的新房不行，但二手房市场还可以，热点板块代表有海淀清河和西城德胜；上海新房一般，二手房热度很好；深圳新房和二手房都比较一般。
03
那么，为什么会出现新房破发，大家却热衷接盘老破小的现象？
最根本的原因，当然是因为价格。
过去一年，北京二手房整体均价跌了差不多30%左右，但是老破小的跌幅更大，很多去年五六百万才能买到的老破小，现在三四百万就能买到了。
本来嘛，二手房一般比新房是要便宜10%左右的，而老破小经过这一轮下跌，性价比更是凸显，自然而然，价格降下来的二手房和老破小就比新房要吃香，新房破发，本质其实是迫不得已的降价跟随。
其次，老破小虽然老破还小，但价格低，往往位置还好。对于北京这种新房普遍位于四五六环线的城市而言，二三四环的老破小，它的城市界面是非常成熟完善的，自然而然有一批真正的刚需粉丝。
事实上，爆买老破小，意味着现在出手的都是刚需。在当下这个楼市，投资需求已经基本消失了，多数买房人都是刚需，而刚需是对于“住”的性价比是非常敏感的。
老破小虽然居住舒适体验度不高，但胜在仍然能住，且配套、交通、位置甚至学区都还不错，价格也降下来了，资金成本、买房风险都不高，在这样的情况下，现在还出手买房的人，考不考虑老破小？
ps：
看到当下的楼市，底盘都是老破小的成交，我心里其实是很心塞的。我们发展了几十年的房地产，大家却爆买老破小，这算不算是一个很讽刺的笑话呢？
本文作者：陈庆
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