【港股分析】九龙仓置业是物业的投资者及营运商，拥有位处香港黄金地段的投资物业，香港物业总楼面面积为过千万平方呎。旗舰物业为海港城及时代广场，分别位于尖沙咀及铜锣湾，都是香港的核心购物业，同时这两个亦是香港的地标性物业。
持有香港物业：海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店、荷里活广场。
持有新加坡物业：会德丰广场、Scotts Square商场。
九龙仓置业地产投资有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED
股票代号：1997.HK
股息率：3.5%
市值：$1000亿
业务类别：地产业
集团主席：吴天海
主要股东：会德丰有限公司(0020)(49.0%)
九龙仓置业5年业绩
年度 2017 2018 2019 2020 2021
收益（亿） 209 165 160 155 160
投资物业
公平值增减（亿） 79.9 80.7 -57.9 -140 -22.0
盈利（亿） 172 180 39.3 -78.5 43.9
每股盈利 5.67 5.94 1.29 -2.59 1.45
每股股息 0.95 2.10 2.03 1.47 1.31
九龙仓置业黄金地段商场
九龙仓置业的主要业务是持有物业收租，持有一定长期优质的物业组合。物业均座落于香港最核心的购物区或商业区，有相当的价值，呎租甚高。由于海港城及时代广场对其的贡献最大，因此稍后会再讲述。
会德丰大厦包括一座25层写字楼，位于中环的甲级写字楼，楼面面积约为215,000平方呎，是很优质的物业，在正常的经营环境，出租率一般达100%。当然，近年疫情对其有影响，但投资者要以长期的角度分析。
卡佛大厦，位于中环，楼高24层，包括商场及写字楼，总面面积189,000平方呎，物业位置相当好。
荷里活广场，位于钻石山，位处两条港铁线中，位置亦很不错，总面面积562,000平方呎，是九龙东其中一个重要的商场，平均实际呎租逾$100，出租率处95%以上。
以持有物业收租为核心业务
上述是九龙仓置业的主要物业组成，这企业以持有物业收租为核心业务。虽然业务本质稳定，但由于有发展物业的入账数字，以及有「投资物业公平值增减」，因此大家见其营业额、盈利，都比较波动。若果只计核心的收租部分，这企业的收入及盈利都不差的，但近年就因为疫情因素，对其产生了中短期不利影响。
海港城是混合式发展项目
海港城是混合式发展项目，提供商场及写字楼物业、服务式住宅、酒店及会所，位于于尖沙咀这个香港一线购物区，是香港其中一个最大的购物商场，更是香港其中一个地标，商场部分的可出租楼面面积1,286,000平方呎，写字楼则有4,239,000平方呎。
整个海港城由多个物业组成：
海运大厦、海洋中心、九仓电讯中心、世界商业中心、环球金融中心、港威大厦、马哥孛罗香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可见，这些都是有质素的物业，无论商场、写字楼、酒店，都是行中高端路线，有相当的质素。
商场及写字楼出租率处95%以上
以过往正常的经营环境计算，商场及写字楼的出租率均处95%以上。由于地理上的位置理想，香港作为一个国际旅游城市，海港城占了有利的地理优势，同时长远的质素仍然正面。
九龙仓置业旗舰物业
时代广场位于铜锣湾，是香港核心的购物区，地库直通铜锣湾港铁站，时代广场是商场及写字楼的混合式发展项目，与海港城一样，是九龙仓置业的旗舰物业，贡献相当多的收入。
时代广场是优质资产
时代广场设有16层商场，商场的可出租面积约531,000平方呎，另包括两座分别为33层及26层高的写字楼大厦，总楼面面积约为1,976,000平方呎。出租率处95%以上。由于地理及区份的优势，时代广绝对是优质资产，虽然香港经济及旅游业总会有波动，但长远价值不会改变，租金收入仍会平稳向上。
保持资产增值
从上述数据可见，九龙仓置业持有的，都是优质甚高的物业，同时，会持续投入资源为物业增值，令物业长远的价值保持向上。透过翻新、重新定位，又或内部扩充来持续提升资产价值。例如海运大厦增加了四层高新翼，于2017年开业，当中拥有约94,000平方呎的可出租面积。
租金收入增长对企业长远有利
这些资产增值或物业改善工程，一般不需要重大的资本开支，因此不会对财务情况造成不利影响。而当中的好处，就是资产价值的持续提升，以及租金收入的增长，对企业长远有利。
中国物业占比不大
九龙仓置业的核心物业均在香港，部分在新加坡。中国都有一些物业的收入贡献，于中国的投资物业全部由海港企业持有（九龙仓置业持有7成股权的附属公司，上市编号：0051）。当中包括苏州国际金融中心，这是一个商业综合大楼（包括一间酒店－苏州尼依格罗酒店），以子及常州马哥孛罗酒店。物业总楼面面积约321,500平方米，估值约40亿人民币。
物业发展后主要会出售
同时，亦于中国发展多个物业，包括重庆寰宇天下、常州时代上院、苏州时代上城、上海南站，其中两个由海港企业的附属公司持有，另外两个分别透过海港企业的合营公司及联营公司持有。但这些物业发展后主要会出售，并不会持有作长期收租。
同时，海港企业表示，并无其他中国的土地储备作发展用途，亦不打算补充其土地储备，因此，九龙仓置业可说不打算在中国有大进取的发展。
收入贡献受旅游业影响
海港城及时代广场，为这企业提供了大部分的收入贡献，这两个商场是香港有代表性的地标，虽然当中的质素甚高，但就无可避免受旅游业的影响。
近年受疾情影响，令香港游客大减，对这企业造成不利影响，但这情况将会慢慢改善，随着疫情最差时期过去，游客会慢慢增加，这企业将会受惠，而现时的股价合理，正正出现投资值博率。
网购影响
长远来说，电子商务可能对这企业旗下的商场受影响，若然人民的购物模式改变，当中租户的业务就会有影响，最终对商场的租金受影响。电子商务近年快速发展，由于网上零售商的固定成本通常低于实体店，故网上零售商可能会以折扣价格出售相同的产品，长远来说，对实体店造成影响。
「行商场」优势是无可取代
这种消费模式影响有多大，这刻仍存有未知数，但影响会存在的。不过，对不少人及旅客来说，「行商场」是其中一种乐趣，而网上购物会较为目的性，因此，「行商场」有些优势是无可取代的，这令九龙仓置业的物业，总会有一定的价值。
九龙仓置业投资策略
整体来说，九龙仓置业有一定的质素，当中的物业都是优质度高的类别。同时租金收入稳定，只要大环境正常，经济不太差，租金长远能平稳向上（但不会高速增长），但要留意，香港租金增长最快的年代已过，因此企业发展会平稳，但不是高增长，投资者不要对增长有太大期望。
香港短期租务市况或波动
另外，香港短期的租务市况，有机会波动，这因素都会令股价短期未必强，但投资者最重要睇长远的情况。这企业与房托不同，虽然本质都是持有物业收租，但并没有硬性规定这企业要将多少盈利作股息派息，因此，股息回报会存有不确定性，但企业在资金运用方面就有较大的自由度。
九龙仓置业股价未贵
现时由于疫情未完全减退，因此这股的股价未贵，处合理中下水平，当疫情进一步减退，这股会受惠。现价合理，可分注投资，长线持有。因此，投资者可以视这股为稳中求胜，这企业就算低风险者都适合投资，而股价大部分时间都处合理区，投资者基本上都可分注投资，长线持有就得，预期这企业能平稳增值。
（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企业分析，并不构成任何投资邀约，投资者在投资前，请自行花时间研究企业，才决定是否适合自己。）