导 读
前三季度内房企Top10门槛高达31.5亿元；部分企业继续加大长租布局；传统商业板块迎来新一轮快速发展。
☉文／克而瑞研究中心
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榜单解读
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入榜门槛：前三季度内房企Top10门槛高达31.5亿元
2019年前三季度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为31.5亿元和7.8亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了23.7亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为18.4亿元，超出了外资房企Top10的运营收入门槛10.6亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，未来随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距还会继续扩大。
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收入结构：租金收入仍为主要来源
总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达81.3%，而外资房企则为88.4%。
大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中半年报显示富力的酒店运营占比达到了86%，而中国金茂这一占比也达到了57%。
此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。如中骏计划未来三到五年内开5到10万间，并希望将长租业务推向上市；而华润则表示2019年底长租公寓将达4万间。此外龙湖在半年度发布会上也表示,长租公寓依旧是其主航道业务，2019上半年已经开业6万间，全年预计开业8万间，同时维持2019年收入10亿元的目标，2020年则在20亿元以上。在利润方面，龙湖冠寓预计明年会微利，后年开始毛利率约在12%左右，重资产接近70%。
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房企商业板块迎来新一轮冲刺
三季度恰逢2019年房企中期业绩会，不少房企都提出了自己未来的商业规划，其中华润、龙湖、万达等在未来商业规模方面仍将保持较快的发展速度。如华润表示预计2019年底购物中心将达到42个，未来两三年仍是新建购物中心投入运营的高峰期，至2021年将有53个自持购物中心在营。而龙湖方面，到2020年商业项目将超过50个；万达则预计未来每年开业广场50个。
以龙湖为例，2019年上半年末龙湖已开业商场29个共计296万平方米，整体出租率为98.0%；上半年龙湖投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年增长39.2%，其中商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。2019年下半年，龙湖表示将继续开业9个商场，商业运营面积预计将增加到362万平方米，开业商场达38个；2020年预计运营面积将达675万平方米，开业商场70个。早期龙湖已经拿下了85个项目，而这些项目将会在未来几年陆续推出，逐步加大龙湖商场的营业收入。
此外还有部分房企对于商业的租金收入提出了要求，其中如中海、新城、禹州、瑞安等，其中新城计划2019年实现吾悦广场租金收入40亿元；中海计划2023年其商业物业总营业收入达到100亿港元。而禹州和瑞安房地产则分别在增长率和占比上提出了要求，其中禹州计划商业板块收益率和盈利未来年化的增长不低于30%，而瑞安则希望中期目标租金收入可以达到占总收入的30%或以上。预计随着各家房企在商业业务上的不断加码，未来的商业市场竞争也将会愈发激烈。
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