导语
距离大英帝国最强大的时期（1825-1915）已经过去了1个世纪，但在过去2千多年中的大部分时间里，伦敦在世界舞台上扮演了重要的角色，它曾是宗教、世界最大的帝国、贸易及自动化领域创新的焦点，且一直是世界文化、经济和旅游业的中心，时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。
回顾过去5年所取得的成绩正是未来积极变化的证明。过去5年中，伦敦举办了一次精彩的奥运会、乔治小王子诞生、全新地标建筑拔地而起，同时也选出了首任穆斯林市长。
那在未来的5年内，伦敦又将发生什么样的变化，在这个巨大资本市场中，大家最关心的楼市又将有怎样的起伏？接下来，小编将给大家一一盘点，伦敦正在发生的大事件，以及对未来五年内伦敦楼市的影响。
一、Crossrail 2修建
交通一直是评估房屋升值潜力的重要因素，作为近年来欧洲最大的公共交通基建工程，Crossrail从计划建设开始，其周边房价就开始大幅度上涨。离正式通车还有1年多的时间，横穿伦敦东西的Crossrail 1（中文简称：伊丽莎白线）已经为其沿线周边房产带来了55亿英镑的增值。
2016年3月，Crossrail 2 获得了国家基础设施委员会（National Infrastructure Commission，简称NIC）的许可，纵贯伦敦南北的Crossrail2 (中文简称：纵贯城铁)建设被提上日程，总投资将近270亿英镑，2023年正式开始修建，预计2033年完工通车。
（纵贯城铁线路图）
NIC的主席阿多尼斯勋爵（Lord Adonis）表示，到2030年，伦敦将成为人口超过1000万的特大城市。即将通车的伊丽莎白线和规划待建的纵贯城铁是迫在眉睫的基建工程。如果没有这些巨大改善，伦敦的发展仍将慢慢陷入停滞。所以Crossrail 2完成后，将使伦敦公共交通系统得到很大改善。”因为纵贯城铁所途径的区域目前与交通3区的连接不是很好，所以当纵贯城铁正式通车后，其途经的全部站点都将受益。尤其是一些通勤相对困难的地区，交通将获得巨大改善，周围房产增幅更可能高于Crossrail 1。
据国际著名的咨询顾问机构毕马威(KPMG)在去年9月发布的报告中预测，纵贯城铁将为伦敦带来不低于1020亿英镑的经济收益。 到本世纪20年代，伦敦地铁将面临严重超员，缺乏地上铁路服务能力，包括Waterloo, Victoria 以及Clapham Junction在内的站点将成为全英最繁忙的交通枢纽。“这也是伦敦为何如此需要Crossrail 2的原因。它将有助于缓解发生在全国铁路网中最繁忙的车站，最拥挤的地铁线，以及地上通勤线路上的超员现象，没有什么好的理由来推延。Crossrail 2将帮助伦敦保持流动，创造数以千计的住宅并让整个城市从南到北获得新生。”NIC的主席阿多尼斯勋爵说道。
随着Crossrail 1 2018年底即将建成通车，迎来最后一个红利期。Crossrail 2将成为未来五年内乃至10年内，对伦敦房价影响最大的公共交通项目。
二、希斯罗机场第三条跑道
经过漫长的争论，英国政府最终批准了伦敦希斯罗机场的拓建工程。尽管有些人对此有争议，但第三条跑道将为伦敦的国际竞争力提供强大支持。拥有三条跑道的希斯罗机场的运力将提升至740,000班次/年，并至少在2040年时提供充足的枢纽机场运力。
调查显示希斯罗机场的拓建预计在2030年时为当地居民、伦敦及英格兰东南部人口将创造多达7.7万个工作机会。然而该计划具体完成仍有很长的路要走，至少应在未来5年内完成规划过程。这包括与该区域内的居民和企业确认CPO，其中包括英航总部，因为跑道施工需英航总部进行搬迁以腾空地块。
交通部长克里斯·格林说这项决定是“真正重要的”，并表示扩建跑道将改善英国与世界其他地区的联系，也能进一步加强贸易和就业。许多工会和企业集团皆表示赞同扩建希思罗机场跑道的决定。英国工会联盟（Trades Union Congress）的Frances O'Grady说，这项决议“对英国至关重要”，而英国工业联合会（CBI）首席Paul Drechsler表示，它将创造就业机会，促进经济增长。
