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毛老师您好！一只觉得您是一位见多识广；博学多闻的老师我现在遇到一件棘手的事。情况是这样的我之前五月底购买了一套二手房付了35%的首付七月份过完户。不来中介和我们说已经与银行沟通好了8月份放款现在银行还未放款，现在房东因急需用钱准备起诉我们收回房子。我联系中介负责帮我们贷款的她说九月初能放下来贷款也不给我们具体时间。和房东沟通过她的意思是不能等[哭泣]。买个房子不容易现在出现种情况请教毛老师我该怎么办才好[哭泣][哭泣][哭泣]

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释老毛
2017-09-01 22:05

这种事这两年太多了。因为政策调控，房贷审核趋严，导致本来能够获得的房贷预期或不批。但交易是连环交易，买卖合同这一环不管，根据合同约定日期不能付款，理论属于违约，要付违约责任。


如果是你手续不全、信用有瑕疵导致银行放贷延期，你要负责；如果你没有问题，因为政策调控你丧失购房资格导致银行拒绝放贷，你不用负责，可以根据合同法解释里的的情势变更规则请求法院解除合同，无需赔偿卖方。


如果两者都不是，你提交的申请没问题，政策调控不属于丧失资格，单纯由于银行原因而迟延，那如果合同没约定，还是你承担责任。因为合同法有规定，因为第三人（银行）原因而导致违约的，债务人不能免责。


第一，看合同条款有没有约定，最好事先约定如果因为银行放款原因可以延期。

第二，事后双方协商续一个合理的宽限期，因为确实不是你信用瑕疵导致的，是银行放贷从紧导致的，卖方收回房屋再挂牌销售，周期更长，双方可以谅解。

第三，实在不行就拖着呗，他打官司，如果主张解除合同，一般法院不会允许，你付款迟延不能即时解除，法律规定必须催告后给你一定宽限期后，你还不履行才可以解除合同。如果你后续能申请下来房贷，继续履行即可。

如果合同约定了迟延违约金的，你可能要按合同支付迟延违约金，例如迟延一天赔多少钱。