从2020年开始理解万科至今，已接近四年，类似又读了一个叫“万科专业”的本科。目前看，我自认为已经明白万科的价值。这份“明白”虽然逻辑清晰，但每一项判断都源于散落在不同年度的每一件事上面。我以年度为区隔，整理并记录自己对万科重要经营事件的理解和判断过程，立下字据，未来五到十年揭晓对错。
2014财年理解如下：
一、管理层对市场的理解
2014年中国住宅市场进入调整期，全国商品住宅销售面积约为10.52亿平方米，销售金额约6.24万亿元，较2013年分别下降9.1%和7.8%。
面对市场巨大的调整，管理层需要在充满不确定的混沌市场中探索长远的确定性。管理层通过研究世界27个有较为完整数据的经济体（包括爱尔兰、奥地利、 澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南 非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾），不动产过去40年的发展历史，来寻找答案。
过去40年，这27个经济体除德国外，都出现过房价累计上涨100%以上的阶段。其中包括12次上涨超过5倍和5次超过10倍的案例。在61次快速上涨之后，有14次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续下跌超过20年并始终不能修复的个案。管理层通过分析这14次和另外那47次的可观测指标，再结合中国当时的情况，得出了相对乐观的结论：中国房地产市场进入了白银时代。
白银时代的特征是：中国住宅价格不会发生断崖式的下跌，住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业，但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束，行业利润率会逐步下降到社会平均利润水平。
二、运营管理
1、战略探索，应对白银时代
万科从2001年到2013年，一直执行的是“住宅专业化”的战略。过去的时代，为这一战略提供了很好的天时，商品房的改革、经济发展人口向城市聚集、购买力提升。管理层穿透短期市场波动，看清了这一确定性，并认真打造能力，匹配上时代的发展。
当经济增速放缓，支撑“住宅专业化”战略的环境发生了变化。房地产进入白银时代，为了之后十年的发展，负责任的管理层需要探索和布局新的战略，否则只会被时代抛弃。
战略转型去做什么？这是方向性问题，走偏了就会像恒大、融创、万达一样，被抛弃。个人认为，要做出正确选择，背后的标准必须要符合“商业规律”。而久经商业磨炼的万科管理层，在这次战略转型方面，凸显出他们对商业规律理解之透彻。
首先，管理层认为，未来十年万科主要的业务仍将是住宅。虽然住宅出现了价格和面积增长都放缓，但仍然是大行业，是国家支柱产业，城镇化并没有停止，城市群还在演进中，住宅地产仍然大有作为。住宅业务是公司的现金奶牛，转型总是要试错的，要能保证交得起试错的学费，家有余量心不慌。因此，住宅业务仍然是公司稳健发展的重中之重。
其次，管理层担心未来房地产行业会出现类似“小米”的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。自2009年超过美国最大房地产企业帕尔迪公司后，万科迄今已经连续多年稳居全球销售金额最大的房地产公司地位。高处不胜寒，这么大的船如果不认真的提前谋划转型，想掉头是非常难的。主动求变，摆脱路径依赖，摆脱思维定式，摆脱安逸的现状，突出体现了管理层居安思危的价值观。这一点正是基业长青的必备要素。
再次，管理层就选择新业务发展方向，确定了两条基本原则。一是，新业务必须能够体现万科的优势或潜力，必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是，新业务必须代表着未来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势，而不是与之背道而驰。这两点说的是公司的条件要能与新业务匹配上，贸然进入新行业，风险是非常大的，如果客户和能力不重叠，失败的可能性很大，隔行如隔山啊。从这一点看，管理层稳健中进取的价值观真的是刻在骨子里了。
最后，管理层对新业务的发展阶段认识非常清晰：0到1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1到10的阶段，关键在于验证成功案例的可复制性；10到100的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。对新业务能理解到这个份上，管理层简直就是天使投资人。
这个世界上有无数的“1”。如果随意投资，只要手中有钱，那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”，却需要时间。未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到那个“1”，或者说，找到那些“1”。
在住宅业务以外，管理层计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
进而基本明确了未来十年的战略：“三好住宅”+“城市配套服务商”。三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区，将以互联网时代的极致精神，不断更新住宅行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大在居住品牌上的优势。城市配套服务商，将主要体现在两个方面，一是有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务；二是与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。
