现在谈卖房产，心情是矛盾和焦躁的。
矛盾的是疫情在国外如此疯狂的蔓延，连国内都感受到输入的压力，还有某大国的领导人自嗨式地希望复工，全然不顾还在上升的感染数据，难道我们真能脱离全世界停工、消费停滞、经济衰退的影响？
而国内呢？好消息是挖掘挖机利用指数：3月同比增速转正，说明国内已经启动基建项目了，大家也能感受到国内复工复产的喜悦。
你说这种喜悦会不会被未来世界经济的深度衰退而打断呢？
焦躁是因为尤其是一线城市，新房二手房成交量都同比，是同比不是环比有所上升，部分二线城市也出现明显复苏的迹象。
直观可以推断，部分投资者已经入场了，而且专抢一二线的核心区的优质资产，导致房价涨了！
你想不想上车？不上，价格可能不会回调，当然三四线可以等，这个下文说；强上吧，那就要把自己当土豪，好资产从来不便宜，根本别想哪里有笋盘。
好难呀！
1
现在连最权威的组织都已经确定今年全球经济衰退。
大家都拿1929年的大萧条和今年的经济形势比，而我们记忆深的恐怕还只有97年的亚洲金融危机和08年的金融危机。
差在哪里？前者是无解的，只有时间可以治愈，后者不管用什么方法都还是能救活的。
最好的证明就是美国的失业数据已经达到1929年的水平了。而再看欧美对抗疫情的种种表现，真的想吼一句：
出门戴口罩，真那么难吗？
从经济上看问题就更大，不说远的，就是香港已经有大量的失业和半失业的现象出现，大量的白领因为房贷等压力艰难度日，每天都期盼着萧条能早点结束。
香港的经济和欧美的部分一样：实业占比小，很多都是第三产业的人，所以，失业人数会很多，要恢复经济恐怕也不是易事。
从这个角度看，美日想将企业搬回国是必然的想法，虽然操作上很难。
参考《别慌，外企撤退早就开始了，该留的走不了！》
国内呢？三驾马车少一辆，基建投资其实并没有加大，只是加快，至于消费，只在回血中，一旦有聚集现象，也会马上被叫停。
从行业看，外贸企业已经完全感受到寒冬，服装行业除了做口罩和防护服的基本上也是陷入停滞。
如果一旦外部经济恶化，目前基本上都是各国拿钱顶着，不管是失业还是半停工，都给政策补助，但时间长了，债还是要还的。
结论是在将来，一定还会有一个更难熬的时期。
现在是政府花钱支撑着经济，一旦改为企业投资带动经济运转，这时候，消费并没有起来，必然导致经济再次陷入停滞，或导致经济二次探底。
2
其他行业都萧条，大家都预期房地产是最后的救命稻草。
最明显的现象就是部分二线以下的城市开始松绑，而部分二线城市喜提“小阳春”，尤其是一线，更是捷报频传！
青岛楼市在下跌了一年多后，4月11号，青岛不动产登记中心发布了一条名为“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动。青岛官方都推出楼市促销方案了，可见压力之大。
限售期限由5年改为2年，不动产权证书满2年即可上市交易，前提条件是，出售一套以上原有住房，再新购一套住房的，说白了可以降低条件换房。
4月7日，乐山公布了楼市新政。其中不仅涉及公积金政策，还包含了认房认贷的政策。
从2017年以来，全国的楼市政策都统一为“房认当地，贷认全国”的通行规则。
“房认当地”，是说在一个城市的房就只计算当地的房产，其他城市的一般不计算。“贷认全国”，是说在中国内地所有的购房贷款记录，都纳入计算。
现在连这个也在松绑，乐山是只要商业性贷款还清了就不纳入认定范围，至于用公积金的则没有变化，不管贷款结清和没有结清的，都算一次贷款记录。
其政策力度超过了之前广州取消限商，也不亚于驻马店提出的降首付。而驻马店、广州的政策是“一日游”，而青岛和乐山政策已经出台3到5天，没有收回的意思，看来上面默许了。
如果从大格局来说，那些库存有压力、财政吃紧的城市，政策会慢慢地松动，关键是慢慢地松动，今天（4月14日）青岛又重新发布了新规，部分政策收回去了。
可见，地方政府还在博弈中，情况随时会随着经济而不断地调整，一方面是不能让政策松绑太快，防止以后没有红利，一方面地方政府确实有压力。
至于一二线城市，发改委刚刚出台的文件公布2020年城镇化任务，让1亿户口进城，而且还首推长三角、珠三角和中心城市，这基本上给这些城市加了保险。
在经济下行的时候，富人更会注重资金避险，哄抢优质房产，来报团取暖。
3
2020年3月初开始，深圳，上海领衔率先开始回暖，杭州、南京、苏州、广州紧随其后。
