最近几年房企不好过，当A 股大门对房企持续紧闭之时，赴港上市已是房企的首选之地。石榴投资集团有限公司（以下简称“石榴集团”）成为今年启动上市计划的首家房企。
最近几年，针对石榴集团开发的地产项目，因为质量等问题，屡遭购房者投诉，这样的大背景下，石榴集团能否顺利上市融资？
K2十里春风质量被诟病
石榴集团成立于2008年，但若追溯到它的前身——成立于2001年的华美地产，其在房地产市场已经有了20年的历史。
十余年前，石榴集团推出K2产品系列，让它在北京市场一炮而红。石榴的土储业务布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。其中，石榴集团土储的最核心区域仍然在京津冀，但主要集中在河北和北京。
招股书显示，截至今年2月末，石榴集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中82个项目由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发；同期石榴集团的土地储备为919.3万平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。
值得注意的是，2018年-2020 年，公司来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益约41.7%、37.4%及 20.2%。显然，京津冀的物业开发及销售，并没有给公司贡献大量的收益。
纵观石榴集团的开发楼盘，多是郊区小盘，且售价较高。石榴集团的打法在于，每进驻一个项目，便用后期抬升的地价，拉动房价，以此带动项目销售。不过，遇到严格的北京限价市场后，石榴集团"以地价带动售价"的营销策略，效果也就大打折扣。
就在今年，石榴集团的在通州的新盘K2十里春风在房屋交付过程中也遇到了业主的维权。该项目2017年开始预售，当时单位建筑面积销售价格高达3.7万元/平米，然而，由于房地产受政策影响进入不景气周期，转年，2018年石榴集团销售遇阻，最终采用团购的方式，用6万抵50万的团购降价销售策略，曾经带动了一小波销售高潮。
值得一提的是，这6万元并未计入房款，也没有为业主开具过发票。
当时石榴集团为了销售K2十里春风在售楼处摆放了地铁交通图，称永乐店地铁站就在附近，通往市区具有交通优势，这被许多业主拍摄作为证据，遗憾的是，直到现在，业主并没有看到市政府关于23号线的规划消息。
（图为售楼处曾宣传的地铁交通标识）
石榴集团的噱头不止于此，宣称十里春风是石榴集团打造的坡地园林小区，销售在促销时，称未来的小区绿化参照样板间周围的绿化。然而，今年上半年十里春风陆续交房，让购买该小区房屋的业主大跌眼镜：没有规划地铁的消息，小区绿化大大缩水，与宣传的“售楼处同等水平绿化”完全不相称，压根谈不上坡地园林小区，购房合同中房屋层高2.9米，房屋实际层高2.7米……
近日，在新浪黑猫投诉平台，K2十里春风被购房者投诉虚假宣传。
另外，在最近的K2十里春风交房过程中，“先签字后验”房成为被诟病最多的问题，但是购房者如果不签字就无法进行下一个流程，最终迫使多数业主哑巴吃黄连，不得不选择先收房后验房。业主们收房后不久，电梯间结构坍塌、小区硬化过的地面塌陷、建筑外墙开裂……饱受各种质量问题困扰。
其实，石榴集团因为质量不达标或者宣传和实际配套不匹配，引起的投诉不止于此。在地产开发生涯中，石榴集团的维权事件屡屡发生。
据可查询的新闻报道，石榴集团在温州开发的项目也涉及虚假宣传，被罚款五十万。
另有石榴集团开发的珠海荔枝湾项目，被多位业主起诉。案涉楼盘存在虚假宣传、货不对板；施工质量低劣；三消防配套未到位，存在严重安全隐患；合同设置陷阱，开发商规避风险；收楼程序违法，强制业主缴费收楼等诸多问题。
2018年5月，荔枝湾投资公司向珠海市横琴新区建设环保局出具荔枝湾函字[2018]046字《关于荔枝湾项目投诉情况回复》。回函中，荔枝湾投资公司针对投诉情况一一作出回应，如“豪华精装修”工艺水平低劣、楼道内大理石裂纹、缺角、破碎、外墙颜色差异、恒温泳池太小、电梯失控、园林绿化不达标等等存在的问题，荔枝湾公司回复表示会安排维修单位逐层、逐户维修、整改。
