中原建业（HK09982)，商业模式类似绿城管理控股，以轻资产模式，对外输出品牌、管理和服务，承接商业代建、政府代建、资本代建等业务。通俗地讲，就是利用自身的品牌价值、管理能力为中小型房地产开发商、政府、城投公司等提供代建服务。这类轻资产服务在发达国家已经比较成熟，在国内则处于起步阶段，特别是在目前房地产行业处于供给侧改革的阶段，前景较为广阔。
但自2021年5月从建业地产分拆上市以来，中原建业股价一落千丈，跌跌不休，最初以3港元发行，只1年多时间，股价最低下滑至0.5港元，惨不忍睹。股价最低时市净率只有0.8倍，对于一家没有有息负债的轻资产公司来说，在地狱难度的港股估值也低的离谱。无疑，市场已经给中原建业判了死刑。
当然，市场给予中原建业如此低的估值并非没有原因，在2022年房地产市场危机下，中原建业全年在管项目销售213亿元，同比减少了47%。更深层次的原因在于，赖以依赖的品牌“建业系”下的建业地产更是在2022年深陷停工、巨亏、销售大幅下滑、债务危机等负面消息的笼罩下，如果建业地产失去了生机，那么近三十年积累的“建业”品牌也会让中原老百姓不再信任，那么无论在项目获取端，还是销售端，中原建业也会遭到毁灭性打击。这也是股价不断走低的核心原因。
公司在此种困境下也未坐以待毙，近来动作频频。2022年11月18日发布公告称与12名认购人达成了股份认购协议，以0.8港元的价格共认购3.43亿股份，净融资2.74亿港元。作为一个轻资产公司，中原建业对资本并没有太多的渴求。本次增发更深层次的原因在于与客户利益的绑定。据了解，本次认购股份的认购方都是与建业合作多年的河南本土小开发商，本次认购相当于绑定了双方的合作关系，在未来获取项目上更能得到股东方的支持。此外，公司在2023年1月10日发布公告称，集中签约27个新项目，预计总合约建筑面积354.43万平方米。这一指标非常可观，因为2022年全年，公司也只新签30个项目，总合约建筑面积337万平方米。这也是股价从0.6元反弹至0.9元的主要原因。
即使大幅反弹，目前公司6倍动态市盈率，1.2倍市净率也远低于行业龙头绿城管理的15倍动态市盈率，3.3倍市净率。
公司能否从悲观预期中走出来，笔者认为还要看两个核心因素，一是建业地产能否生存下去，二是房地产市场能否实质性转暖。而建业地产能否起死回生，实质上也是看市场能否转暖。
因此，房地产市场的回暖、销售同比的增长，将真正驱动公司行稳致远。对于今年的房地产市场，笔者是偏乐观的。首先，国家在不遗余力地救市场，地方政府更是无底线地刺激市场、托底企业。市场一天不转暖，刺激政策就会继续加码，直到市场转暖。在中国，还是要相信政府的力量的。此外，人民群众住大房子、住好房子的需求永远不会消失，随着疫情烟消云散，经济缓慢回暖，相信房地产市场在不断政策刺激下会扭转目前的下滑趋势。据报道，春节期间河南三、四线城市返乡置业的需求十分旺盛，可以说小荷才露尖尖角。
当然，投资股票必须要有底线思维，如果市场不回暖、如果建业地产彻底凉凉了，那么中原建业又该如何呢。这也是中原建业核心优势所在，由于是轻资产，公司并没有有息负债，大部分资产都是流动性很强的货币资金，可以说不存在资产归零的情况。如果按净资产清算，以目前的股价来看，亏损十分有限。不过这里就要看大股东的人品如何了，毕竟公司老板有一百种坑害小股东的方法，考虑到胡葆森过去多年对中小股东厚道的作法，这里我还是相信老胡的人品。
总结来看，如果市场向好，笔者认为是大概率，中原建业的估值应远高于此，如果市场崩盘，那么由于公司轻资产的特性，公司也不会走向破产。相比较地产开发商，拿中原建业来赌房地产市场的回暖更为合适，毕竟赌输了还会剩不少筹码。
$中原建业(09982)$ @今日话题