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摘要：在经历过资金链断裂的窘况后，长租公寓企业们正在努力减少亏损，提升产品服务质量，疫情期内也积极贡献自己的力量，参与疫情防控工作。
观点指数 1月份，突如其来的疫情蔓延，成为了举国上下密切关注的头等大事。因配合疫情防控的需要，许多行业陷入停工待产的状态，长租公寓行业也不例外。
在此期间，长租公寓品牌们采取捐款、捐物、为受疫情影响的租户给予租金减免、为一线医护人员免费提供床位等，用自己的方式贡献力量。据观点指数研究院统计，截至2月6日，已有至少10家长租公寓企业公开表态，对配合疫情防控作出反应。
而在1月17日，随着蛋壳公寓赴美敲钟，长租公寓行业迎来了第二家上市的企业。这距离上一家长租公寓企业的上市，仅过去2个月。
1月6日，去年11月赴美上市的“长租公寓第一股”青客公寓也发布了首份财报，财报显示，青客公寓2019财年第四季度的净亏损同比减少近三成，租金收入同比增15%至3亿元。
可以看出，青客公寓正在竭力减少亏损。对此，青客创始人表示，公司通过整合内部资源，进一步提高运营效率并专注于资产质量改善而非积极扩张，因此第四季度实现了合理的增长，同时收窄了亏损。
但是我们也不能过于乐观，就目前的情况来说，疫情停工期间，长租公寓的租金收入受到很大影响，这对现金流造成很大压力。而这种情况或许至少持续至4月份。
广州试点政策性租赁住房
1月广州在政策性租赁住房方面有所动作。
为了分流和保障部分住房需求，尤其是人才政策性租赁住房，更好地发挥租赁市场保障性和市场性的作用，1月17日广州市政府颁发了《广州市发展政策性租赁住房试点方案》。
颁发此次政策文件后，广州成为全国首个出台政策性租赁住房政策的城市。据悉，早在2019年12月住建部全国住房和城乡建设工作会议上，就明确提及了“政策性租赁住房”。在今年1月的北京地方两会上，也提及了政策性住房的建设和筹集工作，但没有明确提及“政策性租赁住房”。
随着后续更多的租赁市场相关政策工具落地，广州在发展租赁市场、稳定房租和落实租售同权等方面的措施将会更加完善。
除此之外，杭州也迎来今年首个租赁强政。
1月16日，杭州人民政府办公厅推出了租赁政策，并于当月25日起开始施行。内容包括租赁监管专用银行账户、全市住房租赁合同示范文本、租金贷、租赁住房产品质量等方面。
回顾2019年，杭州入选中央财政支持的16个试点城市名单，并计划3年内争取24亿元的中央财政资金奖补，用于扶持优秀住房租赁企业。这对于当时长租公寓“爆雷”较为集中的杭州，是一个利好消息。此后，杭州积极发挥政策对租赁市场的引导作用。2020年也将继续出台政策，加强租赁市场的监管。
青客上市后竭力止亏
去年11月5日，青客公寓成功在纳斯达克敲钟上市，给当时“爆雷”频现的长租公寓行业带去一缕曙光。美股上市首日收盘报17.64美元，涨幅3.76%，总市值8.37亿美元。
而今年1月初，青客公寓也发布了首份财报。观点指数研究院注意到，根据招股书披露，青客公寓原计划募集520万股，最高募资1亿美元；但上市时下调到270万股，募资金额几乎减半，最终募资4590万美元。而现在青客公寓的市值也缩水近30%，约为5.76亿美元。
这与青客公寓长期处于亏损状态是分不开的。数据显示，截至2019年6月30日共9个月（2019财年前三季度），青客公寓营收为人民币8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为人民币3.73亿元，略高于2018财年同期的3.24亿元。
也许为了尽快“止损回血”，在上市之后，青客开始放缓扩张的脚步。1月6日，“长租公寓海外上市第一股”青客公寓发布上市后首份财报，财报显示，2019财年第四季度净亏损同比下降近三成。
根据财报披露，2019 财年第四季度（2019年7月1日-9月30日），青客实现净收入3.4亿元，同比增长13%；归属于公司净亏损1.25亿元，同比下降29%；同时，息税折旧摊销前利润亏损4521.1万元，比2018财年同比收窄58%。
在净收入3.4亿元中，包括住房租赁业务收入、增值服务及其他净收入。其中，住房租赁业务收入为3.0亿元，较2018年同期的2.6亿元增长15%。此外，增值服务及其他净收入为3900万元，较2018年同期的3800万元增长2%。
财报还指出，截至2019财年第四季度期末，青客的满房率达95.8%，同比提高3.6个百分点。
营业成本上也出现了略降，包括运营成本、销售费用、管理费用、运营前费用和减值损失等方面。
青客营业成本及费用总额为4.37亿元，而2018年同期为4.35亿元。其中，运营前费用降幅较明显，减少至560万元，而2018年同期为2800万元，主要是由于2018财年同期，青客处于快速扩张阶段，因而运营前费用较高；而2019 财年第四季度，新开发的出租房间增长相对较少。减值损失也由2018年同期的3000万元减少至1300万元。
在资产负债方面，青客公寓的现金及现金等价物由2018财年的1.04亿元，增至1.6亿元；专门用来支付长期债务的限定用途现金，也从1500万元增至9100万元。不过，长短期债务均出现了一定程度的增长。短期债务较2018财年增长1.4倍至3.2亿元，长期债务较2018财年增长1.6倍至4.3亿元。
观点指数研究院注意到，2019财年，青客公寓整体的流动负债从19.7亿元同比下降13.9%至16.97亿元。其中，租金分期付款贷款下降31.7%至7.57亿元。
从财报数据来看，青客公寓上市后竭力去做的一件事，就是放缓规模扩张的脚步，从而减少亏损，回流现金。这也为1月17日敲钟上市的蛋壳公寓提供了参考。
企业齐“战”疫，部分陷入租金危机
就在蛋壳公寓敲钟上市不久后，全国上下爆发了疫情，与很多行业一样，长租公寓行业也陷入了停工待产的状态。
疫情无情，企业有情。即使顶着巨大的现金流压力，在抗疫行动上我们也常常看到长租公寓企业的身影。
抗疫期间，长租公寓企业们采取捐款、捐物、为受疫情影响的租户给予租金减免、为一线医护人员免费提供床位等方式贡献自己的力量。以自如、青客等品牌为例，它们主要针对武汉等湖北省地区，并面向全国实施了部分用于减轻租户承租、疫情防控压力的措施。
据观点指数研究院不完全统计，截至2月6日，已有至少10家长租公寓企业公开表态，配合疫情防控作出反应。
与此同时，迫于现金流压力，长租公寓在租金方面的部分举措，也陷入了“道义”与“生意”之间的尴尬局面。
这也直接反映出长租公寓目前对于租金收入的依赖程度较高。未来，实现多元化收入，提高增值服务收入占总收入的比例，将会是长租公寓盈利的一个主要方向。虽然长租公寓盈利之路道阻且长，但业内人士始终相信，行则将至。
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