左晖肝癌去世，贝壳才刚刚上市一年。
有钱也买不到健康，正常过小日子的碌碌众生，还是要会享受生活。
我个人对链家的评价偏正面，他规范了地产中介行业，也通过数字化等便捷看房。有人说中介是房价上涨的元凶之一，我不这么认为。
看了贝壳的年报和招股书，整理一些我个人觉得有意思的地方。
1.贝壳的营收增长很快，尤其是2019和2020年，年化增长50%以上。个人觉得增长来自于两个方面，一是作为找房平台，对一些小中介公司产生的吸附作用。二是线上VR看房带来的便捷性。疫情期间，线下活动大减，我爱我家年营收都是降低了的，但是贝壳还在大涨，这个非常难得。这种增速，只有在荒蛮赛道上才有可能。
对比易居中国的营收。
2.贝壳的毛利率保持稳定，在25%左右；净利润看花钱，管理费和市场营销费都比较稳定，2020年的净利率是4%，随着以后营收的增加，净利润率会有所上升，按5%估计。
3.2020年贝壳花了37亿做市场营销，占利润的20%，还算正常。
4.目前贝壳营收中，新房和二手房平分秋色。贝壳已经不是传统观念上的二手房巨头，而是房产经纪巨头，当然2020年线下活动的不方便是一个因素，2021年，是不是也会继续保持这种强劲的势头，还要拭目以待。
5.在贝壳成本中，经纪人的佣金是主要支出，2020年的704亿营收中，佣金相关花了480亿，占比70%。大头给了经纪人。这个比例很合理，平台和个人三七开。二手房的佣金占收入的60%，新房的佣金占76%。
6.左晖占38.8%的股份，有81%的投票权。腾讯有16%的股份。
7.链家之外，贝壳还有278个经纪商加盟，包括35万名经纪人；而链家本身的代理人只有14万。平台已经很像样子。
8.按2019年的GTV（平台交易总金额），贝壳占全国房产经纪市场的1/4。2019年总GTV预计8.4万亿，贝壳平台2.1万亿。按460亿的总收入，贝壳的综合佣金水平约为2.3%。
综合看下来，贝壳增长、收费都很合理。但是！
贝壳目前市值597亿美元，按去年30亿人民币的净利润，PE138；考虑到2020年一季度的特殊情况，利润增加15亿；按45亿人民币估算，PE86。（此时净利润率为45/704=6.3%）
这个价格贵吗？
第一种算法：按2019年各季度的增速，用2021年一季度报的数据推算全年的业绩。年营收1167亿。增速65%。卧槽牛逼。如果拿这个数据算，净利润为73亿。2021年，如果股价一直不涨，最理想的状态，PE53。
第二种算法：按全行业GTV从2019年8.4万亿，增加到2024年15.1万亿，推算每年GTV增长12%。也就是2021年行业GTV为10.5万亿。2020年，总GTV9.4万亿，贝壳占3.5万亿，约30%，比2019年增加5%。按目前的占比和增速，推算2021年贝壳的GTV为10.5*0.35=3.67万亿，按2.3%的经纪收入估算，营收845亿，利润53亿。按这个估算。2021年，如果股价一直不涨，最理想的状态，PE73。
哪一个增速更准确？我倾向于第二个。
一方面，房产市场的容量虽然大，但是这个大草原上有狮子也有鬣狗，每种动物，都有自己的领域。总市场的已经不是荒蛮状态，并不能代表头部企业可以囊括所有场景。而且市场交易的中介价值，总的来说还是由于原有房产交易的流程繁复，对从业人员的经验，公司全流程的支持等要求较高。近些年来，一些地方政府自己也在简化流程，规范操作，这样下来，一些小的经纪人，无需加入大平台，只要掌握房源信息，就可以完成交易流程。
另一方面，地产行业是一个长尾行业，各地有无数的大小公司。有名有号的就有很多，更不要说很多个体户一样的小门店。有理想的小门店或许会加入贝壳，大城市的或许会加入贝壳，但是三线、四线城市，还有很多巨头的触手摸不到的地方。所以，这个看上去有158万人的巨大荒蛮赛道，真正留给巨头门竞争的，天花板会比较低。70%的小微中介完成了50%以上的交易。目前贝壳的占有率已经达到30%，越往后，他的占有率增速会越低。个人估计整个平台的市场GTV占有率极限值是50%。40%以后的增速就非常缓慢。如果拿45%的GTV来估计，2024年如果总GTV到15.1万亿，营收达到1562亿，利润93亿。PE41。考虑到以后不增长的现实，拿现在的股价去比，也有41倍的PE。所以还是太贵了。