（K2十里春风交房时，屡遭维权，保安手持防爆盾牌）
招股书披露，2018年至2020年，石榴集团就房地产开发所识别的若干质量事件，产生赔偿开支分别为人民币1920万元、1630万元以及1230万元，金额合计4780万元。
石榴集团亦在招股中直言，未来将会继续收到该性质的客户申索赔偿。
融资成本高企，大量质押
2018年至2020年，石榴集团分别实现营收为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元；同期对应的归母净利润为15.88亿元、6.96亿元、11.36亿元。
2019年，由于来自售价较高地区的已确认建筑面积及相关收益减少，公司当年的营收及利润皆有所下降。2020年，在业务的不断扩展下，已竣工及已交付的住宅项目数目增加，公司当期营收回暖破百亿，但是同期对应的归母净利润水平却仍不及2018年。
2020年，石榴集团的整体毛利率较2019年的34.1%大幅下降11.2个百分点至22.9%，为近三年以来的最低值。
除了毛利率下滑，现金流也不容乐观，2020年经营净现金流20.7亿元，比2019年49.66亿元明显下滑，融资净现金流6.11亿元，比2019年“-32.85亿元”大幅度增加，2020年末现金及现金等价物49.86亿元，主要依赖于融资获取现金流。
石榴集团在招股书中坦言，“在报告期内，公司通过大量借款来为经营提供资金。”
截至2018年至2020年以及2021年3月31日，借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别约为294.56亿元、272.71亿元、248.32亿元、229.41亿元，而且还将产生更多债务以支撑项目开发。
招股书显示，石榴集团在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元、利率为9%的银行贷款作为借款。同时公司还签订了3份融资协议，总额13.3亿元，年利率在7.1%-11.5%之间。
除了常规银行借款与债券融资外，信托融资也是石榴投资的一大资金来源。截至2021年3月底，石榴投资尚有91.96亿元信托融资尚未偿还。
在石榴集团的融资中，信托资金占据了逾四成的份额，这些高成本资金成为公司最主要的资金来源，同时质押了大量的土地等资产，在大量债务面临集中到期情况下，石榴集团必须筹集更多的资金。
截至2021年一季度末，石榴集团借款总额为219.16亿元，其中信托余额为91.96亿元，占比超过40%；银行借款为73.03亿元。如果将信托、资管公司和其他融资平台融资合并计算，石榴集团在上述机构的借款规模将达到99.16亿元，占比接近一半。
2020年，公司银行借款、信托融资和公司债券的加权平均利率为8.2%、8.9%和8.1%，信托融资不仅占比高而且成本同样高企。2018-2020年，石榴集团贷款及借款利息分别为24.9亿元、28.94亿元和23.86亿元，公司利润远不及利息的一半。与2018年相比，2020年石榴集团的借款总额下降了近50亿元，公司的利息开支基本没有下降，这意味着公司高成本的融资占比在提升。
信托等非银渠道融资除了高成本外，还需要大量质押，在石榴集团列出的16笔融资中全部存在质押的情形。核心平台石榴置业同样如此，2020年年末，石榴置业受限资产为355.29亿元，主要是公司向非银金融机构借款所致。
2021年和2022年是公司债务的集中偿还期，分别需要偿还有息债务本金为78.82亿元和61.8亿元，合计为140.62亿元，另外，2021年公司剩余本金金额为34.85亿元的应付债券面临回售，偿还合计将进一步达到175.47亿元。
暗流涌动的石榴集团，开拓融资渠道刻不容缓，或许这才是其上市的真正原因。
文章部分资料参考自：
1、《石榴集团上市前瞻：老板中介出身，毛利率下滑，信托占比近半》 地产密探
2、《石榴集团降负债假象》 证券市场周刊
3、《石榴集团冲刺港股IPO：三次折戟郑州市场 3年遭业主索赔4780万》中国科技新闻网
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