昨晚深圳楼市放松政策一出，朋友圈刷屏至今！很久没看到这么热闹的景象，真是久旱逢甘霖。
具体政策可以看我们昨天的推文：官宣！深圳分区放松限购
去年盛传的分区限购，终于给出了正确答案：原关内三区+宝中、碧海、西乡没放；其余地区包含龙华的红山、和北站全域放开。
政策出来后，大家吵翻了天：
难道官方是真的重新定义核心和非核心区？显然不是！
这次新政的主要目的，是为了配合4月30号中央提出的去库存。
而深圳要去的库存，不是二手房，是新房，是那些命悬一线的开发商。对比一下深圳各区新房在售情况和去化周期（截止5月6日），便对这次的新政了然于心。
深圳的新盘供应量，主要集中在龙华、龙岗、光明、坪山；南山、福田和罗湖的新盘很少，前海有几个，但基本不愁卖；宝中、碧海的新盘更少。
但是没放松限购的区域，二手房却是“海量”。如果放开这些区域的限购，有限的购买力会一拥而入，直接为二手业主抬轿子，完全违背去库存的本意。
所以，这一次的政策很直接，不会完全放开，主要目的是消化一波新房库存。
1
“五一”开局良好
今年深圳新房有多难，大家有目共睹。
以价换量成为新房促销的普遍手段，不少楼盘的打折幅度惊人，85折的底线都成了标配。其中不乏品牌、产品及地段都还不错的新房项目。
然而，即便这样的折扣力度，新房市场仍然在艰难去化，表现明显不如二手房。
根据深房中协最新数据，4月深圳全市新房住宅成交2355套，环比增长4.9%，同比下降32.8%。
鉴于成交存在滞后性，4月的成交量在一定程度上反映了3月小阳春的数据。
然而，尽管存在一定得延迟，4月的成交量并未呈现出显著的增长，这一现象间接表明4月市场的整体热度有所降低。
月底到小长假前，深圳网传放松限购，靠着这点“小作文”，“五一”假期有了明显起色。
据深圳中原研究中心统计，今年五一假期深圳二手房成交(录得)173套，同比增长76.5%，新房网签188套，较去年下跌34.3%。
从各个开发商传来的销售前端的反馈，可以肯定的是，数据是向好的，只是交易流程存在滞后性。
豪宅、刚需盘都有“破亿”选手，光明最高能去到116套，而其他在售盘也能保持3、40套的水准。
即使网传的深圳楼市限购放松政策两次都没有得到住建局的正面回应，但新房开发商们借助优惠和特价，为5月开了个好头。
这次政策落地，期望新房成交能有新的高度。
2
二手房放开参考价，能重回荣枯线吗？
那么二手房有利好吗？
当然有，紧跟着新政，昨晚各大中介平台已恢复房源挂牌价及部分成交价展示。
高价房源不再“藏着掖着”，但让业主们闹心的是，失去了“保护墙”，低价房源们一览无余。本就是以价换量的行情，接下来大家都担心会换出更多的价……
原来的参考价有点类似价格天花板，政府认为最高就这价，买卖都会以这为基准作为参考。现在取消了，市场将重新洗牌，买卖双方可能会需要重新对盘撮合。
但可以肯定的是，政策利好有了，房源信息也透明了，砍价更容易，二手房成交就有了强有力的支撑。
回看4月的楼市数据，二手房又下到荣枯线之下，的确是需要一些新政策来维持热度。
4月，全市二手房录得【指二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数】4942套，环比下降4.9%，同比增长32.0%。
成交下滑，库存仍在增长，全市有效在售二手房突破6万套，再创新高。
截止5月1日，二手房在售房源达60247套，对比4月1日统计的58122套在售房源增加2125套，环比增长3.7%，在售量呈现持续增长态势。
市场后续发展明显疲态已出，后劲不足，希望这次的新政能让二手房重回荣枯线！
3
5月15个新盘待入市，“限购区”仅3个
从新一轮房改，到新版“去库存”，上层已经表明了态度，我们作为个体，要顺势而为，积极看房选房，以确保在行情启动的时候，能拿到更好的筹码。
湾帮主帮大家整理了本月即将入市的新盘，有购房意向的可以开始了解看房了。
5月共有15个住宅新房项目待入市，主要都集中在“非限购区”，“限购区”的福田、罗湖、宝中各一盘。
关注度较高的主要为中高价位区的改善项目，如京基宸悦府、鸿荣源胤璇、深业上城学府和深铁瑞城二期。
新晋“核心区”的宝中新盘，鸿荣源胤璇成为本月最大的热点，另外罗湖和福田的两个项目，地段均属非热门区域，热度一般。
放开的区域中，龙华算是拔尖的，预感北站、上塘区域的深业上城学府、塘城壹号花园会吸引较多的购买者。
光明的天泽玉河府已经开盘入市，官宣去化116套，成绩不错；接下来主要看润璟里。
龙岗虽全面放开，但供应量大，带动估计有限。
福田区
京基宸悦府
开发商：京基集团
特点：配套成熟，旧改综合体
位于福田中心区北环大道北侧，梅林路南侧、梅华路北侧、东临中康路、西临梅村路区域。
原身是祠堂村片区更新项目，总建面约为23万㎡，规划住宅约10万㎡，商业9000㎡，商务公寓5.2万㎡，规划2000平的6班制幼儿园一所。住宅总户数1011户，可售住宅共402套，主推约110-133㎡户型，近期将入市。
罗湖区
凌云华府
开发商：深圳市城建开发（集团）公司
特点：笋岗旧改综合体
