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Highlight:
- 最近的政策我认为最有效的就是中债增的发债。据我了解，现在各家批下的额度几乎都能发出去，因为 1）已经找到了一些买家，公募私募都有，他们主要还是看中债增的担保。2）中债增这次对于担保品的质押率有很明显的提升，达到 100%，所以可以发的额度很大。更多纪要关注工作号：深圳财富club
- 对于金融 16 条，我认为展期一年的支持其实没有太多边际改善。因为反正现在的做法也是硬展期，只不过有了这条文以后可能明目张胆的去谈。
- 对于央行指导 1 万亿新增贷款，我也跟银行聊了下。这个不是硬指标，而且银行那边也更偏向于放个人按揭贷款。而且这个也是一个对于存量的展期，不是增量。对于民企，就是允许展期。
Q&A：
1. 目前防雷政策可以帮助民企撑过一段时间，销售端明年会有什么政策？房价正在下行的趋势比较明显。
A:今年房地产销售下滑很多，特别是在疫情的情况下。我认为各地方政府会向新市民进行放松，而不是放开整个市场的限购。房价方面，我们调研了 17 个城市的中介，其中挂牌价并没有很明显的下滑，主要是观望情绪很重，实际成交时价格有下滑一些。分城市来看，北京上海还好，一旦出现笋盘，就有人抢。深圳和杭州这种投资客比较多的地方，房价下滑比较明显。我认为在现在的经济形势下，房价开始出现向下的拐点了，如果疫情不放松的话，可能悲观情绪会蔓延。中介那边反馈是说房价在明年 3 月见底，因为往年 3-5 月是旺季。我这边判断可能要下半年了，因为政策要两会前后才会出。
2. 政策是否会调整贝壳的中介费？
A:这个事情确实上面在研究。但部委领导表示话题比较虚，不太可能会做切实的执行，也并不希望影响市场。我们合作的各家中介，链家、中原已经都有自行下调中介费的行为，但是对于销量的刺激不大。
3. 融资端的政策对于地产产业链有没有帮助？
A:我认为肯定会有，但不会太多。因为新增加的资金主要用来还公开债，保交楼，所以对于新开工拿地的帮助意义不大。而且现在是年底，要开始拿一部分保证金给农民工，所以最后分到企业来做新开工或者还旧的应付款的资金其实已经不多了。
4. 经济下行，3、4 线的地产开发商会不会出现很大危机？
A:这个危机肯定有啊，因为 3/4 线的销售由于之前的透支，非常不好，而且也难起来，所以低线城市的开发商压力很大，从上半年就开始了。
5．您觉得上面对房地产的态度有变化吗？是否还是认为占 GDP 过高，房价还是过高？
A:这个政策的连贯性是一致的，自从定调以来，一直没有变过。现在的政策主要还是防继续暴雷，保交楼，而不太会去刺激房地产，让它重新涨起来，这个是非常明显的。
6. 您之前操盘中植的项目最近有没有获得融资的帮助？
A:银行开始比较积极地开始接触我们，主要是他们现在被窗口指导要放贷，另外我们之前合作方是国企，项目位置也比较中心。但银行那边偏好于放个人按揭贷款为主，不太做信用贷，一个原因是我们那些楼盘的销售还是处于低谷，远低于当初的预想。
7. 政府会直接入股一些房企吗？
A:根据我自己和国企的接触和调研，应该不会。因为国企自己有资产负债率红线的要求，而且也对并购有很多要求。现在市场上的项目或者债务很难满足。包括之前佳兆业的一些合作，到现在都还没有谈完，所以这一块是比较难的。
8. 这次政策对于已暴雷的开发商有帮助吗？
A:我认为帮助不大。这次政策的融资性帮助是建立在好的项目质押上的。已经暴雷的房企比较缺乏高质量的质押品，所以能够获得的帮助非常有限。而对于暴雷房企在建的项目，可能会获得一些保交楼的资金需求，这个更多是帮助他们完成项目，而不能令到他们活过来。
9. 之后还会不会出现地产上行周期？
A:我自己认为上行周期和下行周期一般来说是，涨多久，跌多久。这一轮看大周期是基于金融危机 2009 年后的大放松，上行周期已经有 12 年之久。所以我们判断之前的下行周期也会比较久，所以 2022 年销量大跌以后，之后 10 年的销量应该也是持平左右的。特别是叠加现在人口的红利在逐渐消失。
10. 房产税--今年停了，明年要继续吗？
A:试点本来应该今年出，但因为房地产的下行让上面暂停了。对于明年是否会出，要等到房地产市场“软着陆”或者平稳以后机会比较大。其实上面想出可以随时出，因为据我所知，立法和方案已经全部准备好了。
11. 可以看到杭州，正在从外围放开限购政策，可不可以期待其他城市？
A:我们觉得 2/3 线城市有可能，就比如之前的南京也是只做不说。但北京上海等一线城市比较难，主要是影响太大，可能导致房价上涨防不住。之前北京两个区域的放松其实力度很小，也是在供给非常多的地方，我不觉得会扩大。