据恒大大财报，2015年到2020年，恒大净利润分别为173.4亿元、176.2亿元、370.5亿元、373.9亿元、335.4亿元、314亿元，6年赚了1743.4亿元。
《财富》世界500强榜单显示，恒大自2016年登榜后，排名一路上升到2021年的122位，表现非常优秀。许家印自2017年成为中国首富之后，一直是中国前十大富豪。难怪坊间戏言：“钱不是国家印的，钱是许家印的”。
然而，今年以来，恒大频频曝出负面新闻：直接负债5700多亿，还有2000多亿商票大面积违约，好多欠款未还，经济官司缠身，不少项目停工，业主集体维权，信誉数次被下调，股价惨不忍睹……
谁曾想到，一个资产万亿的超级地产集团，今天竟然摇摇欲坠，朝不保夕。
恒大究竟做错了什么？
有人说，恒大错在摆谱、大搞分红。没错，从2015年至今，恒大累计分红500多亿港元。但是，但但是，许家印作为最大股东，分走400亿！
还有人说，恒大错在多元化，汽车业务投了400多亿，今年上半年仍亏49亿元。恒大冰泉，40亿元打水漂，还有搞足球也没赚到钱。表面上看，这一点说的也没错，但问题不在于多元化，李嘉诚才是典型的多元化，但人家怎么不像他。
还有人说，恒大扶贫慈善前后捐款有几百亿。许家印5次成为中国首善，每年几十亿的捐。这就更不靠谱了，一方面企业扶贫慈善捐款是企业在可能的前提下应该承担的社会责任，另一方面，企业因为捐款，其品牌形象和亲和力也在增加，对政府公关和产品销售也有不小的助力。福耀玻璃曹德旺号称首善、商佛，其企业不也一直好好的吗？
……总之，凡此种种说法，都是隔靴搔痒，盲人摸象。
大型企业出现生存问题一定是重大决策出了问题。所以，恒大的问题归根结底就是一个：决策者对房地产产业发展趋势出现重大误判！
过去20年，伴随着中国城市化大跃进，房地产一路高歌猛进。但当中国城市化进程明显放缓，特别是2016年高层明确提出“房住不炒”之后，房地产的黄金时代其实已经按下休止符。
但“恒大们”普遍认为，中国房地产黄金时代落幕之后，仍会开启白银时代。在竞争加剧的白银时代，强者恒强，弱者恒弱。恒大们拼命拿地做大规模，不正是让自己变成那个“强者恒强”的强者吗？这样做，不正是恒大英文”every giant”的最好注解吗？
所以，我们看到恒大在2018年之后依然疯狂拿地，甚至不惜举债，四处豪赌。
但，“恒大们”断然没想到，从2020年年底开始，国家对房地产的重拳打压来得这么猛！
2020年底，银保监会发布商业银行房地产贷款集中管理规定，从金融端卡住房地产资金的额度。
接着，就是对房价涨幅较快的城市实施二手房指导价——这个指导价远远低于实际市场价，银行按照这个二手房指导价发放按揭贷款，其实就是大幅度提高了买房的门槛。
这个二手房指导价政策堪称是给房地产销售降温的大杀器，这个政策实施之后，最火爆的深圳楼市二手房交易已经降了8成！
一边是金融机构不贷款，导致给房企输血的血源没了；一边是终端销售迅速降温，房企的内部造血功能不行了。这对于负债率很高的房地产企业堪称二鬼拍门。这是恒大走向生存危机的轨迹。
有人会问，以恒大的层面，一个能在天安门搞庆祝活动的企业，其人脉信息绝对超越一般大型企业，怎么可能对房地产产业趋势出现重大误判呢？
这是一个很有水平的问题，要回答这个问题，必须挖一挖其中更深层次的逻辑。
让我们简单回顾一下房地产的调控历史。
众所周知，自2010年我国政府第一次提出房地产调控以后，调控这个词就与房地产行业如影随形。
然而，其效果一直不佳——常常是用行政手段短期抑制房价之后，没过多久房价又会报复性反弹，并创出新高。