项目位于罗湖笋岗，泥岗东路和红岭北路交汇处，定位是创新金融总部基地，包含住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品。
项目总建筑面积约为63万㎡，汇聚380米标志性建筑城建云投创新金融总部基地、产业研发用房、8.3万㎡华润万象系商业、品质住宅、商务公寓等于一体，配建有12班制幼儿园和9年一贯制学校。
凌云华府分一、二两单元，一单元是4梯5户，二单元为4梯4户，主推建面约80-144㎡2-4房，预计5月入市。
宝安区
鸿荣源胤璇
开发商：深圳市鸿禧投资有限公司
特点： 宝中 地铁口 限价
项目位于宝中片区，宝华路与海天路交汇处，地铁5号线宝华站接驳。
项目占地约1.5万㎡，计容建面约12.4万㎡，其中规划办公约5.2万㎡、酒店4.7万㎡、住宅2万㎡、商业5000㎡，住宅毛坯限价8.55万/㎡，预计有160套可售房源，网传5月10日取证，18日开盘。
卓越闽泰云奕府二期
开发商：卓越置业集团有限公司、深圳市闽泰房地产开发有限公司
特点：西部 低密纯居
项目位于宝安航城片区，广深公路及机场南路交汇处。
总建面约6万㎡，由4栋住宅塔楼组成，西侧是一期云奕府，已于去年入市，均价约6.4万/㎡，本次新品也即将在5月入市。
（效果图，具体以实际为准）
龙华区
塘城壹号花园
开发商：深圳市馨乔实业有限公司
特点：上塘 综合体 临近学校
位于龙华上塘片区，民治街道民塘路北面，与地铁6号线上芬站直连。
项目规划总建面约55万㎡，涵盖住宅、办公、商业、幼儿园等多重复合业态。其中，住宅约20万㎡（含保障性住房），总户数超2000套，商品住宅主推建面约66-125㎡2-4房。
深业上城学府
开发商：深业置地有限公司
特色：深圳北 临近深高北
位于深圳北站片区，民治街道民塘路和白松四路的交汇处，与深高北的扩建校区相邻。
项目占地面积约1.01万㎡，计容建面约7.3万㎡，其中住宅约3.3万㎡，酒店约3.7万㎡，将引入星级酒店。
金地宸峯府
开发商：深圳市亿年投资有限公司
特点：龙华核心商圈 中心区
位于龙华中心区，民治街道工业路与南三路交汇处东南侧，与在售新盘鸿荣源尚云相邻。
项目总建面约20.6万㎡，包含住宅、高端写字楼、配套幼儿园及商业裙楼，将推售建面约98-134㎡3-4房住宅。
龙岗区
静安府3、4栋
开发商：深圳市保玉房地产开发有限公司
特点：景观资源丰富
项目位于龙岗中心城片区，玉岭路东侧，占地面积约1.88万㎡，建筑面积约9.51万㎡，由保利置业、华润置地共同开发。容积率5.27，配有机动车位1010个，住宅总套数1050套，商品房920套，主推建面约82-110㎡产品。
信义金御半山5期
开发商：深圳市信旺房地产开发有限公司
特点：地铁口 综合体
信义金御半山位于罗岗片区，总占地约18.5万㎡，总建筑面积近100万㎡。前身为金稻田旧改项目，致力打造成集商住、文体、教育、休闲为一体的高标准配套社区。即将推出5期320套房源，74-89㎡3-4房，现房带装修。
凤凰九里
开发商：深圳大承企业管理有限公司
特点：刚需新兴片区
金光华凤凰九里位于龙岗平湖，凤凰工业园旧改项目，共1992套房源，保障性住房400户，可售商品住宅1592套。户型套内建筑面积
首批产品已于去年11月入市，共430套建面约67-106㎡2-4房，或将于5月加推新品。
珑逸府
开发商：天时印刷（深圳）有限公司
项目特色：成熟盘 小户型
珑逸府原名天时大厦，展示中心预计5月11日开放，项目共有312套住宅，户型为42-78㎡1-2房，计划5月入市。
光明区
天泽玉河府
开发商：深圳市玉普霖房地产开发有限公司
特点：沿河 公园景观
项目总建面约13.3万㎡，集住宅、办公、商业及酒店，同时配建9班幼儿园、社区商业于一体的综合体，由3栋5座塔楼呈现V字型围合而成。
项目已获批预售，主推80-143㎡户型，折后单价3.3万/㎡起，目前还有在售。
深铁瑞城二期
开发商：深铁集团
特色：TOD 综合体
项目位于光明凤凰城，与地铁6号线长圳站接驳，可一站换乘建设中的13号线，与规划中的18号线交汇。
这是是深铁在光明的首个轨道综合开发项目，占地19万㎡，总建筑面积63万㎡,包含保障及人才房、商业、住宅、幼儿园等。项目建成后将提供10万㎡、2000余套保障及人才房。
二期预计近期入市，建面约100-120㎡3-4房，限价4.75万/㎡。
润璟里
开发商：深圳市盈润来投资发展有限公司
项目特色：综合体
项目位于光明白花片区，光明街道白花大道北侧、富民大道东侧，用地面积6298.92㎡，计容建面25461㎡，容积率约3.88，其中住宅建面20566㎡，商业面积2500㎡，住宅总套数247套，配备停车位240个。
盐田区
特发小梅沙觐海府
开发商：深圳市特发小梅沙投资发展有限公司
特点：海景
项目地处盐田港片区，30.2公里海岸线环抱全区，19.5公里海滨栈道，69公里半山公园带、73个公园及257公里休闲绿道串联山海。
项目一期小梅沙·觐海府，299套建面约117-173㎡山海大宅，两梯两户/两梯三户的超低梯户比，预计5月入市。
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