2月29日，深圳2024年第一次土拍正式打响。
相比去年的首拍5宗地，龙年首拍仅1宗地，位于龙华民治街道的居住用地。起拍价51.69亿，地面地价约11万/㎡，楼面地价约2.39万/㎡。
首拍共有2家房企报名，分别是中建壹品+湖北文旅联合体，以及招商。开场后，仅经过1轮加价，就被中建三局与湖北文旅园区建发联合体以51.79亿拿下。
中建壹品（中建三局子公司）龙年疯狂“扫货”，2月22日刚在北京以48.76亿元竞得大兴西红门地块。本周，又杀来了深圳。
虽然成交迅速，但本次土拍亮点十足：
近年龙华土拍中最大、最贵地块；
商品房无限价，卖多少，开发商自己定；
龙年首拍仅2家房企报名，远低于去年；
又是国企！
01
不限价？卖多少，开发商定！
龙年首拍，多少带点“创新”。
本次宅地竞拍方式延续了2023年12月宅地出让的竞拍模式，采用“单限单竞+摇号”方式出让。虽然没有明确写明商品房销售最高限制均价，但是，意向竞买人径询深圳市住房和建设局，在申请确认竞买资格时竞买申请人需提供《关于普通商品住房销售价格的承诺函》。
从公布的承诺函格式可以看到，依然需要承诺商品房销售均价不高于**元/平（含室内装修）。
说直白点，就是开发商建成这块地后，商品房想卖多少钱一平米，由自己来决定。但是，这个价格得先报上去由住建局看看合不合适。
把定价权交给了开发商，但好像又没完全交出去。
现在就要承诺出建成后（最快也要一年吧）出售的价格，那对开发商来说是个很大的考验。定高了，卖不出去；定低了，自己又亏了。
不过总体而言，还是留给了开发商足够的利润空间以及相对的“自由度”。
02
龙华供应“主战场”南移
本次出让的龙华A808-0025宗地，曾出现在深圳市规划和自然资源局发布的2023年第三批次拟出让居住用地项目清单中，同批次的龙华A925-1146宗地、坪山G12302-8051宗地均已于2023年成功拍出。
剩下的这一块，面积最大、价格也最高，留在了龙年开头。
该地块占地面积约4.67万㎡(含道路面积3448㎡)，新建规定建筑面积216570㎡。其中住宅202930㎡，商业3500㎡，幼儿园5700㎡（12班），托育机构600㎡，文化活动室1000㎡，社区老年人日间照料中心1500㎡，邮政所100㎡，社区级公共配套用房800㎡，物业服务用房440㎡，停车位21556辆。
地块旁边还规划有一所72班九年制学校，以及一个小公园绿地。地块东面是在售项目龙岸君粼，南面是深国际华南数字谷，北面是华南物流园。
地块整体容积率在5.0以内，全部建设商品房，没有保障房。
具体位置来看，该宗地位于民乐路与华南路交会的西北方向，同10号线南坑站的直线距离大约700米。
南面是深国际华南数字谷和民治水库。
深国际华南数字谷的建筑高度普遍较低，未来该宗宅地建成项目后，大概率可以直观地感受民治水库的自然风景。正北方向则为深国际华南物流有限公司，未来居住氛围可能会受到物流灰尘或噪音的影响。
值得注意的是，北面的华南物流园（如下图所示）在今年1月已经列入龙华区城市更新和土地整备方案。整备实施面积约53.3公顷，为单独一宗国有已出让用地，宗地号A808-0019。
看规划，拆除的部分还包括商业8号仓奥特莱斯，未来这片大概率都将为住宅用地，供应量不少。
龙华前几年的供应主要集中在4号线沿线，从今年开始，要往10号线一侧转移，很明显在为22、25、27号线周边做铺设。
该片区目前的商品房也不少，该宗地西南方向为深国际万科龙华梅林关旧改项目。
2018年12月，深国际万科和风轩获批预售，项目住宅备案均价约6.6万/㎡；2019年9月，深国际万科和雅轩获批预售，项目住宅备案均价约6.6万/㎡；2020年12月，深国际万科和颂轩获批预售，项目住宅备案均价约7.6万/㎡。深国际万科和风轩在二手市场的挂牌单价区间为6-7.8万/㎡。
宗地东北方向为二手住宅龙岸花园以及新房龙岸君粼。
龙岸花园项目分为高层和别墅产品，建成年代在2010年左右，目前其高层产品在二手市场挂牌单价区间为6万-8.2万/㎡。在售的新房龙岸君粼于2023年6月备案，项目预售总房源464套，项目备案均价约8.1万/㎡，单价区间约7.3万-8.6万/㎡。
北侧有两个在售项目中海明德理以及恒壹四季华府，目前都已经是准现房状态，在售价格在7万/㎡左右。
民治水库得另一头，还有在售新盘天湖岛花园，去年11月底获批预售，首推一期328套住宅，都是124㎡的四房户型，备案均价约7.5万/㎡。
龙坂交界到梅林关片区，将是未来几年内，龙华商品房供应大户。
新盘多了，竞争也就大了，很期待，中建将如何定价，湾帮主会持续关注。
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