如此这般，十余年下来，全社会对房市已经形成一种信仰——房价不可能跌，即便短期下跌日后还会大涨。这种信仰老百姓心里有，资本巨头心里有，地方官员官员心里也有。
正是这种全民共识，让资金如同潮水一样持续流入房地产，房地产则像妖魔一样，吸到大量资金血液之后，推动房价继续上涨，形成一个牢不可破的循环，一个刚性泡沫。以至于有人总结说，房地产调控就是“空调”！
最想打破这个循环的，无疑是中央政府，试想，大家都去炒房炒地皮，谁来发展实体经济？
然而，打压房地产，很大程度上是一个投鼠忌器的动作。
因为，房地产在中国经济中占比很高，对GDP直接贡献度是12.3%，其加上上下游产业对GDP的综合贡献则高达16.4%。有数据说，中国政府财政收入中，有44%来源于房地产、土地等相关领域。
也就是说，假如全国人民创造100元财富，其中有16.4元是房地产贡献的，假如政府财政收入100元，其中竟有44元应归功于房地产。
所以，彻底去房地产化，是不可能的！过去不可能，现在不可能，将来也不可能！
没有哪个国家、哪个政府愿意承受经济规模打84折，财政收入打56折的后果。
所以，过去房地产调控不过是防止房价涨幅太快的一种调节。所以，过去调控结果事与愿违，这，更加强化了民众对房价永远涨的预期。
2016年，国家第一次提出“房住不炒”，无疑是房地产调控升级的一个明确信号，但当时中国经济恰恰处于“L”型的下行趋势，GDP增长率从过去的8%以上跌到6%左右。那时，已经没有对房地产实施严厉调控的空间，换言之，那一年，我国政府心有余而力不足。
所以，房住不炒提出之后也是雷声大雨点小，只是对房价涨幅比较大的地区加码了行政管控手段，这些手段和过去一样，让房价短暂压抑之后在2018年又迎来一波快速上涨。
2020年受疫情冲击，国家被迫加大货币投放力度来刺激经济，当年年底在宽松货币刺激下，房价又出现较大幅度上涨。
到了2020年底，宏观经济形势出现两个重大变化。
一个是我国杠杆率已经飙升到非常危险的地步：国家总杠杆率超过270%，非金融企业杠杆率160%，政府杠杆率超过40%，居民杠杆率超过70%。
而国际公认宏观杠杆率超过250%就是比较危险的指标，我们却比这个危险的红线还足足超过20%！
杠杆率飙升，房地产“功不可没”——因为不仅房地产自带杠杆属性，居民买房也是加杠杆，而且房市火爆必然带来土地市场红火，地方政府一旦拥有大量卖地收入，往往又会再加杠杆大拆大建，大搞形象工程、面子工程。
直面这种可怕的循环，房地产已经走到必须被当头棒喝的地步。
奇巧的是，中国在新冠疫情冲击下表现出色，收获到一波可观的疫情红利。2021年，国际货币基金组织与世界银行预测中国经济增长将达到9%左右，国内机构更为乐观，普遍预测将达到10%以上。这给国家提供了对房地产施展拳脚的档期和空间。换言之，2021年我们获得一个难得的对房地产进行严厉调控的历史机遇。
市场对房价“永远涨”的信仰，逼迫调控政策层层加码。
所以，我们看到：
2020年6月，疫情初步结束后房价又报复性反弹，国家为大型房地产开发商设置了三道红线——这是从供给端开始降杠杆；
2020年秋冬季，房地产火爆势头不减，12月30日银保监会发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是卡住金融机构对房地产行业放水的额度；
2021年上半年，全国土地拍卖市场异常火爆，土地拍卖价格屡创新高，全国各地房价再次大幅度上涨，其中深圳房价更是一马当先充当全国楼市的领头羊。2021年2月8日，深圳率先发布了《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》，对深圳市3595个小区建立成交参考价格，本来这是一个对楼市降温的大杀器，但因执行力度不强，依然没有让火爆的深圳楼市降温。
