图：胡闹lrx
真的是绝了！
作为一个还有20多天分娩的孕妇，我又半夜来写稿了。
没办法，楼市王炸一个接一个，根本不让人喘息啊。
今天又来了好几个，不睡了，crazy
一
昨天央行出政策，商贷利率有机会比4.1%还低。
有小伙伴说，我是公积金贷款，啥时候也能降降呀。
结果今天，真降了...
央行决定10月1日起下调个人首套房公积金贷款利率——
大部分人的利率应该都是3.25%，现在变3.1%了。
能省多少钱？
按100万公积金贷款，等额本息，借30年算——
30年整体的利息，能少还2.9万元。每月能少还82块钱；
有人说，切！这也太少了。
哎，不能这么说，关键是本来利率就不高啊。
随便买点啥理财，分分钟跑赢。
现在就更低了，历史最低水平，才3.1%！
送钱了。
而且，大部分城市为了力挽房价，都在拿公积金做文章。
要么大幅提高公积金贷款额度，要么可以商贷转公积金贷。
借出来3.1%的钱，比以前容易得多~
这对买房人来说，是大好事。
还有，很多人关心：
存量公积金贷款，会跟着一起变么？我已经用公积金贷款买房了，也能少还钱么？
能。
以北京为例——
公积金管理中心资料：如遇国家调整利率，对于已发放的期限在1年以上的住房公积金个人住房贷款，其利率在当年内不作调整，自下年度的1月1日起调整。
已经在还贷公积金贷款的人，明年起也能少还钱~~
为了稳妥起见，我找了几位朋友，看了他们的公积金贷款合同。
也是这么写的。
“如遇调整，存量公积金贷款1月1日跟着变”这一点，各地政策应该是一致的。
都能降。
如果不放心，把合同翻出来瞅一眼。
就笃定了。
二
说完公积金，还有一个重磅。
国税局和财政部出政策——
即日起至2023年底，出售住宅并且在1年内，在同一个城市再买一套，可以退回卖房时交的个税。
如果新买的房更贵，个税全退。
如果新买的房，比卖的房便宜，按比例退。
这政策很多人听了很懵逼。但只要在房价强势的城市，买卖过二手房的，应该都懂——
这就是变相降低首付啊。
买卖成本也降低了；可选房子的范围，也大大增加了。
对买房卖房的人，都是好事。
举个例子吧——
我在北京买二手房，想买一套1000万的。如果房子不满五年（上次交易不满五年）、或者不唯一（房主有不止一套房）。
我要为房子的升值部分，交20%的个税。有城市按成交价1-2%收，北京苛刻些
（个税本应卖方交，但房价强势的城市，会转嫁给买方承担）
假如房子是涨了500万卖的，那我就要交100万的个税
太多了...
想规避这么高的税，我只能：
1）只买新房，或者只在满五唯一的二手房里选。
选择空间很小，我不满意。
2）通过阴阳合同，把“升值部分”降低，从而少交个税。
比如说，我花1000万买房，合同里写其中600万是房子的价值。其它400万是装修、家具、字画古董的钱。
那我就能少交几十万的个税。
但弊端是——银行也会只按600万的价值，给我计算房贷。房贷少了好多...首付就得大大增加了。
反正负担怎么都会变重，要么多拿首付、要么乖乖多交税。要么只能在小范围里选房子。
真的很烦内！
如果房价不给力，个税成本转嫁不出去，烦的就是卖方了。
那现在两部委政策一出——
只要你卖房后1年内买新房，个税能退！
买卖双方，都不太用考虑个税这件事了，对双方都便利。
对买房换房，有刺激作用。
ps.
当然，第二个政策还远远不够好。
它有一个挑战人性的弊端——先缴税，再退税。
这税，由谁先来缴呢？
恐怕买卖双方都不乐意。
如果买方先帮把个税缴了，个税退到卖方账上，卖方会给到买方么？
又或者。
卖方因为种种原因，1年内没能买房，没能拿到退税怎么办？
变故很常见的。
我现在正装修的房子，卖方是一对小夫妻。当时俩人急着生二胎、买大房子。
才匆匆卖给了我。
结果1年后我一问，男生不幸得了糖尿病，他们看好的区域，房价又涨得太厉害。
二胎生不成了，大房子也换不成了。
你说，如果我买房时有这个“先缴再退”的政策，遇到这种情况，咋办？
。。。
可能这就是政策的目的——想优惠，必买房
把你捆死在船上先。
。。。
说到这里，其实想想，要想促进买房，法子还多着呢。
比如说，首付比例从四成降到三成、二成。
比如说，干脆把20%个税、还有增值税都取消算了。
比如说，部分取消限购。
当年收紧得多厉害，放松也可以多疯狂嘛...
只是，别全在国庆一股脑的出台了。
孕妇伤不起，我想睡觉啊！