5月17日，中国人民银行推出以下四项政策措施：
一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。
三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。
上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。
四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
一、政策分析
央行的政策主要分为两类，一类是地产需求端政策——包括放松信贷政策、购买已建未售住房等，一类是地产供给端政策——主要针对保交楼的白名单政策，其中有明显增量的为需求端政策。
1. 地产需求端政策分析
（1）信贷政策
央行从三个角度出台了地产政策，包括：
降低全国层面个人住房贷款最低首付比例：将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。
取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。
下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
伴随本次政策出台，当前首付和利率政策进入历史最宽松阶段。
（数据来源：中银基金，公开数据整理）
央行政策出台后，后续各地会结合实际情况，制定相关的下限。其中，对于房贷利率，需要结合银行自身经营情况，在保证一定净息差的情况下，能接受多大幅的利率调降。目前处在金融挤水分阶段，意味着低息贷款退出，贷款的加权平均利率能够边际改善，加上负债成本的下降，银行净息差可能在Q2-Q3有企稳的可能。首套房贷利率目前在银行表内贷款定价里面比较高，再考虑不良比较低、资本新规节约了风险资产，房贷的性价比还是最高的。尺度方面，经营贷现3%左右，有些可能还做的更低一些，所以，房贷利率理论上能降到跟经营贷利率差不多的水平，也就是3%左右，即便到这个水平，房贷的EVA还有1.9%，也是贷款里面最高的。此前一般各地最低房贷利率下限定在3.45%左右，也就是有40-50BP的下降空间。
对于首付比例政策，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。此次，央行将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%后，预计各地继续跟进的概率较高。但是，商业银行能否实现15%的首付比例，可能也需要参考根据客户风险状况自主决定。
央行此次将住房信贷政策放到历史最大力度，主要目的在于降低居民购房门槛，提高居民加杠杆空间。从政策本身角度，如果房贷利率能降到3%的理论低位，预计能一定程度上增强居民贷款购房的性价比，但是考虑到当前理财、货基、存款等低风险收益率更低，因此按揭早偿的问题或许依然存在，同时，居民加杠杆购房预计依然需要一定房价企稳和上涨预期。同时，居民的加杠杆行为逻辑上受居民就业、收入、财富和预期的影响。目前环境下，就业的宽度和质量还需要强化；收入是经济的滞后变量，叠加价格拖累，高技术产业发展过程中居民收入分配比例降低；而居民财富也受到股市表现、地产价格等的影响。综上所述，居民加杠杆的能力和意愿依然有待提高，难以因当前政策而逆转。
（2）去库存政策
人民银行拟设立保障性住房再贷款：
（1）规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。（2）所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。（3）城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。（4）自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
人民银行的3000亿再贷款，属于去库存政策中真金白银的政策。将购买范围限制在“房地产企业已建成未出售的商品房”，相比于此前市场期待的“以旧换新”政策，对稳定市场需求的效果相对略弱。此外，政策坚持银行自主决策、风险自担，各地自愿参与。那么，如何设定双方都能接受的收购价格，使得收购方还能实现风险自担，依然是后续政策落地时需要商榷和内容。
2. 地产供给政策分析
地产保交楼和白名单政策是此前一直在推进的政策，5月17日发布会上又对政策进行了进一步的强调和细化，继续强调推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
目前地产行业面临诸多堵点，其中之一就是房地产企业现金流不畅引发的商品房交付难、交付慢的问题，政策端一直在努力推进白名单等保交楼政策，主要诉求就是解决上述问题。
二、对债市的影响分析
5月17日午后央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首付款和二套房比例下调至15%和25%。收益率有所上行，30年国债上行至2.59%附近后，逐步开始下行。4点后，官宣重磅地产会议主要内容为保交楼，央行设立3000亿元保障型住房再贷款等政策后，市场走出利空出尽行情，利率再次转为下行。截止收盘，除30年利率债外，其余各期限利率债均有所下行，其中5年下行幅度最大。
央行落地了较大力度的地产信贷政策，逻辑上若有效果，对债市形成一定利空。但可能因为当前地产面临的堵点较多，信贷政策要起效，本质上需要居民加杠杆的能力和意愿改善，这部分短期或难以逆转。因此，市场短期不对政策效果进行过多定价也有一定的合理性。
展望后市，短期央行角度的地产信贷政策力度达到历史最高水平，进一步加码的空间有限。而除央行外的其余部委，包括住建、财政等，似乎短期出超预期政策的概率不高，短期仍有的政策空间主要是一线城市的限购放松政策，但一次性全面放开的概率也不高。综上，债市短期面临的因地产政策出现大幅调整的风险在降低，但是短期潜在的政策空间，也使得市场明显下行的空间或不大。此外，本周政府债净供给有所加大，要发行400亿的20年国债，5月17日30年国债高估值发行，使得本周收益率因供给因素而调整的风险仍存。
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