文 | 地产八卦哥 陈庆
01
谁也想不到，当下火热的北京朝阳楼市，一部分底气支撑，居然是来自海淀的人大附。
谁说不是呢？朝阳楼市本就是一个供应十分宽松的市场，例如二手次新有望京、太阳宫、朝青、新北苑、亮马桥、奥森等板块，新房有东坝、奶西、崔各庄、王四营等，价格都是七八万，也基本都是围着望京概念和国贸概念打转，彼此内耗竞争非常激烈。
▲晚霞下的国贸·望京同框。所有朝阳南边的盘，甚至包括通州、亦庄台湖等区域的楼盘，都可称之为“国贸概念盘”；所有朝阳北边的盘，包括最近来最火的崔各庄、东坝、奶西甚至顺义的，都可称之为“望京概念盘”。
在这样的情况下，全都靠国贸、望京概念支撑，朝阳新房显然没法好好讲故事。
尤其是今年，朝阳有17宗地，接近200w方的供应，全都讲国贸、望京概念？这太“同质化”了。
▲朝阳2023拟供应地块。不得不说，东坝、奶西、十八里店等区域，供地总量惊人，比如东坝光是北熙区，估计就得卖好久，现在有接连供应了三个地块；奶西虽然只开盘了2个，但待入市的新房地块还有8个，且房价都是8万上下这个区间，实在是让客户眼花缭乱。
在这样的情况下，人大附肩负着使命上阵。今年1月29日，朝阳官宣人大附落户十八里店，这是继孙河、奶西之后，朝阳楼市里又一次人大附传说。
▲十八里店的金隅昆泰云筑，土地偏远原本并不被看好，经多方沟通才找到金隅接盘，如今人大附利好一出，这个楼盘顿时有了对标全北京网红盘的底气。
02
事实上，在去年的太阳宫中建玖合府项目上，人大附就已经大大出了一次风头。
彼时，这个项目紧邻朝阳最好的学校人大附朝阳分校、人大附朝阳实验学校。受人大附影响，周边次新房太阳公元和红玺台挂牌价到了16万+，一路之隔是楼龄10年+的丰和园，均价达13.5万/㎡。
由此，正因为人大附这块金字招牌，太阳宫地块可算是北京近年来出让的第一超级梯队板块。
而当我们翻开地图，会发现拥有人大附公办学校学位的楼盘，也基本都是北京各区域最好的学区房。
▲数据来源：中国人民大学附属中学官网 制表：新学说
▲2017年，在刘强东的介入和推动下，亦庄引进了人大附中。由于刘强东是中国人民大学毕业，在创立京东后，刘强东牵线搭桥，最终促使这三所学校集体落户亦庄。
自此以后，亦庄房价开启了波澜壮阔的上涨之路。
甚至于，在杭州、深圳等网红城市，即使只是挂名人大附的国际化私立民办学校，也非常受购房者欢迎。
如杭州未来科技城于2015年引进了人大附中杭州学校，虽然是国际校，高中阶段学费高达18.8万元/年，但仍然是购房者眼中的名校。
人大附中深圳学校，虽然坐落在“偏远的”大鹏新区，但由于这所学校是人大附中在北京市外承办的第一所公办学校，不少家长对此寄予厚望，认为假以时日，完全有可能挑战深中、深高的江湖地位。
由此可见，人大附中的影响力，早已超出北京，走向全国乃至全球。
03
其实，在上个世纪，北京最牛的中学，绝不是人大附中，而是北京四中。
在最牛的时候，北京四中的清北率达到过30%。而且，由于众所周知的原因，北京四中是很多北京人心目中的“御用中学”，哪怕是正部级，也不敢保证能把自家的孩子送进四中。
即使是去年，在西城教育整体裹足不前的情况下，北京四中2021年的高考平均分仍然是北京第一，人大附则是北京第二，且四中比人大附高了整整十分。
但在当前的教育体制下，平均分并没有被重视。相反，清北考取人数，成了绝大多数家长判断牛校的标准。
而按照清北考取人数，人大附中和北京四中的位置，在2004年发生逆转。
▲自2004年人大附中和北京四中在考取北大清华人数上发生逆转以后，连续十几年，人大附中始终是京城第一。
自此，人大附中“盛名已铸、实至名归”。
那么，在零几年的时候究竟发生了什么？导致北京四中不敌人大附中？
这一切的一切，其实只归根于一个名叫刘彭芝的校长。
04
仔细梳理刘彭芝的故事，我们会发现，刘彭芝与人大附的崛起，其实早就暗示了北京教育的某些根源。
▲刘彭芝，自1997年6月起到2013年9月，担任人大附中校长。此后，刘彭芝便一直担任人大附中联合总校校长。
为什么这么说呢？1965年，刘彭芝首次担任丰台二中的数学教师。1974年，刘彭芝调入人大附中，自此与人大附中结缘。
到了1985年，刘彭芝首次听说国际奥林匹克数学竞赛，于是组织了年级数学小组，甚至还邀请中国科学院的数学家们，来给学生们讲课。1987年，刘彭芝担任了人大附中首届高中超常儿童实验班的数学教师兼班主任。1989年，刘彭芝在人大附中数学实验班的基础上创办"华罗庚数学学校"，并在2004年，正式更名为"仁华学校"。"仁华"代表着"人大附中"与"华罗庚学校"的合称。
