作者：郝科科
编辑：晨鹤
风品：邓亮 沈禾
来源：首财-首条财经研究院
《上海滩》中，许文强曾言：在上海，一夜之间，什么都有；一夜之间，也......
“魔都”上海，见证了无数经济奇迹。得益于人才、信息、资本、资源、政策等多方优势，成为诸多房企心中“圣地”，蜂拥扎根于此、旺盛生长。
只是，伴随行业寒冬，不少房企光环消退、开始收缩战线。据统计，一年多时间，搬离上海的房企已近10家。这不，TOP50中的弘阳地产也传出消息。
1
非总部？
信心比黄金更重要
近日，弘阳地产总部撤离上海的消息，引发业内关注。消息指出，刚结束26周年庆典，起家于南京的弘阳地产正式筹备搬回大本营，结束上海、南京双总部战略。
对此，弘阳地产方面回应，一直是江苏南京本土企业，总部大楼也在南京，上海办公楼为租赁，并不是真正意义本部。上海疫情期间，确有部分在沪的南京员工主动回南京总部，方便业务开展。
言之凿凿，然2019年2月14日，弘阳地产曾发布公告称，该公司于2019年2月14日启用中国上海总部，总部地址如下：中国上海市闵行区申长路1688弄中骏广场二期12号楼弘阳大厦6楼。
两相对比，是否自相矛盾？
当然，毕竟撤离不是什么光彩事，“风风光光的来，悄无声息的走”也是“人之常情”。既然存在分歧，本文称上海“总部”，加上“”以显严谨。
其实，总不总部并没多少较真意义。审视舆论的真正关注点，或是撤离背后所释放的信号。
纵观国内所有城市，几乎找不到比上海更适合当总部的地方。除前文所说的优质资源外，总部位于上海的房企，还有更大的地位象征优势。
行业分析师李晨表示，总部位于虹桥商务区的房企量接近40家。在享受优质资源的同时，也面临更残酷的竞争环境，能占据一席之地，绝非等闲之辈。反之，若离开这片“红海”，难免被质疑竞争力不足、落下发展势头不振的观感。
众所周知，作为典型的重资产、高周转行业，房地产业本质是靠金融投资驱动，也就是“预期驱动”，几乎可称作“信心市场”。任何可能消减外界信心的行为，都不算加分项。
最典型案例就是恒大、融创等“爆雷”房企，尽管仍在继续正常经营，但市场信心不在后，资本市场不敢融资，购房者也不敢入场，最终困在泥潭。2022年4月，恒大销售额30.9亿元，几乎只是往年的十分之一。融创前5月合同销售额也同比减少59.16%。
说回弘阳地产，撤离上海“总部”背后，目前处境又多乐观呢？
2
评级下滑背后
毛利率、净利率持续下滑
4月7日，穆迪将弘阳地产的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，并将该公司的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，展望仍为负面。
穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映了弘阳地产在未来12-18个月内经营现金流疲弱、庞大到期债务推动下，再融资风险加剧，流动性减弱，负面展望反映出，在融资条件紧张的环境下，该公司解决再融资需求的能力存在不确定性，”
3月14日，惠誉将弘阳集团有限公司及其子公司弘阳地产集团有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”，展望为“负面”。
惠誉表示，弘阳地产有足够的流动性来处理2022年4月到期的美元债券，但该集团的资本市场渠道仍然受限。同时，该公司的离岸债券的再融资风险加大，尤其是那些在2022年下半年和明年到期的债券。
不难发现，业绩与债务，是弘阳遭看空的关键因素。
先看业绩。据弘阳地产发布未经审核营运数据显示，弘阳地产5月合约销售金额31.08亿元，同比下降75.97%；销售面积236,636平方米，同比下降67.14%；平均销售价每平13,135元。
今年1–5月，弘阳地产累计合约销售额155.2亿元，同比下降60.86%；累计销售面积1,096,493平方米，同比下降53.39%；平均销售价格每平14,151元。
行业乍暖还寒，业绩惨淡者不止一家。
