经过这一年多的回调，其实深圳很多房子的挂牌价已经拥抱了指导价了。
同样的预算，可能你能选到的位置更近了，空间更大了。
说真的，二手市场慢慢活跃起来了，聊几点我最近观察市场之后的发现。
1.上车的难度越来越小了。
2.除了刚需上车，还有刚改在折腾。
先来看第一条，为什么我说上车难度越来越小了。
根据去年全国35个大中城市房价指数，在套均总价上，深圳刚需“上车”门槛为323万。
所以在今年2月份，我们整理了300万可以选择的房源，下图是当时所整的南山区报价。
不用怀疑，全部都是一房。
一房不够住，想要大一点的面积，只能去到龙岗了，可以挑选到2-3房。
图为年初龙岗区300万房子截选
然而，208指导价已经出台近两年，距离我们上次收集数据也过去了10个月。
这些房子现在的卖多少钱呢？
上面提到的南山的仓前锦福苑，之前主打小户型上车流行的时候这个户型特别火，32平成交300万左右，单价9.3万左右。
现在呢，单价已经跌到到6万左右，最新7月份成交的一个小户型48平是320万。
之前30平户型我问了一下，现在已经挂牌220万左右，可谈。
再举个例子，南山南油的福海苑23平的小房子，去年4月295万成交了一套，单价12.83万/平。我们年初的时候统计报价是300万。
到了9月份196万成交，我询问了同户型的最新报价已经都在200万以下。
去年300万才能买到的房子，现在200万不到就能上车了。
降价是今年业主的保护色。
再来看看龙岗布吉，我记得年初整理的时候，这个小区的交易特别高，萎靡的行情里一个月还是有十几套出货的。
当时300万可以买50平到60平的2房，单价5万出头，在布吉这个位置，刚需上车很合适。
然而现在最新成交58平成交220万，单价3.79万，同样是300万，年初买58平的两房，年底买89平的三房。
不查不知道，只有你想不到，没有业主做不到。
我朋友听完之后都在感慨，深圳真的是用心在留年轻人啊。
之前300万的房子，以前没有300万不敢想，现在200万感觉也可以搏一搏了。
甚至同样300万，同一个小区，年初买两房，年末买89平的三房了。
花一样的钱，选到的房源越来越多，面积越来越大，或者距离也越来越近了。
作为刚需上车来说，300万去买新房，真的很难找到合适的。
但300万如果准备买二手，还有非常多小户型可选。
比如我周日的新闻里和大家分享的，东门168，螺岭学区房，高峰期成交300万，指导价174万，成交价157万，8天就卖掉了。
对于考虑孩子学区的家庭，就很合适，可以贷出来更多的钱，价格也合适。
现在买二手反而是更多家庭的选择。
所以我说，现在深圳刚需上车越来越容易了，二手房的反击时刻已经来了。
除了我上面举例的，还有很多楼盘的价格现在已经跌出了空间，但是切记，并不是跌得多就是笋盘，值得捡漏。
价格低于价值的好房子，一直都在被市场消化，不确定还会持续多久。
因为近期利好消息很多，昨天发布了优化防疫的新十条，在重要会议上也提出，2023年要重点稳经济。
这对楼市来说是好消息，一旦经济复苏，楼市就有可能会有反弹的迹象。
所以现在的低价，并不知道会延续多长时间。
我的建议是赶紧了解市场，有需求的刚需可以择机入手，另外，进入11月以后市场利好消息一个接一个，重磅政策也发了又发。
而在12月这个敏感节点，到底意味着什么，2023年的市场会有什么翻天覆地的变化？
从上个月的成交数据来看，刚需正在加速进场。
数据显示，成交面积段方面，成交占比有所增长的是60-90㎡和45㎡以下的住宅。
从横向数据来看，60-90㎡的成交占比连续三个月都有增长，占比在当月都是最高的；
成交户型方面，还是以2-3房为主流，尤其2房是11月成交占比唯一一个有上涨的户型。
而就成交套数来看，据我们观察90平-144平的大户型成交一直都稳定的占市场成交一半以上。
这也就是说明，除了刚需上车了，刚改也倾巢出动了。
相较于新房，二手房不需要等，所见即所得，不会烂尾不用维权，位置也占据了核心位置。
说真的，改善的业主应该是市场敏锐度非常高的。
比如上周成交宝中的一套御景湾77平3房，满五年，12月2日业主刚把价格下调至610万，隔天房源就成交了，接近指导价。
有人甚至调侃这是在抢房了。
毕竟在宝中想要买到花园社区70平左右三房，好楼层好朝向满五年，基本没有选择。
南山二手房市场，上周成交的一套天朗风清88平3房，南向中间楼层，满五年，没有硬伤。
12月3日业主报价从780万降到740万，价格才刚刚降下来，晚上就成交了。
图源深圳房客会
小区88平3房报价都比指导价高至少100万左右，所以出现一套指导价放盘、且房源没有任何硬伤的笋盘，自然是要被市场抢的。
还有一些降价秒光的房源，比如南山大学城标杆的宝能城，10月份93平的成交还在1000万，现在新出来的一套谈到960万成交了。
之前的前海网红盘诺德国际假日，81平的三房11月底下调了价格，这个月3号谈到900万就成交了。
成功改善的业主既要掌握一线消息，还要有非常敏锐的嗅觉和40米的砍价大刀。
所以说很多人总是抱怨价格还是贵，还不是自己心里的预期。
别人为了挖笋盘跑遍市场，你天天坐在家里嘴巴一张一闭抱怨深圳房价贵。
你了解真实的市场吗？
我之前就一直和大家说，关注市场，特别是二手房市场，保持敏锐度，建立市场消息网，很重要。
不然哪天真的给你挖到一个笋盘了，你不认识，你不懂谈，你还吃亏。
我们对楼市的判断，包括多个维度，高度严谨，从带看，成交走势，客户心态变化等等入手，懂的都懂了。
今天也只开放20个名额加入我们独家的捡笋团。
从价格上看，11月深圳二手房价环比跌3%，业主持续让利，也助力了交易量的抬升。
无论是接近指导价成交，还是接近指导价挂牌的房源占比都在小幅增加。
再和大家算一笔账：
原本一个价值1200万的楼盘，如果指导价定在1000万，那么按照首套贷款能贷出700万元，占总价值的58.3%，也就是首付比例从30%变成了41.7%。
假设该楼盘挂盘价一路走低，降到了800万，从高于指导价200万变为低于指导价200万。但是贷款金额仍然是700万，那么首付款仅有100万，首付比例仅占房屋总价的12.5%！
很多人也会问，深圳拥有着庞大的刚需市场，随着刚需逐步进场，市场要变天了？
的确，现阶段业主成交难，议价空间加大，越来越多的刚需进场。
这个月的二手房也会逐渐回弹，比11月再好一点。
在售量和过户量也是逐步恢复，也不会出现突然反弹恢复。
但对于买房人来说，现在是一个非常友好的购房时机，房源多、价格可砍并且有时间好好思考再做购买抉择。