第一种房价三年下跌20% ：买一套100万的房子 首付30万 房贷70万 房贷利率5.6% 三年产生利息估计10~12万 贷款30年 三年共还款15万
还欠银行67万 房价三年下跌20% 届时房子值80万 自己掏了30万+15万 实际只剩13万 实际亏损70% 。再看看房价下跌20% 对荣盛多大影响 荣盛的房子拿地成本大概3000一平米 建造成本按3000每平米算 房子平均卖11000 房子跌20%就卖9000一平米 以前净利润能达到14% 房价跌20% 8%的净利润仍然可以保证 加上过去两年已售未结算的房子 公司实际净资产估计650亿 目前还有4000万的土地储备没开发 每平米9000 8%净利润 大概能产生300亿净利润 卖完后从此不干房地产 公司进行清算 净资产大概1000亿 目前市值360亿左右 4000万的土地储备卖三年 加上建成完工2年结算 总共5年 也就是说现在花36万买荣盛 房价即使大跌 5年后公司破产清算 也可以分得100万 收益150% 这是比较悲观的情况。
第二种 房价三年不涨 ：三年后房子还是100万 欠银行67万 所有权剩33万 自己掏了45万 亏损比例为27% 房地产平稳发展 荣盛继续干房地产 每年拿地成本3000 房子卖11000 在销售规模不增长的情况下每年净利润150亿 实际行业会集中度不断提升 销售规模是会不断增长的 那就是现在以360亿买下一个净资产650亿 每年净利润150亿+的公司 这收益就不算了 太丰厚
第三种三年房价涨30%： 房子值130万 房贷剩余67万 所有权为63万 自己掏了45万 三年收益40% 房价涨30% 三年后荣盛至少会变成每年净利润超过200亿公司 净资产1200亿+ 行业景气 荣盛市值破2000亿那就是很正常了 目前360亿市值 胜率和赔率 地产股完胜房子 这是以荣盛为例，类似的有同样巨大投资价值的还有融创中国 金科股份 新城控股 中南建设 旭辉 中国奥园等。
不过由于过去十几年房价一直在想 世俗观念认为买房才是正道 ， 实际过去十几年万科保利荣盛等房地产公司的股价涨幅远超房价 中国的老百姓还没经历房价下跌 所以自然没看到其中的风险 房价并非永远会涨 最后还是会与成熟市场靠拢 只是由于过去城镇化的快速推进造成一定错觉 房价永远只会涨 。对于未来5~10年房地产行业的判断逻辑 我认为房价总体仍然是稳步增长 不过绝对不会像以前那样了 10年后城镇化率接近70% 就不好说了 。房价也不是所有城市会涨 跟股票一样 会有涨有跌 有竞争力的城市房价还是会坚挺的。房价最好的出路就是保持稳定 涨幅超过房贷利率就行 这样买房也就不至于亏损$保利地产(SH600048)$ $华夏幸福(SH600340)$
