买房这个事情很特殊，准确地说买房不能说是投资生意，商铺除外。

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把投资长期依靠现金流回报的本质说得很清楚 $腾讯控股(00700)$ $枫叶教育(01317)$ $金斯瑞生物科技(01548)$

不分红或分红极少的股票相当于郁金香

房子是用来住的，刚需还是要买的，不然就买地产股吧、投资收益率肯定跑赢房产

【两种资产】对，段永平说的很对，很深刻。最严格意义上的投资是资产必须有内生现金流，也就是说，在不依赖于下一棒接盘的情况下，仅靠资产的内生现金流就能收回成本，并获得收益，这才是真正意义上的投资。例如股票有股息，债券有利息，房子有房租，这都是有现金回报的资产。

还有一类资产是没有内生现金流，依赖外部供求关系，总能找到接盘的人。这种实际上是赚这个资产价格上涨的钱，而不是这个资产本身产生的钱。例如黄金、古董、红木、比特币、郁金香都是这类。巴菲特很鄙视黄金，有这个道理。由于没有内生现金流支撑，仅依赖于外部需求定价，一旦外部市场的观念发生改变，就没有需求了，例如大家突然转变观念认为黄金没啥用了，它就不是贵金属，而是废金属，价格可能就一落千丈。郁金香啊、比特币啊，都存在这种风险。凡是没有内生现金流，只依赖于下一棒接盘的资产，都有一定投机属性。

绝大部分投资是两种属性都有的，例如最常见的房产和股票，既能产生现金回报，又能在市场上获得交易的价格。至于说房产的租金回报率很低，这就说明大家对这种资产未来非常乐观，除了资产自身的现金回报之外，还有城市化、人口流入、收入提升等因素。因为城市化，不断有外来人口涌入，那么在一线城市房地产长期是供不应求的，那么它的价格可能就远远超出既有的租金回报。北京的房子租金回报率，改革开放这30多年好像就没有高过，房租几乎总是跑不过房价，就是因为土地是垄断供给，人口是不断膨胀。还有就是人们预期收入会稳定增长，收入增长长期必将推动租金也往上长，这个租金回报率也会慢慢上升。如果刨除城市化、人口流入、收入提升这些动态因素，把指标固定下来，静态观察，目前仅靠租金回报率来看，房地产作为一种资产肯定是存在一定泡沫的。