REITs有两类，一类是特许经营权类，比如高速公路、垃圾发电、污水处理、光伏发电等，投资人并不拥有这一类资产，只是拥有一定年限的特许经营权，特许经营权的年限一般10-20年，特许经营权到期，相当于对应的REITs价值也归零了，这类和股票完全不同，因为不是永续的。比如富国首场水务REIT，剩余特许经营权年限23年，23年后价值归零，所以可以看到这个项目股息率好像有8%，貌似很高，但根本原因是其不是永续的。第二类是产权类，比如产业园、物流园、保租房，这类资产的产权是归投资人的，股息率和股票没有区别（虽然上市时土地剩余年限一般40年左右，但一般认为土地到期后是可续的，所以也可以认为是永续的），产权类REITs的股息率目前一般5%左右，但是，这个股息率是依托于稳定的出租率和租金涨幅的，不少产权类REITs 2023年都经历了出租率、租金下跌的情况，比如张江REIT的出租率由接近100%下跌到80%，京东REIT 2024年租金下调了13%，博时蛇口REIT 2023年租金相比2019年高点下跌超过20%，建信中关村REIT 出租率也大幅下跌，这就使得股息率的安全性存疑。毕竟，高股息的前提是稳定的经营业绩，前几年，地产股的股息率也经常在7%以上，看着很高，但随着经营转差，即使股价下跌了超过70%，股息率反而跌到1%了，也就是股票实际变得更贵了。