不得不说，这一阶段的刘彭芝，碰到了人生中的第一次大机遇——90年代，全中国开始兴起出国热、奥数热，刘彭芝作为北京奥数探路先锋，被北京的精英家长们，尊称为刘姥姥（简称LLL）。
而依靠奥数，刘彭芝带领下的人大附中，也成功吸引了众多优质生源，进而为人大附中的崛起，打下了坚实的基础。
到了1998年，随着奥数热愈演愈烈，北京各大小学加入奥数战场，三年级的小学生，就开始被考试甄选数学苗子，六年级参加迎春杯比赛，获奖的就能拿到当时小升初免试入场券.....一时间，奥数培训班如雨后春笋，各位小学生则苦不堪言。
对此现象，北京教委是抵触的，开始提倡“减负”，并最终实施了一份理想化的教改方案。
为什么说这是一份理想化的教改方案呢？因为在北京教委的计划里，通过奥数——小升初来择校，是彰显义务教育的不平等。为此，这一时期的教改，北京教委试图管好小升初9年义务教育的均衡化，并彻底将9年义务教育与高中教育隔离开来：
第一，所有北京市重点中学取消初中部，改成民办公助等形式。例如，二中五中的初中部都是分校，汇文中学变成文汇中学，师大二附的三帆中学独立开来，等等。同时，这些初中教育还会和小学衔接，就是没有小升初，尽可能直升（现在还在推九年一贯），初中教育阶段也被改叫七八九年级。
第二，重点中学取消初中部后，变成纯粹的高中校，同时，取消市重点高中概念，代之以“示范中学”，提倡各家高中一律平等，按照学生中考志愿来进行高中录取工作。
坦白说，这个教改方案如果最终实现，义务教育阶段，家长孩子们不用为小升初担心，顺顺利利度过一至九年级，高中阶段，全是示范校，大家按中考成绩录取，是不是很美好，很平等？
然而，美好的教改预案之下，暴露了两个缺陷：
（1）这一份教改方案，非常有利于四中，因为四中本来就没有初中部，它是按中考成绩全市招生、全市掐尖，而优秀中考学生填志愿的时候，都是将北京四中作为第一志愿，第二志愿才是本区市重点或本校保送高中实验班。
在这样的情况下，四中迎来高光时刻，出现一个四中单挑其他区县全区的场景。而其他区的高中也想发展、做大，这就使得这份教改从一开始就埋下了隐患。
（2）人大附、清华附、北大附，北师大附属中学等等，并不归北京市教育局管理，而是归教育部直管——教育部、部属大学、附属中学。这些中学的人事权财政权都归大学，因此对于北京市教委的教改，这些大学是不听的。
也正是因为如此，其他中学都放弃了初中部、转而通过统考来录取生源，而北京四中还没有初中部，上属单位也仅仅是西城区教委，因此在行政级别、资源调配上，远不及人大附中灵活。等到保留了小学初中部的人大附中成了“少数派”，目光敏锐的刘彭芝，从中看到了从小学就开始掐尖的希望。
事实上，包括人大附在内的很多市重点中学，都是从小学竞赛中选拔出自己的实验班，一直重点培养。通过仁华学校和“迎春杯”，人大附在小学阶段就选拔了相当于清华北大在京招生总人数的20%的顶级人才，而且6年一贯，最后两三个实验班差不多一半考上清北。
与之相对应，北京四中虽是全市招生，却只能在剩下的学生中选拔。因此，表面看起来对四中极为有利的教改方案，却因为执行不到位、并没有纳入所有学校，加上四中没有自己的初中部，反而让四中成了一个大输家。
而人大附中，在少壮派的刘彭芝姥姥的带领下，抓住了这一历史性机遇。它没有参加教改，不仅保留了初中部，甚至有自己的附属小学，竞赛学校，12年循环制选拔。它原有的生源选拔体系还发扬光大了。
最终，在教改6年后的2004年，人大附中初中+高中六年循环的第一波学生，彻底打垮了北京四中盲盒招生3年高中培养的模式，至少在清北考取人数上，人大附中彻底盖过北京四中，并且越战越勇，成为北京高考教育第一王牌！
由此可见，高考这件事，核心还是在于生源，谁能越早获取拥有最优秀智商的生源，谁就是教育圈内的王者！
05
刚刚我们详述了人大附的崛起历程。事实上，人大附的崛起不仅仅影响了教育圈，更深刻改变了北京楼市的运行逻辑。
为什么这么说？因为人大附在中考阶段并非全市招生，外区很少。而因为教改破局，中考统考进入高中的秩序被打破，竞赛、从中小学教育掐尖成为主流。顺带着，跟中小学教育绑定、提倡就近入学的学区房，在精英家长的大力加持下，也由此开始兴起。
早期的择校费消失了，取而代之的是近乎年年上涨的学区房，它成了叩开北京优质中小学教育的门票。
而另一方面，由于纯粹高中办学制的失败，类似人大附这样的集团化办学理念崛起，各家学校开始兴建自己的小学部、初中部、高中部乃至国际部——兴建需要大量的资金，吸引良好的师资也需要大量的资金，在学区房概念的带动下，不少开发商、土地供应方，开始将名校作为谈判对象，各取所需合作办学。
由此可见，人大附的崛起，刘彭芝的掐尖策略居功至伟。仁华学校、早培班、早早培班，每一步都踏在点上，在搅动教育圈一池春水的同时，也不经意间翻起了北京地产圈的涟漪。