然聚焦百强房企，5月业绩同比降低59.4%，弘阳地产更高的下滑度，难免让外界审视其2022年整体业绩走势。
事实上，2021年就有征兆：累计合约销售金额872.2亿元，同比微涨0.83%，仅完成全年销售目标955亿元的87.66%。
营收266.7亿元，同比上升32.3%，但归属母公司净利下降24.99%，至12.46亿元，基本每股收益0.37元，较2020年下降0.13元。
《2022中国房地产百强企业研究报告》显示，2021年百强房企营收均值498.6亿元，净利均值56.2亿元，分别同比增长19.3%、0.4%。相比往年增速下滑明显，尤其2021下半年，房市温度堪称骤降，去化水平远逊上半年。
对比看，弘阳营收增速可圈可点，说明企业依然有较好活力，然净利的不增反减，不得不让人审视其业绩质量。
2021年，弘阳地产毛利率约19.1%，净利率7%；2017年-2020年，毛利率分别为40.6%、31.2%、25.1%和22.4%，净利率则分别为19.5%、14.3%、10.8%和9.2%。
可见，毛利率、净利率均处持续下滑状态，并非2021年独有。行业寒冬外，自身短板更值警惕。
成本提升是一个考量：营业成本增长37.92%。
行业水逆阶段，降低成本是提高企业安全边界的关键，弘阳地产不升反降，是否有些激进？
不过，低谷期逆势而上也有蓄势一说，完全用对错衡量也有偏颇，因此不予评价。
3
合作项目利弊 有无明股实债
可第二个原因，就有待商榷。即弘阳地产表示：“归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。”
行业分析师李晨认为，近年来，由于土地成本、限价等政策调控，房企“抱团”合作拿地、开发的情况已经越发普遍。通过这种模式，不少房企实现了规模大幅提升，但表面繁华背后，亦存诸多隐忧。
一方面，去杠杆周期下，多数房企面临资金紧张。如不同房企在项目预期、运营模式等方面兼容性较差，就会导致项目投入、开发、运营等环节效率不高，从而影响收益。
另一厢，这些收益还要面临瓜分问题，进而产生房企结算营收与实际销售规模、利润不匹配。同时实操中还有藏债可能、降低企业负债透明度的隐忧。
客观数据说话，2017-2021年以来，行业合作持续深化，典型上市房企表内权益占比（归属母公司权益/所有者权益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破50%，这意味合作方将侵蚀企业更多利润。
截止到目前，弘阳地产总土储权益比例，同样不足50%。数据显示，截至2021年末，弘阳地产累计拥有1878万平方米土地储备，总规模较2020年末下降约6%。总权益占比仅48.2%。
是否“增收不增利”的关键因素？
相比规模“面子”，质量“里子”也很重要。何况，大量合作不仅摊薄利润。
没错，就是负债！
表面看，“三道红线”监管要求下，截至报告期内，弘阳地产净负债率为57%，现金短债比为1.4倍，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，为“绿档”水平。
然这就尽然稳了吗？
行业分析师郝瑞表示，合作开发过程中，由于合作项目股东资本金投入的增加，往往会衍生出少数股东权益提高的现象。而少数股东，恰恰是观察房企是否存在“明股实债”现象的一个窗口考量。
天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
2017年，弘阳地产的所有者权益为84.57亿元，其中少数股东权益只有1.59亿元，占比1.88%。
2021年上半年，弘阳地产少数股东权益为146.93亿元，在所有者权益中占比49%；同期少数股东综合收益仅2.51亿元，占比25%。
2021年，弘阳地产所有者权益为317.46亿元，其中少数股东权益达到159.79亿元，少数股东权益占比达50.33%。
权益与收益如此相差，是否存在“明股实债”的可能性？
值得注意的是，截至2021年年末，弘阳地产拥有现金160.39亿元，相比2020年末减少13.42%。
