华远地产董事长任志强用洪亮的声音和飞快的语速念完一篇篇文件后，就开始回答投资者的问题。他回答股东的问题和巴菲特有一个地方类似，就是无论你问了多么糟的问题，比如像我问的样，他都不会敷衍的回答你。当他听到了一些很不错的问题时，会回答很多，并举很多具体例子和数据，讲到兴高采烈之处，有时会像学生在课堂上那样，边讲边玩起手中的笔。这时候，任志强看起来不像一位61岁的房地产公司董事长，而像一位在向大家展现自己新奇发现的孩子王。
这篇调研笔记是对去华远地产调研3次的总结。我个人觉得任志强和老罗有些地方很像，他们都是在媒体上非常彪悍，彪悍到不需要解释，而平时很谦虚，很nice的人。（找不到更精确的形容词，只好用老外很爱用的nice这个词了）
华远地产的前生今世
房地产可以算资金密集型行业，资金捉襟见肘对于房地产公司来说，就如同时尚少女的衣柜里只剩2套衣服，而这样的事就发生在了华远地产的身上。
华远地产最开始是做北京地区地产业务，西单很多地产项目都是公司前身老华远房地产公司完成的。06年以后，公司开始了北京以外的地产业务，06-08年分别在外地拿地，08年完成重组，借壳ST幸福上市，10-11年非公开发行未成功。随着非北京业务启动，公司从09年开始，银行借贷大幅上升，由于没有股权融资做补充，公司的资产负债率也开始上升。在股权资本市场上，公司的主要成绩就是解救了一个ST公司的股东。华远地产和股权资本市场的关系就像那英的歌里唱的那样，“你伤害了我，还一笑而过”。不过，华远地产在房价大涨以前的07-08年，拿到了大量非北京土地，所以这些土地成本很便宜。
公司从06-09年，净利增长主要靠北京地区业务,09年公司北京地区业务占比100%。10年开始，西安和青岛业务加入结算；从13年开始，长沙业务可能也会加入结算，由于长沙拿地成本非常便宜，所以结算利润情况可能会很不错。公司可能会继续在西安拿地，12年公司竣工面积很大，并且银行等金融机构合计借贷减少了很多。在未来的一年半，公司在归还完集中到期的银行借贷后，视公司具体资金情况，个人认为华远有在其他地区拿地的可能。
华远地产2011年情况
11年公司竣工21.8万平，由北京九都汇项目，西安君城项目，青岛汤米公馆3个项目组成。由于房地产市场下行和2个项目开盘延期，公司11年销售同比减少6.6亿。公司并未增加新土地，个人认为主要是受到公司资金问题影响，近3年未上市带来的对开工规模，负债成本的影响在11年集中表现为拿地困难。
原长沙金外滩项目，公司的拆迁工作基本完成，2期和5期面临区域重新划定，在增加拆迁面积后，也增加了一定的建筑面积，今年1期开盘。长沙项目地处黄金地段，属于老城区改建，07年拿地，规模很大，成本很便宜，而公司又计划建高楼，所以售价高于周边楼盘，但结算期也会相应延长。长沙项目的酒店和商场业务公司已和香格里拉及海信广场参股的方式进行了部分持有。西安项目有2个，西安君城和海蓝城，都是07年拿地，属于普通住宅，继续成为公司外地项目结算主力。北京铭悦项目（原通州砖厂）由于拿地在10年，成本偏高，以现在售价，处于盈亏平衡点附近。很多北京房地产公司也有成本和华远铭悦项目类似的京郊楼盘，由于拿地较晚，这些楼盘都处于盈亏平衡点附近。铭悦项目在11年引入2个基金加入，基金分成方式为债型基金，拿约15%的固定收益。公司在未来可能会在一些新项目中，继续引入基金等融资方式。
华远地产的未来
预计从2012年开始，会成为公司收获期。长沙楼盘13年开始竣工，而长沙项目位置很好，规模又很大，拿地成本还非常便宜，又度过了漫长的拆迁期。12年公司计划竣工的项目都是西安项目，西安君城项目是公司07年收购过来，成本也非常低，西安海蓝城成本可能会略高于君城。近几年公司新开工面积远大于竣工面积，可售量很多，预计11年的销售可能会是10年的一倍，即40亿元左右。12年，公司部分市场化融资成本约为14-15%，13年公司开工面积可能会更高。
公司管理层认为房地产销售峰值时期并未来临，由于调控，房地产的繁荣期可能会延时。
最后
如果想进一步了解华远地产，强烈推荐原长江证券，现中信建投苏雪晶老师撰写的关于华远的报告。我个人总结，苏雪晶老师分析公司的一个很大特点，就是经常会分析一些很少有人分析的公司，每当看到苏老师的这类报告，我都会有种苏老师已和彼得·林奇已合体的错觉。
如果大家想了解华远具体销售情况，可以关注华远会的微博，华远会会上传华远各项目的销售数据。
你或许会记得哪一句话是任志强说的，但可能却不知道哪一栋房子是华远地产盖的。在房地产行业，华远地产的董事长任志强名声可能远大于华远地产。但有时这种被人关注不够的公司反而更值得投资者关注。比起宴会上光彩夺目的女王，角落里的灰姑娘才更像投资者的伴侣。
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