万科的转型大方向是对的，但在具体操作方面也犯了一些错误，交了不少学费。比如松花湖的滑雪旅游度假项目，分三期共20年开发，号称总投资高达400亿元，但在2016-2017年雪季累计接待游客34万人次，营收1.1亿元，度假区的“雪区房”销售额仅3亿元，滑雪产业是美丽又带刺的玫瑰，挣钱太难了。2020年管理层撤销独立的冰雪事业部，将其并入酒店度假板块。
目前看，离当初转型已快十个年头了，万科生活服务业务的收入和利润，虽然与住宅仍有很大差距，虽然犯了错交了不少学费，但总算探索出几个非常好的赛道，且已走在相应行业的前列，走完了1到10的阶段，接下来的十年就是生活服务业务10到100的阶段。万科估值的修正，就看生活服务业务的爆发了。
2、万科物业的“云”基础
2014年万科物业大力推进技术创新，提升工作效率。自主研发远程设施设备管理系统，当时就能通过530个网络模块实时监控204个已覆盖项目中共计726个设备房里的所有设备，随时提供应急响应和远程维护，大幅减少了人员周期性巡查、重复纸质记录的工作量，显著提高了服务响应性与管理效率。
此外，万科物业积极引进移动互联网技术，整合社区资源。当时就能实现“四有”（所有项目有经纬度、所有设备有身份证、所有岗位有二维码、所有员工有经验值），对全国范围内的电梯、出入口、垃圾桶等社区设施的细节逐条记录在案。以此为基础，结合员工端、业主端移动应用，形成了资源调度平台，确保了万科物业在业务实施、调度员工、分配任务、服务业主上的合理有序，并为将来进一步整合其他社区资源、提升效率提供了可能。
现在看，这不就是物联网的雏形嘛。看来管理层十年前就已开始准备万物云的街道战略了。因此，万物云敢称为“云”，是实至名归啊。
3、董事会选举
选举新一届董事会，代表华润的当选董事乔世波、魏斌、陈鹰，代表管理层的当选董事王石、郁亮、孙建一、王文金，王石为董事会主席，乔世波为董事会副主席。选举张利平、华生、罗君美、海闻为公司独立董事，有金融方面的专家，有财会方面的专家，有法律方面的专家，都是在各自领域非常成功的知名人士，能为万科嫁接更多资源，也促进董事会的决策更加科学。华生是时任深圳证监局局长张云东推荐的，不领取任何报酬，不代表管理层也不代表华润，张利平代表华润。罗君美和海闻，在后来宝万之争时召开的董事会是站在管理层一边的。因此，本届董事会11人，管理层仍控制董事会。
4、计提存货跌价准备
2014年管理层对6个可能存在风险的项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。这是继2008年对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元之后，再一次计提。之后每年或多或少都有计提，计提较多的是2021年31.2亿元。经过每年转回或转销后，2022年末的存货跌价准备余额仍有51.4亿元。
如果只有一次在行情不好的时候计提损失，那管理层有可能是刻意调整利润。但每次市场调整时都计提，只能说明这是公司正常的谨慎作风。
三、资本运作
万科B，是1993年在深交易所发行的B股，这也解释了为什么A股万科的股票简称叫“万科A”。
管理层计划将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。2013年管理层正式取得香港联交所下发的B转H受理函，但此后一直没有动静。等待了一年时间，中国证监会终于同意B股转H股方案。
管理层为保护股东权益，此次B转H过程中，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权，即原B股股东可以继续持有股份，也可以将持有的部分或全部万科B股转让给现金选择权提供方。现金选择权价格为万科B停牌前一日，即2012年12月25日收盘价每股12.50港元的基础上溢价5%，为每股13.13港元。此次为万科B股股东提供现金选择权的第三方包括华润（集团）有限公司、新加坡政府投资公司、高瓴资本管理有限公司。作为万科第一大股东，华润目前并未持有万科B股，但其愿意为第三方提供现金选择权，体现出华润对万科B转H的支持。
2014年6月25日，随着香港联交所的上市锣声敲响，13.15亿股万科B股转H股正式在在香港联交所上市交易，股票代码“2202.HK”，股票简称“万科企业”。万科是继中集和丽珠之后，国内第三家成功实现B转H的上市公司。
相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势，在香港上市，让更多境外资本了解万科，为未来的融资提供了更多的选项。五年后的2019年，万科就成功发行2.63亿股H股。
四、财务数据
2014年收入1463.88亿元，按全国商品住宅销售额算，市场占有率2.82%。
2014年归属上市公司股东的扣非净利155.77亿元，全面摊薄净资产收益率17.86%。
2014年经营活动产生的现金流量净额417.25亿元。
2014年末存货3177.26亿元，现房占7.14%，占比虽不高，但绝对额226.95亿元已很高了，需关注后续去库存情况；储备土地占29.96%，低于上年且绝对额少了接近30亿元，另外预付的地价相关款项也基本与上年持平，说明管理层在拿地方面更谨慎了。
2014年末资产负债率77.2%，净负债率5.41%。
2014年支付现金红利45.16亿元，大幅提高了分红比例。
2014年末股东总数49.69万户，第一大股东华润持股14.97%。