一线房价松动是房市拐点?这是房价暴跌前的六大征兆!

文/一见金融

国家统计局最新发布的数据显示,6月份70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅继续回落,北京连续两个月成为全国二手房价跌幅最大的城市。

值得注意的是,三四线城市依然占据了新房价格环比涨幅榜的前三位。这说明当前还有城市房价在抬头。

如果单纯从数据来看,目前房地产市场还处于涨跌不一的状态,很多人都说不清下一步房价到底如何走?

我们分析了这几年的房价走势以及市场在不同阶段的表现,总结了几个标准,供大家参考。

一,房产纠纷越来越多

当刚买不久的新房突然出现暴跌,这无论如何都是令人血脉喷张的。这时,就会有一些反映更加激烈的人做出失去理智的事,最典型的就是怒砸售楼处。

2014年2月22日,杭州楼市降价大战序幕拉开,楼盘业主冲进售楼处,拉起横幅,打砸沙盘。其中一个楼盘打出直降6000元/平米的口号,当天有业主以19300元/平米买下了该楼盘房子,几小时内损失了50万元。

2015年,潍坊某楼盘业主因新楼盘降价超过1000元引发不满,便要求开发商补偿部分差价。而大观天下售楼处只有几名业务经理在场,领导层一直未露面,最终协商无果,业主怒砸售楼处。

2014年,青岛一楼盘65折降价促销,老业主围攻砸售楼处。

二,客房比低于4

其实,通过观察楼市纠纷判断房价下跌的真实性虽然最直接,但也有一定滞后性,还有另一个更好的指标就是客房比。

客房比是研究二手房的其中一个数据,是指同一个时点买房客户和卖房客户数的比值,这是一个先行指数,在北京十多年的市场检验中比较准确,大概有三到四个月的领先周期。

以北京为例,客房比大概的均衡区间值是4和6之间,就是每一套房子挂牌去出售之后,有多少人同时来找这套房,大概是4个客户对一套房。

到了4:1的时候,我们认为是均衡点,低于4,很快会进入低迷状态,成交量下降,成交价格下调。但如果客房比超过6,就会进入一个狂热状态,挂牌价格很快就会上调。

比如2014年四季度,北京的客房比超过了5,上门看房的客户越来越多,就可以认为后面的房成交量会上升。因为现在的看房量,代表一两个月以后的成交量,这一定是正相关的。

去年3月份,北京的客房比从2月份的6点多下降到3.6,进入了市场低迷的警戒线。这时就可以判断,不用出任何政策,市场也会进入一个低迷的状态。

所以,大家不妨下载房屋中介的app。在app上一般会显示一套房近一个月的看房次数,通过一个月的客房比来判断房价会不会暴跌。

三,货币流量收紧

推高楼市的最核心动力是利润,但是工具是货币,如果一旦发现理财产品突然提高了收益率,而且呈现一路走高的模式,那说明市场货币流量趋紧。靠廉价货币支撑的楼市也会真正的伤筋动骨了。

贷款周期也一样,正常房贷从过户到放款周期在1个月左右,如果2个月还不能放款,这将导致很多换房难以交易,周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。

现在很多银行已经放弃了去年执行的8.5折利率优惠,现在银行已经没有折扣了,不仅如此还上浮1.1倍,有的甚至上浮1.2倍。

四,供需比大于2

供需比就是供应量和需求量的比值。当供需比小于1:1,表示供需关系处于合理区间;1:1-2之间属于相对均衡区间;供需比大于2:0,就属于供需失衡。

对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。

以2015年为例,供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个,其中房价最高的深圳供需比数字最小,仅有0.57。

供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。反之,供需比高的城市,房价下跌的可能性就比较大了。

根据调研,对于部分供需比大于2.0的城市,且由于其经济放缓人口外流加速,未来市场容量小,这样的城市往往也面临较大库存压力,风险已经累积较多,开发商和投资者都要提高警惕。

用个最简单的方法来判断,看看每天上下班地铁、公交上的人还多不多,人如果越来越少,对房子的需求随之降低,房价下跌也就不言而喻了。

五,房地产及相关企业开始转型

2016年房企赚的盆满钵满,大部分房企加大了投资,所以未来中小房企如果不出现批量转型,房价肯定没有真跌。

另外,如果上市房企降低了销售目标,房价下跌的可能性就变大了。目前看来,2016年全国房地产成交额超过10万亿,房企销售也水涨船高,标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下,房价依旧上涨。

而且,如果房地产价格下调,上下游几十个行业,包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

六、政府开始救市

房价一旦下跌,就会有一系列连锁反映,比如:房地产商倒闭、银行生意不好做、所有国计民生的行业下滑、财政经济大幅下滑、老百姓收入大幅下滑失业率高等。

即使房子降到一半,仍然没人买,这样国家就有陷入经济危机的可能,造成社会动荡,甚至可能使国家崩溃。

为了避免上述糟糕状况,国家将开始救市。所以,当国家都看不下去了,房价肯定已经跌到一定程度了。现在这种情况还没有出现,因为政府依然觉得房价高,仍在拼命的打压。@今日话题

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精彩评论

马小闲 2017-07-21 12:39

说房价暴跌的都是吸引人眼球,都扯淡

投资人生 2017-07-21 10:53

客房比是研究二手房的其中一个数据,是指同一个时点买房客户和卖房客户数的比值,这是一个先行指数,在北京十多年的市场检验中比较准确,大概有三到四个月的领先周期。

低PE高股息轮动 2017-07-21 15:34

股票暴跌可不可以砸上市公司!

木森海 2017-07-21 11:34

房价暴跌 有病吧

瑞宝 2017-07-21 10:43

供给不增加,房价下跌都是伪命题。

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Evan_X 2017-07-31 19:28

又不是没跌过,不知道你认为的暴跌是跌多少?白送吗?

乐观一点相信好运 2017-07-31 16:25

要相信党的坚强领导,绝对没有房价暴跌这种事情发生的。

股道游击队 2017-07-25 00:45

我只想知道,如果房价暴跌,股市也暴跌吗?

Rolagu 2017-07-24 12:00

到目前为止,中国房价依然在牛市,全国人民尚未碰上过房产跌价的熊市。
在想着房价会跌,到头到只会笑自己太傻太天真。

记住雪花的冰凌 2017-07-24 08:35

真它妈的会扯蛋,这蛋都扯了20多年了,能换个方式继续扯吗?有意思吗!