希思罗机场管理部门表示，机场已经准备好提供第三条跑道，“这是一个公平，可负担的，并能确保此项扩展能为整个英国带来好处”。据估计，第三条跑道的任何施工至少要在2020年或2021年时才可能开始。最早要到2025年才可能投入使用。
尽管新建第三条跑道对经济有利，但对机场附近的住户而言却不是有利的消息。据线上房产调研机构eMoov的预测，由于噪音和空气污染增加，未来几年内希思罗机场附近的房价将会呈现下降趋势，降幅可达20%甚至更多，某些业主可能不得不卖掉自己的住宅。
由于附近区域变得不是那么宜居，需求量也会大幅减少。为此，英国政府计划投资7亿英镑，为机场附近住宅设置噪音绝缘设施。包括已经遭受现有跑道噪音危害的业主，以及即将遭受新跑道噪音危害的业主在内，都有资格向政府申请噪音绝缘服务。
而机场所有者Heathrow Airport Holdings表示，该公司将在所谓的强制性购买订单的约束下，购买计划跑道周围的750栋房屋。同时，该公司还将提供给受影响区域的3,750个业主出售他们房产的机会。
另一个值得注意的变化时，随着机场附近住宅数量的减少，与机场相关的工作人员及者途经机场乘客的居住需求则需要其他区域予以消化。受此影响，距离机场有一定距离的外围区域，例如Twickenham、Richmond、Chiswick、Weybridge等区域的房屋需求量会有增加，这些地区的房价会得到进一步提升。
三、Docklands升级改造计划
Docklands区域过去几十年已经发生了巨大变化，投资总额为37亿英镑的综合改造计划将进一步加块地区升级的速度。
该计划包括新建和升级住宅、街道、学校、公众面积和休闲设施， 并将Docklands打造为更适合居住的社区， 支持当地商铺。改造项目的效果是非常惊人的， 根据英国最大的独立房产咨询公司莱坊集团的数据， 当地Newham行政区内的房价从2015年8月起的12个月内上涨了23.7%，莱坊的报告进一步强调了该区块房价的“相对较高可承受能力”以及“未来价值强劲增长的潜力”。
在区域改造计划中皇家码头板块（Royal Docks）被列为伦敦新的金融和商务服务区ABP。这里将成为众多想在欧洲发展的亚洲公司的总部集中地，同时也会吸引欧洲公司来此地与他们进行商贸往来。 皇家码头板块的投资额将达17亿英镑，预计当地新增3万个工作机会，为伦敦经济贡献60亿英镑。
四、轨交升级计划（Northern Line）
之前，伦敦市长萨迪克·汗宣布伦敦地铁Northern Line延伸的隧道工程确定，将地铁线路引入伦敦巴特西地区。投资12亿英镑的地铁扩建工程是继上个世纪90年代的Jubilee Line之后的首个大型拓建工程。
地铁Northern line延伸工程将连接巴特西与伦敦市中心，将目前到达伦敦西区和金融城的旅程缩短15分钟，为延长线辐射区创造更多的机会和交流。延伸工程计划于2020年开通，包括2个新建的一区站点：巴特西站和九榆站，并经过Kennington与现有地铁网络连接。这一延伸工程将惠及许多通勤一族，在高峰期为Northern line增加20%的运力，并在这一区域内创造多达2.5万个新工作和2万套新建住宅。新地铁通达后，从新建的巴特西站到达伦敦金融城City仅需14分钟，距离唐人街Leicester Square只有10分钟。
2011年的一份调查报告显示，地铁Northernline延伸工程将具有以下经济效益：
· 扩大伦敦中央活动区——世界上最具生产力的商业区之一
· 产生高达79亿英镑的广泛经济效益，并为英国国库带来高达45亿英镑的额外税收
· 增加的经济产出以及增长的外资对英投资将达到NLE项目开支的3-9倍
· 创造多达2.5万个新工作和2万套新建住宅
同时，随着美国大使馆、丹麦大使馆和苹果公司新总部落户快速发展的九榆地区，新的地铁线将有助于支持该区域的经济增长，成为了更广泛区域升级改造项目中的关键。
五、大伦敦计划（The London Plan）
