蛋壳公寓在“破产、跑路、资金链断裂”的风口浪尖上已经飘了好久，最近，一名刚毕业的蛋壳公寓“租金贷”的租客，因房东强制清房，被逼无奈选择了烧房后跳楼自杀，多年前“校园贷”那血淋淋的剧本被再次上演。
随后一天，“租金贷”的债权人微众银行便发了声明，称将在12月31日前接受借款人办理“退租结清”手续，只要是租金贷借款人退租并签署协议，则蛋壳公寓所欠客户的预付租金将用于抵偿贷款余额，并承诺现阶段“不催收、不扣款、不计息、不影响信用记录”。
微众银行的声明算是官宣承认了踩雷，但恰好它也是自如“租金贷”的重要资金方。
在这个敏感时期，微众银行会不会一炮双响，精准踩到自如、蛋壳这长租公寓的两颗大雷？
蛋壳究竟怎么了？
蛋壳公寓在纽交所的股价，虽然最近一个月触底反弹，并成功保持在相对高位，但这并不能带来任何实质的流动性资金支持。
从一季度的财报不难看出，蛋壳公寓已经债台高筑，存续贷款余额高达53.2亿元，且仍入不敷出，其运营的房屋数量较2019年底下降近2万间，存量41.9万间房屋的入住率也仅有75.6%，房屋的折旧和摊销、行政费用等均较2019年同期数据增长近80-90%，最终，净亏损额达12.34亿元。
作为2020年1月刚上市的蛋壳公寓，这不得不说是一份差强人意的成绩单。
同时，早在今年1月份，蛋壳公寓就已经陆陆续续被不少出租人和承租人起诉，被上海、北京的法院强制执行，涉及金额高达1429.41万元，并且因此被企查查列为“高风险”主体。除此以外，网传蛋壳公寓连员工工资都已经无法支付，部分地区员工已开始集体上门讨薪。
如此看来，蛋壳公寓这个雷，微众银行踩得是结结实实，但这是蛋壳公寓自己的锅，还是长租公寓行业的锅？所有人都忍不住的问一句：
长租公寓领头羊的自如，你还好么？
自如们“租金贷”还自如么？
简单而言，“租金贷”是以自如等服务平台（以下简称“自如们”）为中心，通过协调借款人、债权人、房主三方，从而建立的房屋租赁/委托、借款资金资产双层法律关系的强场景类金融贷款业务。
注：因目前法院判例及法律界对于出租人vs自如们之间的关系存在两种“委托关系”及“租赁关系”两种判断，暂无统一性结论，本文亦意不在此，故此处不做进一步展开分析，仅做列示
因“租金贷”有真实的房屋租赁业务场景、资金可与借款人实现强隔离、具备天然的有效催收手段，故而成为了在以现金贷为主要底层资产的消金市场里一枝独秀，成为微众银行等资金方们的座上宾，自如更是发了业内的首单“租金贷ABS”，完成了消金玩家们从业的一个执念。
但是这么好的资产，为什么微众银行还是踩雷了呢？看来有几个问题，金融机构在展业前不得不好好思考。
一、强场景真的安全么？
接触太久现金贷的负面舆情之后，监管部门和金融机构的中后台们就开始戴起了有色眼镜，认为现金贷十恶不赦、罪无可恕，而对有场景的“租金贷”却偏爱有加，一厢情愿地认为有真实的租房需求，就能大大降低贷款资金的挪用风险和借款人的骗贷风险，还能充分解释贷款资金的真实流向和用途，是个不可多得的好资产。
但强场景的核心，是将底层的房屋租赁法律关系和上层的金融贷款法律关系，进行了强融合，强到连借款人都理直气壮的认为，如果自如服务提供不到位、房子漏雨停电被断网，借款就可以不还。
而金融贷款被迫与房屋租赁产生交叉后，金融机构在贷款审核时的注意力也被分散，虽然任何金融机构都不愿承认，但实际展业过程中，确对“租金贷”借款人的审核标准因叠加了房屋租赁场景而有所放宽。
另外，大部分金融机构还是传统的资金端玩家，通常极度缺乏租房场景下真正的TO C管理能力，以至于看到的都是自如们想让它看到的，并沉浸在“用金融让生活变得简单和快乐”的自我肯定、自我感动中，至于自如们在展业的时候是否存在诱导借贷、强制借贷，亦或掩耳盗铃，亦或无从得知。
由此，信贷端的信用风险被显著扩大，且金融机构并不自知。
二、资金真的闭环么？
“租金贷”模式下，资金流向如下图所示：
①承租人因发生房屋租赁业务，而向自如们支付服务费；
②承租人在支付首月房租后，通过自如们介绍向债权人申请贷款，若借款人审批通过，则向承租人提供剩余房租作为贷款本金并受托支付给自如；
③承租人依照《贷款合同》的约定，每个月向债权人进行还款；
④自如们按照季度向出租人转付租金
