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乐园数量扩张在未来5年还有哪几个城市要建?如果没有乐园扩建以后，华侨城房地产赚的钱都做成了乐园资产，也就是说地产赚的利润投资到盈利弱 的乐园上去了。所以市场给华侨城的估值低确实有道理，我想了好久了。
这个道理你讲过几次了，我明白，所以我说我投资华侨城是看好它目前的盈利能力，这个盈利能力是地方政府给予的地价优惠的基础上取得的。当以后房地产业务萎缩占比越来越低后，盈利主要来自旅游收入，那个时候华侨城的整体ROE就没现在的ROE高了。难道N年后，房地产业务占比交小的时候，政府给予华侨城乐园现金补助？
落地未来项目，地方政府给两种补偿方案让企业选择，一是现金补偿模式 二是土地补偿模式，企业考虑自身条件或利益最大化做选择，宋城部分是土地补偿模式，而华强方特中青旅主要是选择现金补偿模式，补偿实质上都是羊毛出在羊身上，现金也来自于政府土地和房地产这块的财政税收
华侨城利润主要来源为房地产业务，旅游业务基本没钱赚，旅游乐园业务ROE很低，5%左右。所有市场给华侨城估值低是有道理的。我为什么不看好未来的华侨城旅游业务的盈利能力（盈利能力也就是ROE），因为你想想啊，这些年来全国各地都在建设旅游景点，旅游风景区，大型吃喝玩乐一体的商城等，全国玩的地方的数量在大扩张，到华侨城旅游的人数被分流几乎没增长（原因1），景区门票几乎没涨什么价（原因2），所以旅游业务利润成长性不看好。目前估值低估，我只赚地产的钱，等涨上2PB，牛市3PB我就卖掉它。你再看看目前的旅游景区的股票，黄山，峨眉山，丽江等盈利能力差，没有一家好的。只有宋城盈利能力还不错（晚会卖票模式，轻资产，复制快），目前他处于复制成长期股票涨得很好。
房地产是“计划经济+宏观调控”，计划经济体制是供需都提前顶层设计好了，不可能出现市场饱和或市场饥荒，一切都在政府运筹帷幄之中。那些伪专家都是从自由市场经济角度考虑问题的，即使自由经济程度极高的美国在房地产这块也是有计划的
像房地行业产景气高峰已经过去，未来成长性不会好，只有通过大吃小来缓慢增长了，所以股票跌到1-.1.5pb内才能投资。房地产股票估值2pb以上千万别投资。