最近朋友着急卖房。
她现在住的小区位置不错、带学校、物业优秀。是一个刚需神盘，不愁买家。
住了几年非常舒服，本来没有更换计划。
但她最近发现——
和女儿一起玩的小朋友们，陆陆续续消失了、搬走了；
一问，都搬到城里核心区，买学区房了。
那这突然就有了一个问题：
原本一起买房的，都是同一年龄层、同样生活成长经历的人。
孩子的玩伴也固定。
邻居们都换了更好的学区房——
自己如果不动，在家长竞赛里，是不是就被人甩下了？
自个虽然安逸，但对得起孩子么？
想着想着，她又计划往北京核心区搬了。
周末经常和老公、两个孩子、公婆，一家六口浩浩荡荡的去看房。
心情很迫切、动作很频繁。
二
我们经常说一个词，叫刚需人群。
在一般概念里，就是无论市场好坏，无论成本高低，必须要买房的一群人。
比如说：
我马上结婚了，没自己的房子丈母娘不高兴；或者，我在北京工作，租房经常被房东赶来赶去；
没房，必须买。这都是刚需人群。
这群人是楼市最大的“血包”——
源源不断的输血进来，维持住房子的交易热度。
刚需房也是比较受青睐的——潜在的接盘侠最广，最容易卖掉。更能保值增值。
这个概念嘛，当然是没错的。
但有很多人，在后台向我提问——
自己想买改善房，改善房算不算刚需？
买了后，能不能扛跌？
很多人出种种疑虑，买改善房时陷入了纠结。
这就有意思了。
我平常不忙的时候，看了挺多二手房。感觉这个问题，可以直接写写。
我最近去看房，在一个老小区碰到一对小夫妻业主，热情吆喝自己的房子。
小夫妻说：
这套房，无论是位置还是户型，我们自己都相当满意。
买后也是巨资装修。
生了宝宝后，也没有离开的意思，本想父母过来照顾一段时间，挤挤就行了。
谁知道，年初赶上了疫情！
一家人疫情期间被迫待在不到70平的房子里，两个多月朝夕相处，喘息的空间都没有。
家庭矛盾大爆发，崩溃了。
非换房不可。
买大房对于他们来说，在此时此刻就是最大的刚需。
这也不是孤例啦。
看了一些着急卖的房子，很多想换改善房的家庭，都有这样一个情况——
门口，有一辆orN辆儿童脚踏车、玩具车；
进门一看，敞亮通透的房子被老人孩子的各种杂物堆满了。
我要很努力的去观察，才能辨认出窗户的高度怎样、房子空间到底多大
我遇到的一个最极端的例子，是去一个看起来比较高档的小区，看一套100多平的房子。
业主换房的理由也是：孩子多、不够住。
我出电梯时还在想，100多平怎么能不够住呢？
一抬头，楼道里、消防通道里，都堆满了他家的各种杂物、玩具。
叹为观止...
三
二手房看多了，我的一个感觉是：
改善性需求，也是一种刚需。
有时候甚至比刚需还刚、非买不可。
比如像我朋友这样，为孩子上学操心的；
比如家庭成员增加，房子实在住不下的；
比如工作地点变动相当巨大的——从北五环换到了南五环。
所以涉及到改善房时，并不用太在意时点了。
正好需要，正好可以，就换了。
况且有时候，改善需求会比首套需求更迫切。
想想——
生了宝宝、添了二胎、父母搬来同住、给孩子买学区房、工作单位大搬迁...
这桩桩件件，问题都在眼前，哪个能等得了呢？
你看北京这三年吧，绝大多数房子下跌。但也有一些小区不跌、甚至反涨。
背后就是“不得不”的改善型刚需，在后面撑着。
他们才是楼市最坚挺、最无奈的血包啊...
有这一大波人撑着，很多貌似小贵的改善房，本质上也成了一种——
很扛跌的刚需房。