一、
最近地产板块一改低迷，申万房地产指数自低位反弹超过13%，近10个交易日涨幅为申万31个子行业里最高。
港股地产建筑业指数反弹近20%：
港股内房股涨声一片：
地产表现有起色，源自于市场对地产政策有了新的预期。4月30日ZZJ会议中提到“统筹研究消化存量房产”，也就是去库存。
各地已经开始全面放开限购政策，但也有人认为，取消限购无法创造增量需求，对去库存无益，只能盘活存量。
而且零售没有批发快，依靠居民慢慢买，还是会“不解渴”。市场重新开始对“政府收储存量房产以缓解市场压力”产生了期待。
政府下场买房，这个操作可行吗？地产板块会因此再掀起一波上涨行情吗？
二、
正好看到天风证券的一篇研报，据天风不完全统计，“截至5月10日，全国约有54个城市推出了住房“以旧换新”的政策。其中有11个城市为地方政府（或城投）收储的模式，有8个城市的“换新”房源限于当地城投开发的项目，相当于变相降价帮助城投房企去库存”。
可见，地方政府已经行动了，但全国范围还没有开始流行。
天风认为，政策端收储房产，目的是把住宅去化周期压降至18个月以内，去化周期指市场上现有库存需要多长时间才能完全售出。原因在于根据新规要求，去化周期高超过36个月的，不许新盖楼盘；18-36个月的，盘活了多少，盖多少；低于18个月的，才可以新建楼盘，再翻译一下就是当地政府才能正常卖地。
华福证券数据显示，截至3月末，全国75个大中型城市去化周期超过18个月的有49个城市，最多的达92.2个月。
天风测算，当前地产整体去化周期约为25.4个月，压降至18个月以下，大约需要7万亿资金，这个还是偏乐观的数据。
7万亿相当于相当于政府今年赤字规模的78%，这些钱的来源只能是举债，也将加重地方政府或城投平台的资产负债率。
另外收储也会面临多个问题，比如政府资金周转面临压力；二手房租金回报率较低，无法覆盖收储资金的利息支出；收储房产后续的运营、维护成本。
但这个政策对地产行业有托举作用，还有利于恢复卖地操作。虽然中央没有表态要参与，但地方层面即使顶着“副作用”也出手了。
据天风统计，郑州是目前披露收储规模最大的城市，计划在2024年收购5000套旧房。根据华福证券数据，郑州库存压力较大，截至3月底去化周期为44.1个月。
5000套仅相当于郑州2023年新房成交套数的3.3%，对于房地产市场的边际影响较小。
三、
总体来看，政府下场买房利好地产板块也利好地方政府，但从执行落地层面可行性不高，主要还是太费钱。
目前政府收储政策还处于地方层面上的初期阶段，但后面如果地产销售仍不见起色，行业继续下行，库存压力攀升，该政策大面积出现也不是不可能，还需要继续观察。
但我们认为，虽然目前政策端对地产呵护有加，但还是没有去触及核心问题——救地产公司。
库存主要都在地产公司手里，地产公司雷声不断，会对销售起到负面作用。比如碧桂园爆雷后，房产销量也断崖式下滑。数据显示，碧桂园今年1-3月销售额为135.1亿，同比下跌81.20%。4月份销售额38.5亿，同比下跌83%。
政府需要通过一些手段（注资或重组），为这类公司恢复信用，让购房者没有后顾之忧。
之前地产政策的“三支箭”：
1、信贷方面，国企六大行向优质地产企业提供了万亿级别授信额度
2、债券方面，政策支持民营企业发债融资；
3、股权方面，重启了地产企业的股权融资。
后续也提出了的“三个不低于”、“50家房企白名单”等，都是针对房企的大力度政策，可惜在执行层面上，并没有达到市场期望的力度。
如果仅仅是通过“吆喝”，并不能带来根本改善。就好像在市场不好的时候，很多基金公司都发公告要用自有资金购买产品。出发点和行为我们要给予肯定，但实际产生的效果却比较有限，也不能从根源上改变投资者或购房者的行为。
因此从投资角度看，“政府下场买房”并不能成为投资地产板块的主要依据。
目前地产板块仍处于估值较低的位置，申万地产指数市净率PB为0.7倍，处于有史以来0.97%分位点。
我们还是之前的观点，地产行业不会消失，无论经济发展到什么程度，人们对住房的需求天然存在。优质的房地产企业，在这一轮行业下行期后，大概率还是会出现估值回归。
目前市场对地产已经是“尸体定价”，其中会有房企真正“死掉”，但优质房企大概率还是会活下来。我们都不用期望他们活得好，只要从“尸体”变成“活体”，这个估值修复空间就足够了。
本文部分内容参考天风证券研报《“政府收储存量房”是否可行？》
特别提示：
本文仅为信息分享，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎。
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