有了这个公告, 859就值得花点时间分析, 因为卖壳已经说到咀边, 而港股卖壳股往往能为投资者带来极大的短线回报。
一直以来, 我分析一只股票是否有投资价值, 第一样看的东西, 不是业绩, 不是估值, 而是股权分布。业绩可以有水份, 估值则涉及判断, 而股权分布及其变动则是最真实的, 对股价的影响亦是最快最直接的。若分析涉及卖壳, 股权分布更是关键。第二样要看的东西, 是净资产与股价折让多少。
年报写的: 859之主要业务为物业租赁及发展。
其实它是1个地产壳加2栋香港铜锣湾商厦。 859值多少钱? 我们来清算一下。
简单分析859:
1. 859 股权非常集中:
大股东持股量:
吴毅70.21%
钟待昭 8.14%
2人已持有78%, 街货只1.7亿, 中了壳股最重要的一点, 即是必须要大股东的持股量够多。
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2. 大股东大量增持, 他最明白859价值所在
大股东吴毅增持纪录:
28/4/2014: 3,650,000股,每股$0.938
26/3/2014: 26,600,000股,每股$1.08
13/3/2014: 240,000股,每股$1.05
5/3/2014: 8,200,000股,每股$1.08
22/10/2013: 19,863,027股,每股$1.505
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3. 859估值非常低估, 卖壳目标股价$4.15
(比现价$1.06升219%):
分析资产负债表可见资产净值 20亿港元主要由投资物业 20亿港元组成:
这个20亿港元的投资物业是香港铜锣湾的两座银座式商厦 (拥有100%业权的全栋), 香港铜锣湾全栋商厦是非常值钱的! 铜锣湾全栋商厦属非常珍贵盘源，此类物业胜在罕有，遇上楼市出现逆转时，相信仍有一定抗跌力，故投资者无惧市况或有隐忧。
目前，镇科拥有两项优质的投资物业，第一是位于铜锣湾渣甸街之24层银座风格商业楼宇，建筑面积约5.3万平方呎；第二是位于铜锣湾骆克道一幢总建筑面积约3.44万平方呎之多层商业大厦。按目前铜锣湾旺区商厦呎价3万元计算 (详见以下引用之报章报导)估计，这两项物业应值27.6亿元左右，折合为每股3.63元左右。
859 应值27.6亿加壳价4亿共值31.6亿, 对应股价$4.15
若859 只能以资产净值 19亿卖壳, 对应股价$2.50
两座银座式商厦:
a. 香港铜锣湾渣甸街50号(渣甸中心) 58,522平方呎
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渣甸中心小档案
楼高：24层
每层面积：（楼上）2,200方呎、（地铺） 3,600方呎
b. 香港铜锣湾骆克道487至489号(骆克駅) 33,600平方呎
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骆克駅小档案
楼高：22层
每层面积：（楼上） 1,300方呎、（地铺） 2,200方呎
4. 新闻: 泰国财团购入铜锣湾罗素街8号改作银座式商厦拆售套现20亿元
服宅变零售商厦 赵国雄子巧招增值
撰文:唐荣
栏名:专家楼论
基金拆售铜锣湾罗素街8号银座式商厦，暂成本年工商物业交投最大焦点，短短数日内基金沽清首批及加推单位，极速套现20亿元，称得上是逆市奇葩，对后市带来甚么启示？
里昂证券在去年12月，以18亿元向泰国财团购入铜锣湾罗素街8号，物业原是经营多年的Shama服务式住宅，而基金灵机一触，决定把物业改作银座式商厦拆售，结果首批单位10层录得超额认购11倍，最终连加推单位也全数沽出，暂已套现20亿元，已经「翻本」。
即使推售的物业并非地铺，但银座式商厦概念在铜锣湾成功，入场费约1.3亿元，对不少具实力的投资者来说不算贵，故捧场客足。
呎价3万开售 超额认购造势
定价有水位：还记得去年楼市高峰期，财团在霎东街先后拆售TheSharp及OLIV两银座商厦项目，全部大卖，呎价达3万元以上，个别单位甚至造至3.8万至4万元。当时两项目反应理想，除了因市况旺配合外，也因两盘卖点均为比邻罗素街及时代广场。
5. 疑似卖壳前之套现动作
859于2013年作出非常重大出售交易, 出售其持有之上海愚园路项目，涉及资金共29.7亿元人民币。镇科集团实际收取现金6.78亿元人民币和解除未偿还贷款7.10亿元人民币之承担, 交易录得出售事项未经审核收益（扣除税项前）约1.61亿元人民币。859自此停止再向中国市场投放资源, 极有可能是为卖壳而轻装上路。
6. 859从事物业投资, 是个不折不扣的地产壳
壳市场以地产壳股最值钱，因为地产公司最需要资金，所以也最需要上市，也就特别需要买壳。如果以地产壳至少几十亿市值计，这公司的市值7亿只比壳价公价5亿高出2亿港元，业务及两栋香港铜锣湾银座式商厦等于近乎免费送的，是超值了。镇科业务简单之余，镇科近年不断套现，属靓壳一只，配合其内房发展所建立的人脉，相信要获内房垂青并不困难。最新每股净资产2.57元，现价PB0.4倍，一旦释放潜力，升幅将数以倍计！以物业市价加壳价计算, 对应股价更值$4.15。
7. 77岁创办人吴镇科
2012年8月流传镇科创办人兼主席吴镇科近日因重病入院，触发公司卖盘的憧憬。吴镇科已过77岁,年事已高, 很有可能趁壳股及商厦有价, 卖盘退休分家当。
8. 前景
859公司价值开始释放, 卖出内地商业项目 (出售代价为人民币29.7亿) 后, 集团不再于中国从事物业发展及投资业务，余下集团作为于铜锣湾打造银座式纵向商业平台之先驱。铜锣湾为香港及亚洲最蓬勃之零售及娱乐地区之一，骆克駅及渣甸中心获海外旅客及香港居民广泛认同为美食及保健美容首选热点, ，租赁表现出众，悉数租出。铜锣湾之全新综合办公室及商业项目希慎广场开幕，对整个铜锣湾造成积极涟漪效应，吸引更多新零售商拓展其业务，而余下集团之铜锣湾组合亦更添活力及多元化。渣甸坊及周边购物区传统零售商已重新装修。启超道及恩平道除设有金饰珠宝及奢侈品店铺外，亦有化妆品、服饰及家居饰品店，商品种类日益繁多，购物氛围较诸过去更形生活化。环境转变亦从营业时间延长可见一斑，周五或假日之最后营业时间由以往晚上八至十时延长至午夜甚至深夜。购物气氛炽热，租户组合提升，加上延长营业时间，均令渣甸坊零售商之销售表现受惠。
事实上，镇科现在手头上只余下两项主要物业，约九万平方呎的优质投资物业全部位于铜锣湾黄金地段。镇科出售上海物业套回大量现金后，似有部署卖壳的可能，是一内房靓壳。
结论:
859 应值27.6亿加壳价4亿共值31.6亿, 对应股价$4.15
若859 只能以资产净值 19亿卖壳, 对应股价$2.50