上海机场的补充协议一出来，市场议论纷纷，一派说逻辑不再，没有投资价值的，一派说不改长期逻辑的，问题不大，跌下来就是好的加仓时机。
一时间两边骂战不断，利益申明：叶秋本人没有持有上海机场的一丁点仓位，但一直有跟踪上海机场，所以本着客观理性的角度探讨一下上海机场的这份补充协议。
通过解读这份协议，叶秋想解决几个问题：
1、上海机场的投资逻辑到底有没有发生变化？
2、眼下是投资上海机场的好时机吗？
为什么会有补充协议协议？
原本的协议中上海机场是强势方，无论中免免税业务好坏，保底的收入是必须的，毕竟我提供了这么多流量，你干不好是你自己的事情，不关我事。
这还没完，如果中免干得很好，免税很赚钱，我还要多拿扣点，你中免老老实实多交点钱。
这就好比你租了一家商铺：正常情况下，商铺主人不管你生意好坏，反正每个月给我一万租金就好。
但是商铺主人看到你每月收入不错，眼红且心理不平衡，你一个月赚10万块，我却只拿1万租金，血亏啊！
咋办呢？1万租金只是保底，后面你收入越高，我还要按照你的收成拿多点回扣。赚10万，我拿个四五万不过分吧！
尽管你心里苦，但是也没法子，毕竟这间商铺人气旺，钱虽然多交了不少，但收成还是不错的，忍一忍就过去了。
但有一天商铺突然没了人气，你的收入从10万降到2万，此时你是租客，你会咋办呢，此时你是商铺主人，你会咋办呢？
共同想法肯定是减租啊，对租客来说，不减租，生意做不下去，我肯定不续租啊，对主人来说，没人续租，冷冷清清亏大发。
这就是中免和上机的现状，所以减租是很合理的商业行为，没啥可说的。
这里有一个被很多人忽略掉的点：那就是未来5年上海机场的流量恢复情况和免税业务收入是不确定的，还得看疫情和疫苗的进展。
大家想想看，如果商铺主人和你说未来5年这家商铺我没法保证客流，真要租的话能否赚钱我也不知道，傻子才会按照原来的协议继续执行【下有保底，上看收成】的条例。
看到这里，我们基本明白了原本的保底协议是有隐形前提的，那就是上海机场必须有足够的流量供应，你得让我中免有收成了，我才有钱交租，有好收成才能互相分享。
现在你上机未来5年流量是不确定的，我中免收成也不确定，只好两边各让一步，毕竟中免未来还需要上机提供流量，上机短期也需要中免分担一下压力。
这里还有一个被很多人忽略掉的盲点：那就是上机所说的未来5年的流量不确定，不是随便拍脑袋说说的。
这种级别的国企，肯定有聘请专业的团队或机构对流量进行过合理的评估和测算，否则如果今明两年就能恢复流量，也没必要大费周章重新拟定补充协议出来。
上机理亏，所以才需要重定一份补充协议，所以作为理性的投资人，至少要做好两三年内上机流量不能如期恢复的心理准备。
明明白白读懂保底协议
那么怎么做才能两边都不亏呢？
下面我们再来看看具体的补充协议条款。
条款整体上也简单明了，主要分为两种情况。
第一种情况是当月实际国际客流≤2019年月均实际国际客流×80%时， “月实收费用”按照“月实际销售提成”收取。
而月实际销售提成＝人均贡献×月实际国际客流×客流调节系数 ×面积调节系数。
这个公式看上去很复杂，各种系数调节，但是具体的调节系数并没有给出来，这就给上海机场留下了不少的调节空间。
怎么说呢？主人对租客说减租可以，但是我有一点小要求，就是关键时候你得帮我一下，调节系数我来拍板。
要知道业绩连续亏损两年要被ST滴，这对上机来说影响还是蛮大的。当然你帮我这一回，我也不会亏待你的，上机的代价就是第二种协议情况：优厚的减租条件。
第二种情况：当月实际国际客流＞2019年月均实际国际客流×80%时， “月实收费用”按照“月保底销售提成”收取，“月保底销售提成”。
月保底销售提成＝当年保底销售提成÷12个月
这里才是上海机场的重头戏，甚至对上海机场的投资逻辑有不少的影响。
原本上海机场从中免上的租金收入是下有保底，上看收入提成，现在直接变成下不保底，但必要时靠调节系数急救一下，而从前的保底也变成现在的封顶，现在不再看收入提成了，直接给个流量保底收入就好。
我仿佛看到这样一幅画面：
上机：老大哥（中免），帮帮忙啊，2021年助我不被ST！
中免：可以是可以，但是你也知道我日子不好过啊，你看……
上机：这个我懂滴，你帮我度过这次难关，我给你优惠的租金减免条款
按照条款的具体协议，未来5年上机的保底销售提成大致是这样：
2019年上海机场的国际客流实际数据大概为3853.36万人次，80%则为3081.09万，超过这个数据这个保底收入才生效。
按照目前看来，2021年是超过不了，所以还是按照协议的第一种情况执行，中免帮助上机度过这次ST危机为主，业绩就不抱太大期望了。
如果2022年后，客流量恢复情况良好，免税店面积也增加了24.11%，那么上机的对应有客流限制年度保底销售提成为
这张图只是看上去复杂而已，实际上不用看具体的年度数据，只要看你当你流量落在哪个流量区间，上机的封顶销售提成就是多少。
低于当年区间下限的就往前面找找有没有符合的条件，按照对应流量区间的销售提成来算。
当然如果超过当年流量区间上限值，那么不好意思，还是按照对应年度的提成来算。
实际上从疫情的情况来看，超过的情况应该也比较少，这也是为什么如此重大的协议上，竟然只提超过客流区间最小值的情况，丝毫不提超过客流区间最大值的情况，这也是上机的一种妥协。
原本协议VS补充协议
对比一下原来的保底协议，我们就知道上机的具体变化情况：
两个协议一对比，我们很容易就看出来两个大问题：
1、补充协议比原本的协议多了比较严格的国际客流条件，原本协议没有这个要求。
2、原本协议中的年保底销售提成是真的保底，中免收成不错的话，销售提成是可以往上提的，这点从上机租金占中免营收比例可以看出；但现在补充协议的年保底销售提成实际上是封顶，管你当年流量多好，最多只给当年的保底销售提成。
综上所述，原本的协议，上机和中免是父子局，上机是父，中免是子，儿子要每年保底给爸爸多少生活费，并且如果儿子当年收入不错，还要多给生活费。
补充协议后上机和中免是兄弟局，并且上机还是弟弟。
弟弟你要收租可以，但流量得管够，最重要的是以后哥哥只看当年流量给钱，流量少了，少给钱，流量多了，不会多给钱，哪怕哥流量创收再好，也和弟弟你关系不大。
原本确定的保底收入变成封顶收入，原本多赚多得的收入提成直接不翼而飞，此时此刻上机只想说一句话：我能说什么，我也很绝望！这直接剥脱了上机疫情控制后的利润弹性。
虽然上机还是好公司，但是至少协议不再那么霸王，老老实实负责提供流量，中免按量给钱，至于流量的运营和增值工作还是交给中免吧！
看到这里，上机的投资逻辑在不在，此时是不是好的投资时机，中免和上机孰优孰劣，相信大家心理已经有各自的答案。
特别提示：以上内容仅为个人投资思考和记录，不构成投资建议。
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