#老司基硬核测评# #认购数超38倍！中交REIT值得买吗#
4月7日至8日$华夏中国交建高速REIT(F508018)$在进行火热发售。据市场消息，认购很火热，4月7日认购金额已经达到650亿。
两批共11只REITs产品上市后表现不错，走出了独立行情，截止2021年12月31日，两批共11只REITs产品平均溢价率超过26.79%，跑赢市场可比同类资产。截止2022.4.6，11只REITs产品2022年平均涨幅达到5.24%，表现大幅跑赢沪深300指数。
下面我来谈谈对12只公募REITs，包括明天申购的$华夏中国交建高速REIT(F508018))的一些个人评测对比，欢迎球友批评指正。
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一、什么是REITs？
REITs英文全称Real Estate Investment Trusts，通常被称为“不动产投资信托基金”。它将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。通俗地就是基金公司找了一群投资者，用募集来的钱投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，在扣除了基金经理管理费等等后，将赚到的钱分给大家。
二、投资特点：
1、有较高的回报
以全球最大的REITs市场美国为例，2009年1月-2022年2月权益型REITs年化收益率14.3%、平均股息率4.4%，抵押型REITs年化收益率14.7%、平均股息率3.8%，总REITs指数年化收益率8.7%、平均股息率11.6%。金融危机后权益型REITs表现不如标普500全收益指数（年化收益率15.5%）。但明显高于债券基金。
当前中国的REITs刚刚起步，品种、数量都较少，已经上市的REITs多数溢价，加权表现大幅跑赢沪深300指数。（未来在上市品种、数量大幅增加后可能回归的REITs的基本收益，也就是来自底层资产的收益，应该会高于债券基金，低于股票和指数基金）
在机制设计上，公募REITs具有扩募及强制分红机制，可以实现长期资产配置。同时对于优质项目，投资者有机会享受到优质资产的价值提升和运营收益。
2、攻守兼备
防守型投资者持有REITs，可以像投资债券一样获得相对稳定的现金分派；进攻型投资者可以捕捉REITs的阶段性交易机会，获得波段收益。
3、可以优化资产配置
大部分REITs投资于高速公路、房地产等不动产所有权，与传统股债风险收益有较大差异，在货币基金收益低，股票行情差的情况下，REITs的吸引力不断提高。下面是REITs与其他资产的相关性：
与股票市场相关性为负，与商品相关性也较低，与债券市场有较高的相关性。
4、风险收益表现较好：
收益较高，波动也较大。
三、如何认购和交易REITs（以508018为例）
1、场内认购流程
第一步：.开通REITs权限
认购前需要至少提前一天开通REIT权限。具体步骤如下：
账户→业务办理→基础设施基金权限开通。
第二步：认购
交易→场内基金→场内认购→508018+金额
提示：最低的金额门槛是1000元，而且最小认购单位必须是1元。（不同券商的流程略有差别，如果有不同，可以咨询券商客服。）
2、场外认购流程
场外认购与普通基金认购类似，场外每次最低认购金额为1,000元人民币。
3、认购费用：
4、认购时间：场内认购时间为2022年4月7日起至2022年4月8日，每个交易日的认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00。场外认购时间以销售机构规定时间为准。
5、认购规模：
508018认购价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。
其中公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份（规模为7.04925亿元），占发售份额总数的比例为7.5%，如果认购热烈，在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，将实行比例配售。有券商测算，预计配售比例为1至2%.如果想买到心仪的数额，要多准备一些资金。
特别要注意的是认购REITs是在认购期要全额缴款的，与申购可转债和新股不同。有意认购要做好资金安排。
6、上市后如何交易REITs？
场内认购的：在508018上市后可以像股票一样卖出。首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
场外认购的：可以通过先转托管到场内进行卖出；或者通过已接入基金通平台的场外销售机构进行卖出，无需转托管。
四、12只公募REITs的主要指标对比：
1、现金分红率：作为REITs，最重要的就是看基金每年能分多少红利，分红稳定怎么样？
据机构统计分析：不动产类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2022年预期现金分红率在2.96%~3.73%之间，而特许经营权REITs（高速公路等）相对较高，在4.95%~8.82%之间。最高的为浙商沪杭甬8.82%。
其中特许经营权REITs（高速公路等）相对较高，值得重视分红的稳健型投资者关注。注意：华夏中国交建REIT属于特许经营权REITs（高速公路等），但预期现金分红率只有4.95%，处于较低水平，不过华夏中国交建REIT是第一家平台型REITs，有后续资产注入预期。
2、经营稳定性和可供分配
已经公布的9只REIT除了富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT的年化可供分配金额低于招募说明书的预期值，其他7只都超预期完成。
经营数据都比较稳定。
由于REIT有强制分红的规定，所以派现也比较稳定。
3、折溢价:
目前已经上市的11只，除了广州广河折价0.22%外其他都溢价，溢价率在14.31%至54.37%之间。
对于溢价过高的REITs要谨慎参与。
4、内部收益率;
华夏越秀最低为1.62%，东吴苏园最高为5.3%。券商基于3月31日收盘价测算C-REITs市场整体加权平均IRR区间在4.16%-5.59%，高于同期十年期国债收益率137-281bps。估值较高。
5、成交额波动较大：
小结：REITs作为一个新兴事物，我个人觉得如果要长期持有还是要关注REITs的底层资产，了解底层资产的运营情况，根据自己的投资偏好，选择经营稳定，未来有增长，现金分红率较高的REITs，至于通过认购REITs，然后在上市卖出进行套利的短期投资者，主要要关注发售热度及其他行情指标，在目前REITs数量较少，特别是公众投资者分配到的份额较少的情况下，上市后溢价可能性还是较大的，不过由于配售比例较低，总体收益其实不算太高。
风险提示：REITs作为一个新兴事物，风险等级是r5，高于混合型基金，不保本，REITs封闭期较长，在封闭期缺乏申购赎回套利机制，溢价折价都是可能的，如果不了解REITs的特点，盲目投资可能会有较高的风险。本文为个人观点，据此入市，风险自负。
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