来源：地产八卦女
1st
说实话，当下的北京楼市，可能是全国房地产市场价格最健康的城市了。
因为众所周知的重磅调控，过去2年来，北京限竞房供应井喷，市场一直非常稳定。
然而，2020年以来，随着北京有意识的在土地端进行调整，北京的土地市场成交结构中，不限价比例越来越高：纯商品房不限价占比已经接近80%。
而这也意味着，未来北京限竞房项目将越来越少，好盘更是稀缺。预计大约在2020年四季度，上市新盘中，不限价项目就将占据一半以上。
目前，在五环以内，想买到限竞房的机会已经只剩12个项目，且未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。
由此，限竞房时代，即将迈入尾声。
2nd
而与限竞房时代步入尾声相对应的是，在这最后的关口，限竞房反而出了一个神盘，它就是京投发展旗下的臻御府。
为什么说臻御府是神盘呢？因为它既是距离地铁最近的限竞房，也是配套最全、户型最好的限竞房，在园林、建造品质方面也有独到之处。
▲臻御府无缝连接地铁9号线、房山线双地铁，其所在的郭公庄地铁站B出入口，即在项目红线内，缓步100米，就可在家门口无缝进站。房山北延开通以后，更是可以直达二、三环。
说实话，臻御府项目，是整个白盆窑区域乃至整个北京城限竞房之中，距离地铁最近的一个。区域内另外两个限竞房，到地铁站差不多1.5公里，这是一个非常尴尬的距离，走路嫌长，骑车嫌短，不是能和地铁站口的臻御府相比的。
配套方面，距离小区一公里左右是永旺梦乐城，北侧一站地铁就是万达广场，区域内还有花乡奥莱、润亚广场等，商业配套资源，异常丰富。
▲事实上，除了外在的商业配套外，臻御府还自建约4.67万㎡商办配套、7000㎡室内体育馆、3360㎡社区幼儿园。周边还有西华府、北京方向的醇熟商业街。
▲另外两个亮点就是，五公里外天坛医院已经整体搬迁到南四环的新院区，而且医院已经对外运营；臻御府本身又处于北京丰台总部基地核心区，紧邻即将开建的丽泽航站楼，未来将快速融入南城和新机场的时代浪潮中。
如此，臻御府实际上已经拥有了双地铁、两大城市级购物中心、两座三甲医院、六所学校、三大城市级公园（世界公园、高鑫公园、御康公园）的顶级圈层配套。
说实话，这样的配套，完全可以上升到北京豪宅盘的层次。无论是从配套的品种，如医疗、学区、交通来看，还是从配套的丰富度来看，或是从内部的全业态配置，臻御府完全是享受了豪宅盘配套的限竞房，在全北京的限竞房中，属于稀缺中的稀缺。
3rd
刚刚说了臻御府的交通和配套。当然了，这属于天然的稀缺因素，只有这些还不足以支撑臻御府成为神盘。
真正的神盘，一定是开发商鼎力用心之作，在精工、户型和园林等“人工”方面，都精益求精、面面俱到。
例如，在精工方面，为了真正打造这个四环内的限竞神盘，臻御府不仅对产品、选材、品质等居家体验和场景全维升级，甚至还请来了日本建筑大师本间贵史，亲自执笔调教户型和收纳，针对中国家庭生活中存在的痛点，从空间艺术，情感艺术，收纳艺术，为北京打造一部教科书级别的“限竞房”样本。
▲本间贵史，不仅有匠人的责任心与专注，更有一颗温暖的心。他深研中国家庭的理念，对个人精神独处和私密性居住需求极为看重。
▲本间贵史的理念，是让家的每一平米都实实在在可用。在臻御府的空间设计中，本间对每一个边角的设计，都有严谨的数据和考量作为支撑，不光考虑到现在还有未来。格局上，以“零过道、零拐角、零浪费”三零浪费的空间理念，匠呈极致空间的艺术；尺度上，步入式玄关、豪华主卧套、步入式衣帽间、三面宽南向采光，完全以豪宅的逻辑，对89平米小面积限竞房产品进行空间配置。
除此之外，臻御府还与台湾新生代著名设计师唐忠汉，携手推出一座生活艺术馆作为营销中心，这在同类限竞房项目中，也是非常罕见的。
▲漫步在这个生活艺术馆，我们就好像从城市喧嚣中抽离出来，在景观的精妙设计中，得到灵魂上的洗涤与沉淀。
也正是得益于两位大师的“联袂出手”，臻御府的户型，完全打破了我们对限竞房的固有印象。
