“去地产化”是大连万达集团近年来的转型重点之一，集团董事长王健林在大小场合频频透露转型决心。不过，这种做法正令不少分析师对$万达商业(03699)$ 的发展前景感到忧虑。

评级机构穆迪近日发布报告，将万达商业的评级展望从稳定调整为负面。标普同样于本月初作出类似评级，并于2月18日对万达商业的境外债券给予BB+评级（垃圾级）。 惠誉对万达商业的评级展望仍维持稳定，不过同样于本月下调了对万达商业的信用评级。

在今年1月份举行的2015年年度工作会议上，万达集团宣布将2016年的地产合同销售目标下调至1000亿元，较2015年的1640亿元大幅减少39%。

此前，曾有万达内部人士向财新记者透露，这一做法如同万达在去地产化转型的路上“壮士断腕”，王健林想改写全球大型不动产企业转型均不成功的历史。

然而穆迪认为，合约销售额下降会导致万达商业的现金流减少，但该公司仍将继续为其不断增长的零售房地产投资提供资金。这种情况会导致万达商业未来1至2年内的主要财务指标转弱。同时，疲弱的中国零售市场将对万达商业在2016年计划开业及营运的29个大型商场带来挑战。

穆迪预计，万达商业调整后净资产负债率可能会从截至2015年6月底前12个月的38.4%升至约45%，而利息覆盖倍数则可能会从截至2015年6月底过去12个月的3.3倍降至接近3.0倍。这一水准与万达商业目前所获的Baa2评级相比处于偏弱水准。

穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤表示，万达商业将2016年的销售目标大幅下调的驱动因素是该公司未来计划减少在内地三、四线城市的房地产开发项目。“负面的评级展望反映了我们忧虑，随着万达商业地产的合约销售额下降，其流动性状况将会转弱。”

不过，穆迪认为万达商业在租金和管理费收入方面的表现仍然强劲。2015年万达商业地产的租金收入同比增长39%，达到人民币144亿元。从金额上来看，这是穆迪评级的中国房地产开发商中最高的。

穆迪表示，若未来两年万达商业地产的商场开业成功，其租金和管理费收入将每年增长20%至25%，进而在2017年底前使其租金和管理费收入的利息覆盖率从截至2015年6月止12个月的92%增加至140%至150%。这样的覆盖率将为公司的债偿能力提供强大支援。

穆迪预计，未来2至3年内，万达商业会通过资产收购扩大规模，进而加强其运营状况及地域多样化程度。

除穆迪外，多个境外评级机构对万达商业的发展前景不乐观。2月2日，标普将万达商业信用评级从“BBB+”下调至“BBB”，评级展望为负面。3日，欧资评级机构惠誉（Fitch Group）宣布将万达商业的信用评级从“BBB+”下调至“BBB”，不过评级展望仍为稳定。18日，标普再次发布公告，对万达商业的境外债券给予“BB+”（垃圾级）的评级。

万达商业目前在中国内地的主要业务为从事购物中心、写字楼、住宅及酒店等综合房地产项目开发、运营及销售，是中国目前最大的房地产企业之一。该公司2015年收入1904.5亿元，合约销售额为1640 亿元。其中，万达广场租赁收入144亿元，同比增长30.7%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。酒店收入52.4亿元，同比增长22.5%；酒店业主利润7.1亿元，同比增长22.4%。

截至2月23日收盘，万达商业报33.3港元，下跌2.35%。（财新网）