2000年，为响应新任大伦敦市长的号召，提出“The London Plan”。大伦敦计划是“为增长而规划”的战略，以及相应的行动措施与愿景目标，旨在建设一个“居全球城市之首、实现最高环保标准和生活品质、引领世界应对城市挑战的伦敦”。计划针对大伦敦地区公共交通设施、基础设施建设和土地使用规划提出建议，旨在优化城市发展，维系伦敦的国际竞争力。
单单从各个发展区的人口增长、就业发展和交通发展来看，这些区域都在创造着伦敦房地产市场新的投资热点。
大伦敦规划是伦敦的整体性战略，为伦敦未来的20-25年制定一个综合了经济、环境、交通和社会的发展框架。在规划中明确提出“为了20-25年将伦敦建设成为卓越的全球城市”的总体目标。大伦敦计划重点考虑的三个领域主题：经济发展与创造财富、社会发展、改善环境。
（大伦敦规划的目标体系）
（大伦敦计划中的33个机遇区域和10个强化区域）
在大伦敦计划中，大力开发的Elephant & Castle、Vauxhall, Nine Elms, Battersea、Woolwhich以及Royal Docks and Beckton Waterfront区域，将获得政府的巨大投资，此计划致力于通过区域再生策略，充分协调规划、交通、住房和土地功能，以实现此区域的公共利益最大化，为这里带来革命性的新活力。
改造区域内至少新增工作岗位2,000个以上，将带来大量的住房需求，强化了改造区域住宅市场的强劲。带动大量新房要在此修建，而这也意味着更大的消费市场增在这里蓬勃发展起来。不管是绿化、公共交通、步行区、新商场、新酒店、新社区设施和公共区域都将迅速而有序的建造起来，把这个原来名不见经传的地方，打造成了现代化的伦敦热门购房区！
六、新建跨河交通
在伦敦东部，连接泰晤士河两岸的交通设施一直相对缺乏。2016年伦敦市长批准的3座泰晤士河跨河交通将改善交通流量并减少污染。
相应的，周边区域的经济发展也将获得强劲支撑。其中计划在泰晤士河底建设一条新的隧道，连接格林威治半岛和 West Silvertown。该隧道施工计划于2018年开始，并于2022年初完工，工程将缩短旅程时间并缓解Blackwall隧道的拥堵，同时为货运列车提供可靠的跨河交通。其他建议的跨河交通包括连接金丝雀码头（Canary Wharf）与Rotherhithe间的非机动车桥梁，以及将DLR从Gallions Reach延伸至Thamesmead的方案。
（获得通过的项目示意图）
未来5年伦敦最具争议的变化可能是将在泰晤士河上建设一座全新的行人专用道。该项目主要由私营企业出资，但也有公共机构的支持，Garden Bridge 将连接Temple 与Southwark，旨在展现伦敦的创新和创造力。
其中连接金丝雀码头与Rotherhithe间的非机动车桥梁将加强泰晤士南岸居民与East-West Cycle Superhighway之间的连接性，并加强泰晤士河北部与南岸Thames Path及规划中连接Southwark的自行车线路的连接性。另外，Gallions Reach的DLR跨河交通将有助于河两岸的开发项目和新建住房市场，约有1.7万套住宅建成。
新建公路隧道将为经济增长以及大量住宅项目提供支持。Canada Water、North Greenwich O2周边、Beckton、Barking Riverside、Thamesmead区域房价都将得到巨大提振，其中Canada Water受益于直通金丝雀码头的步行和自行车桥的修建，将被纳入金丝雀金融城的步行和自行车通勤范围，房价必将上一个大台阶。
如需咨询海外置业投资，可添加新天际时代微信公众号，将由私人投资顾问为您服务。
新天际时代ID: celestialglobe2015
天际集团有限公司
伦敦工商会（London Chamber of Commerce and Industry）成员
受英国地产申诉委员会（Property Ombudsman）监管
英国总部│+44 (0)207 353 4499│4-5 Gough Square, London, EC4A 3DE
中国分部│+86(21)6209 3559│静安区恒隆广场二期1012室 中国 上海