广州政府官网昨天公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，新政内容涉及面广，政策力度大，犹如重磅炸弹，将深远影响广州房地产市场。
新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会刻意引导，将租房作为未来重要的居住方式进行引导，而且租房的配套权益也将向购房居住靠拢。
政策的第一条力度就很大，符合条件的承租人子女享有就近入学等权益，这一条可以说是解决了租房的最大痛点——子女入学问题。由于租房对学位保障不足，于是社会出现了大量因入学而被迫产生购房需求的现象，租房若能保障学位，则购房压力与迫切度能有所缓解。但要注意的是，广州优质学位资源本就稀缺，所以实际操作只能局部实现。
另一条则是，租房提取公积金的上限由30%提升至40%，这条政策已经非常具体了。如果能允许更多资金进入，肯定就能释放更多的租赁端需求。但是，必须提供房屋租赁备案证明和发票，这一条让公积金租房的实用性有所降低。因为，目前市场上为了逃避交税而没有备案的情况十分普遍，所以实际操作中，会有大量租户因此无法使用公积金。
而在新政中，也有一点是落实税收优惠的：对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。税收的大幅优惠将促进出租方主动登记，市场管理也将更加规范、全面，从而让新政的推行效果更好。目前租房逃税很多，主要是租赁双方守法成本太高，管理部门执法取证太难。而这次税费调低后，若主动登记不但不用担心被查，而且公积金的使用额度还能提升，租赁成本增加也会变得有限。
另外，新政还表明要增加租赁住房用地供应，所以未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。整体而言，租赁市场发展并不能解决高房价问题。
而在新政中，“商改住”被再次提及。表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用标准；这条并不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好，也破碎了此前众多不实传闻。
新政还允许改造住房后出租，也就是说可以按卧室进行分租，这是大户型出租的福音。目前租户以单身、两口为主，普遍的需求房型较小，大户型面对的市场相对较窄，而小户型在租赁市场又严重供不应求，这次“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。但改造的监管怎么落实是个难题，弄不好可能会是重大安全隐患。
“壮大现代租赁产业”的难度就极大了！政府发展租赁住房就是为了对冲高房价的负面影响，所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一，但企业不会愿意参与没盈利前景的市场；如果作为社会福利，又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突，同时达成几乎没有可能性。
市场上没有大型租赁企业，很重要的一点是摆脱不了重资产运营模式。目前住宅租金回报率低于3%，而房企融资成本高于6%，哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式，也就是把物业证券化打包销售，降低财务成本。但国内REITs一直没有进展，以致租赁企业根本无法成长。
最后，发展“城中村”现代租赁服务业。这条相当于变相扶植了小产权房，目前不少小产权房都是“以租代售”，通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。这样的好处是面对现实，客观处理；但变数就是小产权房会变得多明目张胆？会对商品房市场产生多大影响？
这次广州租赁新政亮点颇多，而且具体、可操作，相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。与此同时，新政也会派生出一些新的问题和困难，后续仍会有诸多调整。需要强调的是，租赁新政因居住矛盾而诞生，但对高房价问题起不了太多根本性的影响，所以可能会作为一个新市场独立发展。
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