国家统计局公布数据，去年GDP增长5.25%，尽管在主要经济大国中，我们的经济增速不低，但A股还是以大跌来表示忧虑。与此同时，统计局宣布23年人口净减少208万，出生人口勉强维持在900万以上。人口是经济活动的基本载体，皮之不存，毛将焉附，人口规模的萎缩将对社会经济的方方面面产生深远的负面影响。
下图一清晰地展示了经济增长速度与人口增速的线性关系，2012年我国基本完成工业化后，人口自然增长率就开始有向下的趋势，GDP增速也跌破8%的“政策底线”。根据发达国家的历史经验，一国在完成工业化后，其生育率水平往往也会直线下降，逐步进入人口负增长的状态，与此同时，一国的潜在经济增长水平也会大幅下降。2023年我实现5.2%的增长，是基于22年疫情的低基数效应，展望2024年，恐怕很难再维持5%以上的GDP增长。
图一 人口增长与经济增速
下图二揭示了人口增速与房地产销售的关系，一个基本的事实是：人口决定地产的基本周期。2012年是我国人口增长的拐点，12年至15年人口增长率徘徊下探，2016年放开二胎后迎来一波增速反弹，2017年后就再也头也不回地向下跳水。但是房地产销售额却一路猛进，由2015年的8万亿元增长到2021年的18万亿元。2015年靠着一波货币刺激大放水（棚改+地王涨价去库存），房地产市场量价齐升，价格飙升效应远大于销售面积的增加。物极必反，此后两年，房地产市场销售额断崖式跳水，2023年房地产销售额仅为11.66万亿元，又回到2016年的大规模刺激时的水平。房企爆雷与公民维权，成为这二年房地产市场的主旋律。
图二 人口增长与房地产销售
下图三和下图四深生动展现了国民经济和地方政府的“地产依赖路径”，在2021年的地产巅峰时刻，地产投资占全社会固定资产的比例高达28%，卖地收入也一度占地方收入的84%，房地产投资成为地产政府政绩考核的主要抓手，只要不断卖地建房卖房，地方GDP增速就有保障，地方主政长官就能平步青云；只要不断推高地价，地方财政就能一本万利，体制内人员的绩效工资就有了保障。
从恒大突然爆雷开始，这一场击鼓传花的游戏终结：房子开始卖不动了，价格也开始大跌，土地也卖不出去了，地方经济增长停滞，地方财政锐减，体制内人员绩效工资随之大降，政府要开始真正过苦日子了。
图三 房地产投资占全社会固定资产比例
图四 土地出让金与地方政府财政
展望未来十年，我国人口形势更加不容乐观，年出生人口很难保持在900万的水平，年死亡人口在1100万以上水平逐年增加，年退休人口大概率超2500万。然而房地产市场仅调整了2年还没到底，乐观估计需要5年时间，才能达到真正的市场均衡。政策强行延续的5年非理性繁荣，最终还是要还的。
房地产市场持续调整的时间，就是全社会摆脱“地产依赖路径”的时机，倘若全国上下还陷在“房价永远涨”的美梦中，经济政策和社会资源就无法投入到新兴产业的培育之中去；新动能建立不起，就无法破除旧经济格局。地方政府若不能转换“地产依赖”的思维模式，进行大刀破斧的现代式治理变革，那我们只怕要步拉美的阿根廷、巴西、墨西哥的后尘，落入那中等收入陷阱的深渊。#房地产# #创业板# #2023年投资总结#