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摘要：Indurent是“一家完全整合的工业和物流公司，能够为客户生命周期的各个阶段提供支持”。
近期消息，黑石集团完成St Modwen Logistics和Industrials REIT两家英国大型工业物流投资管理公司的合并，并创建全新的工业物流平台Indurent。
实际上，黑石于2024年初发给员工的信件中曾透露这一计划，合并后的公司将会持有200多个物业，占地2700万平方英尺，并成为英国第三大的物流业主，仅次于Segro和Tritax Big Box REIT。
黑石是美国规模最大的另类资产管理公司，总部位于美国纽约，被称为“PE之王”，其投资遍及北美、欧洲、亚洲及其他地区，涵盖了多种行业和领域，包括但不限于房地产、私募股权、信贷、基础设施和对冲基金。
据悉，黑石分别于2021年和2023年收购了St Modwen和Industrials REIT，并将其从伦敦证券交易所摘牌。
截至今年一季度末，黑石的总资产管理规模（AUM）达到1.06万亿美元，同比增长7%。该集团的增长受益于不动产和基础设施策略的成功，尤其是在人工智能领域的数据中心平台。
在最近的财务报告中，黑石董事长兼首席执行官苏世民提到，当前交易环境正逐步改善，公司已准备充分利用近2000亿美元的待投资金（dry powder）捕捉更多投资机会。
一次合并
合并后的Indurent平台由黑石集团管理的投资基金控股，拥有超过200处物业和2700万平方英尺的工业和物流资产组合，业务覆盖英国所有主要城市，并与2000多家企业建立了合作关系。
回溯过往，2021年，黑石以12亿英镑将英国上市的St Modwen私有化，St Modwen专注于为全球物流和电商公司以及多个国家和地区的企业开发和管理大型城市仓库，收购St. Modwen给黑石带来了大量的物流仓库项目储备。
彼时，ST Modwen有三个主要业务部门，专注于房屋建设、仓库和城市改造。2019年开始，ST Modwen将重点转向了物流，该部门当时占公司13.7亿英镑投资组合的约49%。
“黑石集团比大多数人更愿意关注私有化的机会，而ST Modwen的传统房屋建筑业务对其他只对物流投资组合感兴趣的各方来说是个难题。”格林街分析师彼得·帕帕达科斯曾表示。
值得关注的是，ST Modwen的战略土地部门负责购买土地，并通过规划程序为开发做准备，这也为黑石集团提供现成的机会，以建造更多仓库。
新平台Indurent将受益于St Modwen Logistics的开发能力和约6000英亩的土地储备。在过去两年内，St Modwen Logistics已交付约400万平方英尺的仓库。
2023年3月，黑石集团则是以7亿英镑的价格将Industrials REIT私有化，该公司专注于多租户工业资产，通常包含5到50个可出租单位，面积从500-20000平方英尺不等。
产城园区评论获悉，2023年私有化交易对Industrials REIT的估值超过5亿英镑，较上市时股价溢价42.2%。
据悉，这一新平台的CEO由原Industrials REIT的首席执行官Julian Carey担任，他表示，Indurent是“一家完全整合的工业和物流公司，能够为客户生命周期的各个阶段提供支持”。
值得关注的是，2012年黑石旗下房地产部门创建了Logicor，专门来管理和运营黑石集团在欧洲的物流资产。
投资总是需要退出的，几年以后，Logicor这家泛欧物流地产公司被黑石以122.5亿欧元(138亿美元)的价格出售给中投公司。
在华物流投资
黑石也早早进入了中国物流市场。
2013年，黑石便开始在中国布局物流地产，以投资上海物流开发项目作为起点。2015年，黑石与万科展开合作，入股万科物流公司。
2018年，黑石再设立物流基础设施管理平台DragonCor龙地，这一平台专注于管理其在中国大陆的房地产投资组合，业务包括仓储物流、长租公寓和商业办公三个核心资产类别。
根据龙地物流官网，在仓储物流方面，龙地目前已在19个城市进行投资，管理40多个物流园区，总建筑面积超500万平方米。
同年，黑石以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权；2019年旗下地产基金与第一产业集团签署战略合作协议，双方就物流园区开展全方位的深度合作。
2020年，黑石继续加大对物流地产的投资，先后落子佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等地，同时还在上海新建成一座物流园区；2021年，黑石更是加码粤港澳大湾区，将富力位于广州的综合物流园区100%权益收入囊中，拿下了当时大湾区最大物流园项目。
当时，黑石首席执行官兼联合创始人苏世民曾表示，在中国房地产领域，黑石非常重视仓储和物流，这是网络购物和其他线上活动的物流链中的一环。
那几年，工业和物流还是备受追捧的资产类别。只不过，现在的物流地产，热度已有所消退。
就目前而言，由于新增供应大量增加以及需求消减，很多物流地产管理方面临出租压力。
2023年末有消息称，黑石有意抛售中国物流资产包，总价超百亿元，资产包已有意向买家。随后黑石集团对外表示，并未与任何一方就物流资产的出售进行谈判。
对于未来市场对高标仓的需求，一位业内人士对观点新媒体指，中国对高标仓还有新的需求，不过涉及区域发展不均衡的问题，这两年在市场的新增投入上已经有所体现了。相信经过未来几年的持续消化和调整之后，会慢慢达到一个相对比较平衡的状态。
她认为，下一步，市场要从质上更进一步发展，包括整合、做区域化市场的分化。例如，在有的区域子市场还需要再增加量，有的区域子市场可能就保持现状的平稳，有的区域子市场可能随着城市的发展需求变化，高标仓要去做仓储的更新和提质升级。
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