不信，大家请看：
▲这是臻御府的89㎡户型，真正做到了三房两厅两卫的格局，且南北通透，面宽略大于进深，方方正正，也没怎么浪费面积。非要挑刺的话，89平三居两卫的户型还有个衣帽间，实在是有点奢侈。
▲130平的C户型和B户型整体设计思路布局是差不多的，客厅居中布置。进门处的书房还可以当个茶室。
讲真，对于调控下的购房者来说，选择一套90平米的普通限竞房，难度不大。但是囿于限竞房土地出让的各种规则，对于既想买限竞房又有改善需求的购房者来说，限竞房的户型往往不是那么美好。毕竟，限竞房这个政策，主要是用于满足刚需族的需求，因此大多是以小户型的形式出现的。
因此，从北京同面积尺寸的限竞房项目看，臻御府是唯一让产品做到三面宽向阳（最大面宽10.1米）+4米面宽客厅（无卧室面积牺牲）+双卫+卧室分离极度私密+0面积浪费的项目，称之为限竞房市面上难得的满分户型作品，毫不为过。
4th
除了户型，臻御府同样用心的还有园林。一般而言，我们看到的限竞房，园林往往是不重要的，很多项目的草皮，甚至是裸露的。毕竟限竞房“限房价竞地价”，居住品质同样被限制了，毕竟在销售价格确定的提前下，开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，这是一个不争的事实。
然而，臻御府却并没有为了利润而去压缩成本。面对不可再生的四环土地，臻御府反而打造了北京唯一一个拥有中央会客厅的社区园林。
▲臻御府的中央会客厅社区园林。说实话，能够在北京有如此大片私家空地，已属不易；而这片私家空地还能用来做社交，这样的逼格真不是一般的限竞房所能有的。
▲具体到细节来看，臻御府，打造景观采用的是“全围合、全覆盖、全景观”理念，即便是处于社区外围的街角空间，也进行了绿化铺装和功能赋予。
▲图为臻御府极具特色的跳泉广场。之所以做这个广场，一方面，是为了打造一种尊贵和仪式感，另一方面，在风水上，喷泉属于“抱水为财”的设计，更重要的也是跳泉水系的灵动，能充分增添社区的活力。想一想，夏天孩子们在跳泉广场上戏水，我们在长椅上休息，是多么惬意的事情啊。
▲在具体的园林打造上，臻御府采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，从实际出发，最大限度压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。
5th
看到这里，相信很多人跟我一样，会惊叹，会诧异，会疑惑：这样的限竞房，还是限竞房吗？
当然是限竞房。截至日前，臻御府的价格仍然被限定在6.7万一平，与周边普通限竞房相差不多。尽管无论是从四环的地段、地铁口的交通，还是从美轮美奂的园林、大师“智”造的户型和收纳，以及全维度城市级配套外加完备的内部全业态配套来说，臻御府，都是一个远超普通刚需限竞房的存在。
而臻御府之所以如此不计成本的投入，其实归根结底，也与京投发展的理念有关：一直以来，京投发展一直都以不纯粹追求盈利、不以节约成本为目标、只做榜样产品为己任，这是臻御府“封神”的主要推动力。
除此之外，臻御府本身的地段，目前也确实属于稀缺地段。毕竟全北京只有一百多个地铁站点，且多数站点早已开发殆尽。
郭公庄，是这一百多个站点中少数几个还有新房的站点。在这样的黄金地段，每做成一个项目，不仅仅是业绩上的事情，更相当于有了一个活广告，对于品牌有着极大助力。京投发展，又焉能不费心做出个标杆产品呢！
而臻御府请日本、台湾籍两位大师联袂“出手”，个人觉得，则是属于情怀了。毕竟，本间大师和唐忠汉大师成名已久，作品美誉海内外，对于臻御府的品质艺术提升有着极大助力。
最后，整体看，2020年将是限竞房为主的最后一年。最近入市的限竞房，不论是土地定价还是房屋限价，标准都在走高。
因此，我们要珍惜这个限竞房时代，更要珍惜这个时代最后的神盘——臻御府。
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