从此看，不难理解上述评级机构“经营现金流疲弱、庞大的到期债务”的评价逻辑。
4
千亿折戟 过于激进？
管理层建设很重要
债务隐忧、现金流下滑，并非无根之水。
回望2021年，弘阳地产不乏高溢价拿地。
仅2021年1月为例，5日以总价5.05亿元拿下徐州地块，溢价率122.74%，18日经过365轮竞价后，夺得淮安生态文旅区地块，溢价率98.74%，成为淮安新地王。
是否有些激进呢？
发问背后，当家人曾焕沙的个人风格不可不表。
2017年，曾焕沙提出了“2020战略”，计划2020年实现千亿目标。一时间，声惊四座：彼时弘阳地产仅位百亿阵营。
也正是千亿雄心，弘阳地产进行了大量合作开发，迅速扩充了规模，也衍生了种种问题。
规模扩容，第一步就要“用人”。
2017年底到2018年初，弘阳地产曾进行过“抢人大战”，挖来了被外界称为黄金搭档的旭辉集团张良、蒋达强，随后，罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨等一干精兵强将被招至弘阳门下。
爱惜人才，固然是好事。可是否也折射出弘阳、曾焕沙缺乏内部人才、自身相应培育体系不强的考量？
冷思在于，这些人才均为空降，能否快速适应企业文化、发展模式、上下融合？全新队伍在市场是否能打？仍需打个问号。
2017年至2019年，弘阳地产合约销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元。2018年7月在香港完成上市。
答卷可圈可点，但2020年弘阳地产实现销售额为865亿元，千亿目标最终还是未实现。
随后，2020年底，张良辞去执行总裁职务。蒋达强及多位高管相继离开。
袁春成为新总裁，曾焕沙也开始培育儿子曾俊凯，让其接任弘阳服务董事会主席，弘阳地产执行董事、副总裁。的确，大海航行靠舵手，管理层建设、风格打法的完善如烹小鲜。
6月13日，界面新闻获悉，副总裁李亮已于近期离职，由助理总裁陈琪全面负责地产集团的营销工作。
结合自身撤离上海“总部”、不确定性交织的行业生态，关键较劲时刻，最验眼光能力，弘阳、曾焕沙重任在肩。管理层建设、后续企业目标、发展风格，依然是个厚重思考题。
5
行业向好 信心传递
诚然，行业有起伏、企业有兴衰。痛定思痛，穿越周期是核心考题。
聚焦当下窘境，对弘阳地产来说，未必不是一次新生机会。毕竟这家企业已经26岁了。若上述危机能倒逼变革、激发新活力，何尝不是一件好事？
一个契机，行业正在回暖。
正如5 月 28 日，弘阳地产 26 周年庆上，曾焕沙公开信所言：最近国家及有关部门陆续出台利好政策，为行业注入强心剂，融资环境逐步宽松、市场开始回暖，各产业、各区域业绩都在企稳回升。接下来，弘阳将继续坚守信用和品质、聚焦深耕，选对城市、做好产品、服务好客户，依靠地产和商业 " 双轮驱动 "，做透大江苏、深耕长三角、做强中心城，追求有质量、可持续的发展，为创造美好生活贡献自己的力量。
审视自身业务面，地产+商业双驱动，也有一些亮眼底牌。
弘阳地产2021全年销售额贡献率上，一二线城市销售占比高达86%；长三角合约销售占比达74.4%；在大江苏的销售额达到454.87亿元，位列第八名。
截至2021年12月31日，弘阳总土储面积1878万平方米。其中，一二线城市土储较2020年提升6个百分点至73%；长三角土储67.1%；大江苏土储53.8%，已连续3年维持在50%以上。
商业方面，弘阳商业2021年底开始试运营的济南弘阳广场，开业三天客流突破50万人次，销售额超2500万。
同时，2021年短期借贷占比下降2个百分点至33.4%，也是一个积极信号。
不得不说，26年风雨历练，虽有种种阵痛，弘阳地产、曾焕沙仍有较扎实的底盘。关键在于，如何将信心高效精准的传递给市场，进而提振资本消费士气，从而率先回暖复苏。
毕竟，若要市场相信，一个轮子（南京），要比两轮（上海、南京）跑的更稳更优，不是一件易事。
一时撤退，是为更好的进攻。击破迷雾，弘阳、曾焕沙能否打好这场信心战呢？
本文为首财原创