上一篇文章《本周記是-20240512（腾讯下周二发布Q1财报，住房限购取消）》在分析住房限购取消后房价是否会涨的时候，考虑了租金回报率、租金收入比、经济增速/收入、居民负债比、人口、新一代人的买房态度等因素，且这些因素都不利于房价的上涨。
归纳来看，上述这些都是需求端的情况，所以本文主要简单看一下供给端的情况。
供给端首先看（新房）商品房库存。根据国家统计局的数据，截至今年3月末，商品房待售面积达到74833万平方米（7.48亿平方米），这个数据比2015年7.19亿平方米还高。
2015年正是上一轮楼市松板、开启去库存的时候，而当下的政策也正是去库存。根据自然资源部的通知，去化周期大于36个月的城市，暂停新增土地出让。也就是说，如果现有的房子卖得太慢，就不允许卖地建新房了。
当前，我国有80%以上的城市去化周期超过18个月警戒线。一线城市好一些，二三线城市的去化周期更长。
因此，新房不好卖，库存高。
那存量的房子又如何呢？
根据2020年第七次人口普查的数据，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，而2020年的城镇人口是9.02亿。也就是说2020年城镇住房总面积大概有348亿平方米，假设平均每套按100平米算，全国就有3.48亿套房子。
据不同机构的统计和测算，我国城镇房屋空置率是比较高的。例如，西南财经大学2017年测算的空置率达21.4%；贝壳研究院估计的2022年我国28个主要城市的平均空置率为12%，一线城市低一些，二三线城市高。一般来说，空置率在5%～10%之间是比较合理的。
存量的房子多，空置率高，这意味着可供出售的二手房就多。事实上，绝大部分城市的二手房挂牌量都在不断上升，甚至创历史新高。这里就不举具体的例子了，网上随便一搜，到处都是这样的新闻。
因此，从供给端来看，新房和二手房的供给都可以说处于历史高位。
综上，总结来看，不论需求端的数据，还是供给端的数据，都不足以支撑房价继续像2015年那样继续大幅上涨。
以下，补充几个相关的数据和讨论。
补充1：我国的城镇化率。
2023年，我国的城镇化率（城镇常住人口占总人口的比例，见下图的柱状图，看左边的纵坐标）达到了66.16%。虽然与发达国家相比，我国的城镇化率还有上涨空间，但是其增长速度从2015年开始就处于下降趋势（下图的折线图，看右边的纵坐标）。2021年到2023年的增加幅度已经开始小于1%。
城镇人口每年的增加曲线与城镇化率增加曲线基本一致，城镇人口的增加值从2016年也开始逐渐下降。
补充2：烂尾楼。
这个对新房购买者及潜在新房购买者的信心的打击是巨大的。
补充3：二手房挂牌量。
二手房挂牌量激增，个人以为有几个原因：一是炒房客认输离场；二是经济和就业不佳，普通购房者无法继续供房，不得不挂牌卖出；三是对房价继续上涨的信仰被慢慢打破，及时卖出止损。
其实法拍房的数量也逐年上升。
补充4：房子的学区价值。
房子具备的一个重要附带价值就是学区。但是，当前学区房的价值也在下降，并且将来很可能会愈演愈烈，原因还是在于新生人口减少。这两年已经关闭了不少幼儿园，这会随着时间逐渐传递到小学和初中，以后九年义务阶段的教育对学位房的要求将会下降，而且高中和大学也会更容易上。
补充5：政府出手给房价托底。
核心在于房价得跌到一定程度，才有可能出手买入，然后作为保障型住房提供给居民。前提是要足够便宜。
如果是买来当租赁房，那租金收益至少要比贷款利息。以当前的租金回报率，现在出手并不划算。
补充6：有利于房价上涨的因素。
放开限购、降低房贷利率、经济复苏、老旧小区改造、减少新房供给等都会对房价起到一定的支撑作用。
例如，放开限购后，由于中心城市能吸引周边城市的有钱人，因此中心城市的房价能够得到一定的支撑。但是，反过来，这个政策对人口流出的城市并不友好。
降低房贷利率会降低买房成本（房贷那部分），因此可以增加需求。
经济复苏就不用说了，大家更有钱了，对买房的需求自然会增加。
老旧小区改造就是通过政策创造需求。
减少新房供给则是供给端的优化，供给减少，可以对价格起到支撑作用。
补充7：上述分析不针对具体城市。
上文分析的对象是全国楼市的整体，对于具体的城市，具体的区县，房价完全是有可能大涨的。还是要看当地的常住人口、经济增速、产业结构、商品房供给等。因此，切不可把本文的观点作为买房的参考，一定要具体城市的具体区域，做具体的分析。
补充8：这次会不会不一样？
过去，不断地有大量的人觉得房价太高，不合理，肯定会跌。但是，楼市长达近20年的牛市让看空者狠狠地被打了。所以，当前情况下，看空楼市会不会继续被打脸，这次会不会不一样？时间会告诉我们答案，让我们拭目以待。
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