一、所在行业分析
目前地产行业，正在经历一轮下行周期，以前20年都是上行周期，这次下行才让中国房地产行业真正经历一波完整的周期。但这波下行结束后，行业产能能否顺利出清，实现反转很难说。地产这个行业肯定还在，但以后得地产还是不是像以前一样，肯定不可能了。未来的地产行业可能会和现在的银行业差不多。一个是房企的数量大幅减少，剩下50家左右差不多了，以央企国企为主，民企退出。二是形成以保利、中海、华润、招商4个央企+一堆小虾米的行业格局，虽然现在还看不清楚，但这个概率较大。
在2024年2月这个时间节点，房地产实际上是硬着陆了。房地产企业结束了高成长，开始了去杠杆，一棍子打回了原型。连万科这样的企业都爆出要爆雷，可见房企生存难度有多大。目前很多大V都已经回避这个行业了，因为看不清。
关于房地产行业的一些核心指标：
2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。11.66万亿的商品房销售额已经低于2016年数据了，而11.17亿平米的销售面积，更是回到了2012年的状态。
2024年：销售额还是要低于2023年，只能是希望下降幅度收窄，降幅在6%以内。销售面积应该还是可以保持在12亿平米左右。
行业还在下探，但感觉正处在即将反转的拐点上，但反转一下就开始向上走，还是托一下继续向下走，不好说。
二、核心指标分析
【1】 股价从2019年的23元，下跌到2023年的10元，腰斩。
【2】 PE从9倍，跌到了6.6倍。PB从2倍，跌倒了0.47。且PB呈一直下降趋势，没有反转的迹象。
【3】 ROE从22倍一直下降到5.4倍，赚钱能力越来越差。
【4】 营收从2019年到2022年一直是上升的，但增收不增利，净利润从400亿下降到200亿不到。净利润下降幅度呈不断增大趋势。
【5】 毛利率、净利率一直在下降。从36%下降到17%了，估计还要下降。净利率估计要下降到7%、6%以下，甚至更低。
总之，没有一个指标是好的。只有负债率降低了，很安全。
一、在行业内的竞争优势和劣势
优势：
【1】 虽然是混合所有制公司，但有国企基因。要明显好于民企，不会爆雷倒闭。
【2】 负债率很低，财务安全。
【3】 2023年销售面积和销售额度还排在前面，仅次于保利。
劣势：
【1】 毛利率在下滑。趋势还没反转。按照2023年权益金额2000亿，净利率7%来计算，3年后即2025、2026年的净利润估计也就140亿左右了。给10倍PE，市值也就1400亿了。未来的净利润可能会越来越少。
【2】 排名要往下掉了。从原来的第一名开始下滑，2年后，可能前4也保不住。现在的万科不是以前的万科了。将来会在保利、中海、华润和蛇口之后了。
【3】 拿地不积极，一方面是管理层比较小心谨慎，另一方面是实在是没钱拿地了。说明，钱还是不如四大央企多。
二、机会和风险
机会：
【1】 股价低。跌的比较多，PB只有0.47了，比较便宜了。也有可能会更低。
【2】 三道红线是否放松。看监管能否让万科看在1PB以下配股，增厚净资产，这样才能获得更多的贷款额度。但在净资产以下配股，会牺牲小股东的利益。
【3】 2024年出了很多政策，托底地产，允许银行给房企贷款等。万科可以从中受益。
风险：
【1】 经营不给力，净利润上不来，一路向下，从现在的200以下降到140亿，120亿。市值会越来越低。
【2】 多元化，万科以后住宅开发业务要逐渐下降，预计占比会降到27%。而剩余的都是仓储物流了。主营业务不做地产开发了，不能当地产公司来看了。
三、综合评价
【1】 房地产企业都应该回避。
【2】 万科只有短线搏反弹的机会。
【3】 万科以后可能就不是一个开发住宅的房企了。转型为物业公司，或者重资产公司了。