公募REITs，这几天终于正式开售！
最近它实在太火了，身边的朋友一个个讨论的火热，相关的报道也是铺天盖地。
这批公募REITs，平均有效认购倍数超过了7倍，
背后不乏泰康人寿、银河证券等各路私募基金、商业银行、保险、券商的资管机构，参与的身影。
01
什么是REITs基金？
REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。
而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。
02
公募REITs基金怎样收益的？
第一个就是高比例分红，REITs都有强制分红制度，并且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%强制分配给投资人，这和债券的利息差不多，但高于债券。
也可以看做，REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。
第二个就是交易差价，这些基础设施公募REITs采取封闭运作，后面也会在交易所上市交易，投资者可以像买卖股票一样去投资它赚取交易差价。
此次基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。
采取强制分红制度，收益的90%用于分配，并且每年一回。未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，最高到12.5%，这个就可以简单的看做收益率。港股的房地产REITs年化收益在10%以上，由于国内的是投资基础设施，收益可能相对房地产有所降低。
投资reits基金收益高吗？从美国的情况来说，的确不错， REITs 长期收益稳定且表现不俗, 如美国REITs，20 年年平均回报率为12.35%,跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数,因此获得了养老金、资产管理公司等机构投资者的青睐。
03
怎么看待这次我国的公募REITs基金：
之所以该基金这么火爆，是受到美国同类基金的影响。
但是美国跟我国目前这次情况不一样。
我国的基础设施公募REITs基金，可简单理解为一种特殊类型的公募基金。该基金投资购买高速公路、水电气热等基础设施项目，把流动性较低的基础设施项目，转换为流动性较好的金融产品份额。
我国的REITS基金更多在于减轻政府筹资压力，降低企业债务风险的。
对于普通投资者来说，相当于一个类似于债券基金的稳赚投资品，而不是什么暴利的投资品。
基础设施公募REITs是一种介于股票和债券之间的投资品，可能长期年化就在7%上下，当然至于具体的表现 ，还要看项目的运营情况，以及二级市场的价格波动。
因此，大家就当作投资房地产，做一下房东去收租就好。
04
投资时钟与风险：
如果大家去投的话我这里有一份关于公募REITs的文章介绍，非常详细，这里还拓宽了米国那边公募REITs的投资时钟和雷区：
为了更好地理解REITs投资与宏观经济周期之间的关系，我们根据实际GDP增速和国债收益率的变化趋势将宏观经济环境划分为四个象限。
即，以利率变化为横轴，以实际GDP增速为纵轴，右侧为升息过程，左侧为降息过程，上半轴为实际GDP增速大于2%的经济环境，下半轴为实际GDP增速小于2%的经济环境。
相应的，第一象限（实际GDP增速>=2%的升息周期）为经济增长的繁荣期；第二象限（实际GDP增速>=2%的降息周期）为复苏期或泡沫期；第三象限（实际GDP增速<2%的降息周期）为衰退期；第四象限（实际GDP增速<2%的升息周期）为滞胀期或复苏期。更多详细地可以找我领取哈。
◤ 整理出一份“公募REITs的投资时钟与风险”的文章：◥
Ξ领取只需简单两步Ξ
→点击右下角“在看”←
→点击进入公众号，发送“公募”，就能立刻收到哈←
→另外后台回复“资料”←
→即可获取头部券商行业投研框架←
Thanks For Watching
Ξ据说好看的人和赚钱的人都关注了Ξ
↓↓↓
公众号：韭零财基。