在上述整个环节中，最为微众银行这类金融机构所称道的便是“将租金受托支付给自如们”，金融机构天真地认为受托支付使借款人无法触碰到贷款本金，从而最大程度的降低了借款人骗贷的原动力、减少了借款人将贷款资金挪作他用的可能，同时又再次校验了房屋租赁交易场景的真实性，一石N鸟。
但是，受托支付就提升了资金循环的安全性了吗？
毕竟自如、蛋壳们都是理性经济人，“租金贷”这种轻资产的展业模式，使他们在几乎零投入的前提下，获取了可以用去抢夺房源、客源，甚至用做自身经营所用的资金。
无本万利，使得长租公寓经营者的道德底线被迅速拉低。
其实微众银行也发现了这个风险，并设置了资金监管账户及存管资金要求，作为风控措施。
但从蛋壳公寓的财务报告中来看，其在监管账户中实际存储的金额仅有26.8万元，甚至不到“租金贷”存续贷款余额的0.01%。
这个逆天的存管资金比例，仿佛皇帝的新装。
资料来源：
当专款不再专用的时候，交易对手的道德风险、经营风险被显著扩大，且当事人并不自省。
三、交易对手还活得下去么？
长租公寓的竞争及其激烈、生存成本极高。
以自如为例，自如作为服务平台方，本不实际掌握房屋所有权，也不具有储备承租人客群的能力。在业务初期，对于赖以生存的唯二两个利润来源（出租方和承租方）都不具有强掌控力。
为了抢夺两端市场的占有率，自如在强势资金加持下，发明了“高收低租”的游戏规则，并尝到了甜头，成为了行业巨头。
但即使是现在，自如、承租方、出租房三者除了短期利益之外，依然没有形成必然的强依赖关系，自如依旧依靠高频资金运作维持这个游戏规则。
在这个规则下，所有玩家只有到达临界值后的规模经济，才能带来净现金流入。
翻译成普通话就是：在没有新规则出现的前提下，做不到自如这么大的体量，那暴雷就是迟早的事儿，比如，蛋壳公寓。
但做到自如这么大的体量，就能不暴雷么？可能微众银行，还有大众更想知道这个答案。
四、租金贷还有未来么？
那么，“租金贷”就不配谈论未来了么？
其实，也不尽然，“租金贷”并没有原罪，发现问题，解决问题就好，没必要一棍子全都打死，如果能够从以下层面把控实际风险，“租金贷”也不是洪水猛兽。
1.完善账户监管体系，落实资金真实监管
首先，需要建立如下一套账户管理体系。
其次，实质控制“受托支付资金监管账户”项下所有资金的动支。
金融机构需掌握底层房屋租赁行为的相关信息，并自主核算应付出租人房租的时间节点、金额，实际管控受托支付资金的适用，以此杜绝长租公寓挪用预付资金的可能，做到专款专用。
具体而言：
若“受托支付资金监管账户”开立在金融机构名下，则金融机构应在核验应付出租人租金的金额后，独立将相应资金划付至出租人收款账户，长租公寓无权接触资金使用。
若“受托支付资金监管账户”开立在长租公寓名下，则长租公寓、金融机构应与开户行签订三方账户监管协议，约定长租公寓仅有该账户的经办权限，金融机构掌握该账户资金动支的复核权、该账户的冻结权，长租公寓无权单独使用账户资金，且金融机构可在极端情况发生时，随时冻结账户内资金。
2.对产品的金融属性充分宣导，保护金融消费者的知情权
尽管和自如们合作，金融机构应当自行触达借款人，通过客户端弹窗通知、坐席回拨、相关协议文件强制阅读等方式，充分履行金融产品的告知义务，并通过签署确认书、视频音频双录等形式将相应证据固定留存。
从而在合规层面，实现充分维护金融消费者的基本权利，而有效的证据留存也可在遭受借款人投诉时，作为有力证据予以自证清白。
同时，在风控层面，也可避免长租公寓引诱借贷、强迫借贷行为所带来的部分借款人的信用风险。
3.对场景类贷款溯本回原，关注贷款本质
金融机构需要回归贷款本质，在贷款审批过程中，摒除场景带来的干扰，重新关注借款人的还款意愿、还款能力两大基本要素。
通过获取贷款资料、借款人数据等基本贷款信息，自主校验借款人信息及借款意愿的真实性；通过获取“租金贷”相关底层交易信息，以独立校验贷款本金与房租需求总额之间的逻辑关系，判断资金需求的真实性及合理性。
4.还要有一颗强大的、足以经受风险的心脏
开个玩笑，其实以上这些，相信金融机构在开始做“租金贷”乃至所有场景金融业务时，都已经想到了。
微众银行踩的雷，只是给金融机构提个醒，急功近利的当下，更需要做的是沉下心来，多想想自如们真实底层业务的实际逻辑，引导资本流向自己都坚信是可持续、有发展的领域。
毕竟资本这剂“速效催熟剂”撒下去，能长出什么果实来，谁也不知道。