4月，深房理事件爆发，5月深圳行政系统大换血。这个标杆性事件让地方政府终于了解到中央控制房价的决心。此后，深圳迅速加大了二手房指导价机制的执行力度——这是第一次在需求端强行去杠杆，深圳二手房交易迅速降温，然后二手房指导价迅速扩展到房价涨幅较大的13个城市，全国房市交易也急转直下！
从这个过程可以看出，不管是恒大还是某些地方官员之所以对房地产形势出现重大误判，不是他们消息渠道闭塞，也不是对国家调控房地产的决心有误判，而是他们有侥幸心理，坚定认为国家调控房地产只是扭转公众对房价上涨的预期，不会对房地产实施过于严厉的遏制手段。
但是，他们却没料到，从2020年下半年到今年上半年房市持续火爆以及房价大幅度上涨，逼着国家层层加码房地产调控政策，甚至在房地产行业彻底去金融化！
矫枉必须过正，重疾必下猛药。
因为，房地产行业现在已经到了不实施去金融化就不足以扭转公众预期的地步。
恒大决策者恰恰就是对“矫枉必须过正，重疾必下猛药”的前景出现重大误判。
房地产去金融化其实就是修改房地产基本的产业逻辑——去掉金融属性的的房地产，不过是一堆砖头水泥组合的重资产产业而已！恒大突然曝出生存危机如同给所有投机楼市的资本泼下一桶冰水，上半年高价拿下的土地变成烫手山芋，而那些加杠杆投资房产的人们更是像热锅上的蚂蚁。
恒大不是第一个曝出生存危机的房地产开发商，也绝不会是最后一个！在它之前就有泰禾和华夏幸福等（只不过也有万科、世茂等试图充当白衣骑士）。不出意外，下半年将有更多的开发商以及更多的炒房客曝出生存危机，却不知白衣骑士身在何处。
因为，国家这一次下这么大的决心，就是想扭转全社会对房价永远涨的预期。今年5月开始房地产强力去金融化，正是对这个行业踩的急刹车。国家也因此承受了比价大的经济代价。
从5月到8月，在上游工业产品出厂价格节节攀升的情况下，我们下游消费者产品价格却在节节下跌。
从5月到8月，我们PPI指数是9.0、8.8、9.0、9.5，而CPI指数则是1.3、1.1、1.0、0.8。
PPI指数与CPI指数严重背离，宏观经济已经出现明显的通缩特征。
导致PPI指数与CPI指数严重背离的原因很多——比如我们居民负债率太高，比如经济复苏基础还不牢固，但是有一个原因不可忽视，因为房地产直接关联一百多个行业，对国民经济影响太大，这个行业突然踩急刹车，不可避免对经济会有较大的负面影响。
这是资本不讲政治，强行炒作房市惹的祸。
其实，国家对于房地产产业的态度几年前就是一张明牌，这张牌资本清楚，大部分老百姓也很清楚。
过去国家没有对房地产下重手有复杂的原因——但是这绝不代表国家永远都不会对房地产下重手。
我们有些企业（资本）总觉得自己与众不同，虽然对宏观政策以及房地产产业政策非常了解，但是总有侥幸心理，认为自己过去一马平川，今后仍然是超常超凡的存在。
恒大当年曾遇到过生死危机，也有幸在香港富豪们的援助下摆脱了危机。之后凭借着高杠杆，一路狂奔，销售额突破百亿，千亿，直至成为行业第二。今天，恒大再次命悬一线，而外部政策环境却不容乐观。
恒大今天的遭遇，充分验证了一句话：一直幻想投机的人，最终一定会栽跟头。不管是普通投资者，还是资产万亿的恒大，莫不例外。
曾记得，30年前，我读过一本书《经验的绝对论困惑》，他说，经验，尤其是过去成功的经验，往往是未来失败的种子。
曾记得，巴菲特说，那些举着火把穿越油库的人，即便他们毫发无损，也是一件极为愚蠢的行为。#华夏幸福# #泰禾集团# #万科A#