连新华网都连续发文，报道楼市回暖，其中《北京楼市成交量持续回暖 次新二手房签约量超往年同期》原文说到：“3月以来，北京楼市持续回暖，新房、二手房成交量出现大幅反弹。很多机构纷纷预计4月份有可能再次出现2019年的小阳春现象。”
对于一二线城市的回暖态，大概率能继续延续至2-3季度，基本能起到了稳定器的作用。
这种上涨让不少业主都有了看涨的预期，尤其是深圳楼市，很多业内朋友都看懵了。
在深圳开发商紧急出声明的高达100万的喝茶费被警告后，宝安业主的心态膨胀了，不断高幅上调的挂盘价与成交价。
在2019年的时候，深圳宝安某小区的成交单价大多徘徊在7.5万/平-8万/平之间，而在2020年的时候，成交价变成了8.9万/平-9.8万/平。
宝安西乡宏发前期二期88平，成交价872万，毛坯交房，单价9.9万/平，接近10万/平，创造了这个楼盘有史以来的最高成交记录。更有宝中的壹方中心372平，成交5012万，单价13.4万/平。当晚就有业主涨价800万。
就算是二手房，深圳宝中的挂牌均价从去年双十一的7万/平涨到现在到了9万/平。近段时间，南山、龙华等一些热点楼盘也开始出现追涨的情况。
在这样一种“全线上涨”的城市中，如果你没有买房心情该多么的焦躁。
但还是呼吁大家冷静一下，高亢的房价可能把“楼市三高”——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去，同时也把楼市严厉的调控政策再次逼出来。
4月9日，南山区住建局发布通告称，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。
高压线依旧在，不管你是想松绑楼市，还是疯涨都是不允许的。
4
当然，大家选择一线，特别是深圳是有道理的，主要原因是两方面：
1、放眼全国，深圳住宅都是比较优质的投资标的，在没有其他更好投资渠道的情况下，大量避险资金将涌入深圳，尤其是前海湾。
2、全球央行大放水，中国也在三周之内两次降准，未来降息的可能性很大，出于对通货膨胀的担忧，购房依然是不少人的第一选择。
但现在新冠肺炎疫情导致的全球经济危机，未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。
在经济形势并不明朗，楼市不是无源之水。
不要因为个别豪宅项目被“秒杀”就贸然入市，其实是很不明智的，当然，如果真有钱，长期来看，投资前海湾的房产或优质的学区房当然不会亏，可问题是对大多数人来说，门槛太高，将来也不好出手。
而如果等疫情结束，特别是欧美发达国家疫情开始看到明显下降的趋势时，却是抄底的好时机。但不一定要选择国内房产，国内的高房价其实是不利经济的发展的，未来衰退要持续多久还不能确定，不排除短期下跌的风险。
但国外的，特别是东南亚的房产基本是有经济基础，特别是中国外溢效应的。
一季度的对外贸易数据出炉，我国对东盟进出口9913.4亿元，增长6.1%，占我国外贸总值的15.1%，东盟成为我国第一大贸易伙伴。
另外，与“一带一路”沿线国家进出口达到2.07万亿元，同比增长3.2%，其中对东盟、俄罗斯进出口分别增长6.1%和5.7%。而对欧美日的贸易数据都是下降的，对比趋势很明显。
其中对越南、马来西亚进出口发挥“龙头”作用，拉动我对东盟外贸整体增长5.6个百分点。
前几年投资泰国越南房产的，如今赚得盆满钵满，而马来西亚这两年和中国的合作关系不断加强，去年，中马连续签了东海岸铁路项目和大马城项目，今年与马来西亚进出口也增长7.6%，也发挥了“龙头”作用。
马来西亚的房价，尤其是首都吉隆坡的房价还比越南的低，这是很明显的房价低估的城市。
在从疫情上看，东南亚国家的之前一直都保持得相当好，但是因为忽视他国的外来输入，不少国家也出现二次增长，但政府的重视程度显然比欧美要好得多得多，相信未来也会和中国一样出现复工复产的势头。
未来，东南亚和一定是在首先和中国展开合作的地区，机会也孕育其中，不妨等等，机会总会来的。
世通君 —海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。
过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。