怀念灰谷 的讨论

我觉得你的看法可以基本代表市场的观点，我部分仓位也会大致按这个区间进行交易，大部分仓位会长期持有分红（重点看今年年报是否延续原来的分红比例即按核心利润的30%）。上半年开发业务收入近500亿，净利润率还有6%多；我大致推算全年开发收入1500亿，利润90亿左右；经营性收入248亿，利润70-72亿。合计核心利润大约162亿。如果计提减值准备，也只是一次性的，不影响现金流和公司估值，但可能影响当期分红。如果今年市场先抑后扬，保持10万亿销售额，龙湖预计还能有1500亿左右的销售。这样的局面即使延续3年，保持经营现金流稳定略紧（大股东持续以股代息支持），同时经营性利润每年增长5-10%，债务每年缩减50-100亿，对于龙湖来说仍然是可接受的。除非房地产硬着陆，那就是金融危机了。

没法判断。现在完全是情绪。我个人觉得10块以下可以买入，12以上逐步减仓等真正的反转信号再加，极端情况6-8块也不是没有可能，所以我大概率以10块为中枢，8-12之间加减仓吧。现在已经不是对暴雷的担心了，现在的问题就是销售还是起不来，利润表要逐步消化前几年的高价地，业绩一定会有几年的低迷期，一定还是有很多要计提的。今年全年利润我猜测应该跟半年报没啥区别，也就是说下半年运营和服务业务的利润基本被地产开发业务吃掉了。我觉得这种情况可能会持续到后年，也就是说会有三年维持百亿利润左右。不知道会不会有超预期降息，我觉得只有大幅降息地产才能在销售端有明显起色，如果没有的话，即使死不了，利润也会大大受损。当然，以5-10年为期，我相信它可以穿越周期。

对股价你怎么看，感觉这一块你判断比较准确。

不考虑提取减值准备的话，暂估核心利润162-164亿，加上评估增值收益182-185亿。

你判断23年权益后利润多少

当然，理论上任何情况都可能发生，所以从安全角度我还是做好了极端情况的准备。等23年年报出来，我应该就可以落实90%的判断了。

我没有那么悲观。最困难的是今年，经营贷新规如果可以落地，今年的公开债全部完成经营贷替换，基本上未来三年的财务安全就有保障。剩下的就是看市场了。

你慢慢看。应该会持续至少三年。（含今年）

1、你说的属于比较极端的情况，开发业务收缩出清库存，保证现金流不断。这种情况下主要利润来源于经营性业务缓慢增长（5%），严格控制土地收购，停止派息。保守估值可以按8-10元（市值480-600亿人民币），市盈率4.8-6倍，市净率约0.3；
2、正常情况，经营保持稳健略紧，通过调整负债结构（经营贷替换公开债和银团）度过市场低迷期，开发业务维持年销售合并1500亿/权益800亿规模，20%土地收购强度即年新增权益地价控制在200亿以内，三年核心利润160-200亿，平均180亿，经常性利润三年后达到45%即90亿；可以给14-17元（市值845-1026亿人民币），市盈率4.7-5.7倍，市净率约0.6；
3、我个人倾向2，目前市场按1，极度恐慌下甚至可能按破产清算即6-8；
4、以上纯粹拍脑袋，供参考。